Republika Hrvatska

Županijski sud u Varaždinu

Varaždin, Međimurska 26D

Poslovni broj: Gž-989/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Varaždinu, u vijeću sastavljenom od sutkinje Sanje Bađun predsjednice vijeća te mr. sc. Bojane Skenderović, sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća i suca Milka Samboleka, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja BN, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Tomislavu Špeharu, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženice Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupane po Općinskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi naknade štete, povodom žalbe tuženice izjavljene protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj P-8141/2021-44 od 30. prosinca 2024., dopunjene rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj P-8141/2021-50 od 14. ožujka 2025., koje je ispravljeno rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj P - 8141/2021-52 od 14. travnja 2025., na sjednici vijeća održanoj dana 14. svibnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se žalba tuženice kao neosnovana i potvrđuje presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj P-8141/2021-44 od 30. prosinca 2024., dopunjena rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj P-8141/2021-50 od 14. ožujka 2025., koje je ispravljeno rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj P - 8141/2021-52 od 14. travnja 2025.

II. Odbija se zahtjev tuženice za naknadu troškova žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom pod točkom I. izreke naloženo je tuženici u roku od 15 dana isplatiti tužitelju iznos od 14.105,12 EUR, sa zateznim kamatama na pojedine specificirane mjesečne novčane iznose od dospijeće svakog pojedinog iznosa, kako je određeno u toj točki izreke, do isplate. Ujedno je tuženici pod točkom II. izreke naloženo naknaditi tužitelju trošak mirnog postupka u iznosu od 625,00 EUR i trošak parničnog postupka u iznosu od 7.991,63 EUR, sa zateznom kamatom od 30. prosinca 2024. do isplate. Presuda je dopunjena dopunskim rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj P-8141/2021-50 od 14. ožujka 2025. kojim je tuženici naloženo isplatiti tužitelju i daljnji iznos troška od 100,00 EUR, time da je ovo rješenje ispravljeno rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj P-8141/2021-52 od 14. travnja 2025. na način da umjesto iznosa od 100,00 EUR ima stajati 125,00 EUR.

2. Navedenu presudu pravodobno izjavljenom žalbom pobija tuženica iz svih žalbenih razloga sadržanih u čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" br. 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 25/13., 89/14. i 70/19., dalje: ZPP). Predlaže ovome sudu preinačiti osporavanu presudu i odbiti tužbeni zahtjev uz naknadu parničnog troška tuženici uvećanog za sastav žalbe, podredno predlaže ukinuti odluku i predmet vratiti na ponovno suđenje.

2.1. Nakon donesene presude tužitelj je sudu dostavio prijedlog za donošenje dopunskog rješenja podredno žalbu, kojem prijedlogu je sud udovoljio donošenjem dopunskog rješenja. Potom je tužitelj podnio i novi prijedlog za donošenje novog dopunskog rješenja, podredno žalbu kojim bi se ispravilo rješenje suda prvog stupnja od 14. ožujka 2025. kojem prijedlogu je prvostupanjski sud također udovoljio donošenjem rješenja o ispravku dopunskog rješenja. Kako je sud udovoljio prijedlozima tužitelja to ovaj sud nije odlučivao o podredno istaknutim žalbama tužitelja, koje su konzumirane udovoljavanjem prijedlozima za dopunu / ispravak.

3. Odgovor na žalbu nije podnesen.

4. Žalba tuženice nije osnovana.

5. Ocjenu osnovanosti tužbenog zahtjeva prvostupanjski sud temelji na nespornim i tijekom postupka utvrđenim činjenicama da je tužitelj vlasnik predmetne nekretnine, koja se nalazi u [adresa] na adresi, [adresa], u kojoj od 1969. stanuje UN, kao zaštićeni najmoprimac i plaća tužitelju s osnove zaštićene najamnine iznos od 125,00 kn / 16,59 EUR mjesečno. Razmatrajući osnovanost zahtjeva na isplatu razlike između zaštićene i tržišne najamnine sud zaključuje da je temeljem odredbe čl. 30. st. 2. Zakona o najmu stanova (Narodne novine 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18. i 105/20., dalje ZNS) UN stekla status zaštićenog najmoprimca bez obzira što nije zaključila ugovor o najmu stana s tužiteljem (niti njegovim prednikom) budući se položaj najmoprimca stječe po samom zakonu, pa za postojanje prava i obveza koja proizlaze iz najma stana nije neophodno sklopiti i ugovor o najmu stana. Sud ukazuje i da se tužba temelji na čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, koji glasi: "Svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojeg vlasništva. Nitko ne može biti lišen svojeg vlasništva, osim u javnom interesu i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog prava, pa ukazujući na presudu Statileo protiv Republike Hrvatske donesenu pred Europskim sudom za ljudska prava (dalje: ESLJP), u kojoj je ESLJP utvrdio povredu uživanja prava vlasništva i nametnuo Republici Hrvatskoj obvezu okončati povredu i ispraviti posljedice, tužbeni zahtjev ocjenjuje osnovanim.

6. Visinu postavljenog zahtjeva sud prvog stupnja utvrdio je temeljem nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka Vedrana Marketića, dipl. ing. građ. koji je u svom mišljenju iskazao procijenjenu vrijednost najamnina u svakom pojedinom kvartalu perioda koji je predmet spora i to poredbenom metodom, prema važećem Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (Narodne novine br: 78/15.) i Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (Narodne novine: 105/15.).

7. Prvostupanjski sud ocijenio je dakle da tužitelju kao vlasniku stana u kojem živi zaštićeni najmoprimac, pripada pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, pa je prihvaćajući nalaz i mišljenje građevinskog vještaka, dosudio tužitelju utuženu razliku time da su tužitelju dosuđeni iznosi razlike za razdoblje od studenog 2018. do listopada 2021., na način da je od iznosa slobodno ugovorene najamnine koja je utvrđena građevinskim vještačenjem za svako utuženo razdoblje oduzet iznos poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava, koji je u tom razdoblju iznosio 10% , a zatim 12 %, a potom je taj iznos umanjen za iznos plaćene zaštićene najamnine.

8. U svojoj žalbi tuženica tvrdi da je prvostupanjskom presudom sud počinio bitnu povredu iz čl. 354. st. 2. točke 11. ZPP-a jer presuda ima nedostataka zbog kojih se ne može ispitati, izreka proturječi razlozima presude te presuda nema razloga o odlučnim činjenicama. Tuženica smatra da je sud pogrešno odnosno nepotpuno utvrdio i činjenično stanje i pogrešno primijenio materijalno pravo kada je dosudio naknadu štete vlasniku stana u kojem stanuje nekadašnja nositeljica stanarskog prava, sada najmoprimka, ali bez sklopljenog ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, odnosno bez sudske presude koja zamjenjuje takav ugovor, s prednikom tužitelja, ocem DN, a niti s tužiteljem. Ističe kako se radi o pravu na zaštićenu najamninu koje se stječe tek sklapanjem ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme ili donošenjem presude uz primjenu čl. 31. st. 2. i čl. 7. ZNS-a, pa kako pravni prednik tužitelja nije sa UN kao nositeljicom stanarskog prava sklopio ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom, odnosno UN nije ishodila presudu koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, to prava i dužnosti najmodavca iz ugovora o najmu stana nisu mogli preći na tužitelja, a niti je tužitelj sklopio takav ugovor pa je prema zaključku tuženice sporna pravna osnova korištenja predmetnim stanom od strane gđe. UN, a eventualna šteta koju tužitelj trpi bila bi isključivo posljedica njegovog postupanja ili propusta, jer nije tražio iseljenje osoba koje nemaju pravnu osnovu za korištenje predmetnim stanom u smislu odredbe čl. 1092. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21. i 114/22. – dalje: ZOO) odnosno nije tražio naplatu slobodno ugovorene najamnine. Istodobno sa tvrdnjama da UN niti nije stekla status zaštićenog najmoprimca tuženica, pozivom na sudsku praksu VS Republike Hrvatske i Županijskog suda u Zadru, tvrdi da je to pravo. UN izgubila radi pasivnosti i ne sklapanja ugovora o najmu.

9. Razmatranjem sadržaja pobijane presude te stanja prvostupanjskog spisa iz aspekta iznesenih žalbenih razloga i navoda tuženice, odgovarajući na žalbene navode od odlučnog značaja, u smislu odredbe čl. 375. st. 1. ZPP, ovaj je sud, suprotno žalbenom stajalištu tuženice utvrdio da pobijana presuda ne sadrži nedostatke zbog kojih se ne bi mogla ispitati njena pravilnost i zakonitost, naprotiv smatra da ista sadrži razloge o svim odlučnim činjenicama, izneseni razlozi su potpuno jasni i određeni i bez ikakvog proturječja, slijedom čega nije ostvarena ni bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. točka 11. ZPP na koju ukazuje tuženica, a niti i jedna druga bitna povreda iz čl. 354. st. 2. točaka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti temeljem čl. 365. st. 2. ZPP.

10. Zakon o potvrđivanju Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i protokola broj 1., 4., 6., 7. i 11. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda ("Narodne novine - međunarodni ugovori", broj 18/97. i 6/99. – pročišćeni tekst - dalje: Konvencija) stupio je na snagu u Republici Hrvatskoj 5. studenog 1997. i njime se tuženica obvezala primjenjivati Konvenciju i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama.

11. Pravo vlasništva prema čl. 30. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (''Narodne novine'' broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12. i 152/14. - dalje: ZV) je pak stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima (pa tako i dati stan u najam po tržišnim cijenama). Uvođenjem međutim brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima, došlo je do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju, pri čemu je tužitelj dokazao da je vlasnik predmetnog stana (stekao ga je nasljeđivanjem iza svog pok. oca).

12. Ovakvim miješanjem tuženice je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut nerazmjeran i prekomjeran individualni teret, dok s druge strane u zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca. U tom smislu pozitivni pravni propisi u Republici Hrvatskoj za područje zaštićenih najamnina ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta, jer je taj teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, najmodavce. Najmodavac, odnosno vlasnik stana (pa tako i tužitelj), mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca, zbog čega je povrijeđeno tužiteljevo pravo na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo mu je zajamčeno Ustavom Republike Hrvatske i odredbom čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (presuda Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske od 10. srpnja 2014.).

13. Stoga je Republika Hrvatska dužna tužitelju kao vlasniku stana u kojem živi zaštićeni najmoprimac naknaditi imovinsku štetu koju je pretrp io zbog činjenice da je bio spriječen naplatiti najamninu za svoj stan u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine, pri čemu tužitelj nije dužan dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio, jer bi se na taj način tražilo od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetu nekretninu (tako Vrhovni sud Republike Hrvatske u predmetu broj Rev. 2364/16 od 18. siječnja 2018.).

14. Tužitelj prema ispravnoj ocjeni prvostupanjskog suda, koje je jednako stajalištu ovoga suda, ima pravo na naknadu štete u iznosu razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine s time da je tužitelj, kao najmodavac, dužan podmiriti porezna davanja u smislu čl. 56. i čl. 57. st. 1. Zakona o porezu na dohodak („Narodne novine“, broj 115/16., 106/18. i 121/19.). Pravilno je prvostupanjski sud u tom smislu utvrdio da je tužitelj u utuženom razdoblju pretrpio imovinsku štetu kao razliku između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, uz umanjenje poreza i prireza u ukupnom iznosu 14.105,12 EUR. Na svaki mjesečni iznos štete, tužitelj ima pravo na zatezne kamate temeljem čl. 1086. ZOO-a za tekući mjesec.

15. Pogrešan je stav tuženice da u slučaju kada nema sklopljenog ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom između vlasnika stana i osobe iz čl. 30. ZNS -a, niti postoje dokazane okolnosti iz čl. 33. ZNS-a da tada na nasljednika ne mogu prijeći prava i dužnosti najmodavca iz ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Naime, i prema ocjeni ovoga suda temeljem odredbi ZNS-a UN stekla je status zaštićenog najmoprimca, bez obzira što nije zaključila ugovor o najmu stana s tužiteljem niti njegovim prednikom, budući je prema pravilnom zaključku suda prvog stupnja na temelju čl. 30. st. 2. ZNS-a položaj najmoprimca stekla po samom zakonu, pa za postojanje prava i obveza koja proizlaze iz najma stana nije bilo neophodno sklopiti i sam ugovor o najmu stana.

16. Tuženica se pozvala na više odluka Vrhovnog suda RH i to poslovni broj (Rev-x- 640/12 od 8. travnja 2015., Rev-1021/15 od 15. rujna 2020., Rev-3023/15 od 17. listopada 2018.) u kojima tvrdi da su izražena shvaćanja suprotna shvaćanju u pobijanoj presudi.

17. Međutim, shvaćanja u navedenim odlukama nisu donesena u postupcima naknade štete radi prekomjernog ograničenja prava vlasništva, koja šteta se sastoji od razlike zaštićene najamnine do slobodno ugovorene cijene najma stana koje koriste zaštićeni najmoprimci, a što je predmet ovog postupka pa shvaćanja na koja ukazuje tuženica nisu primjenjiva u konkretnom slučaju (jednako stajalište zauzeto je i odluci Vrhovnog suda RH poslovni broj Revd-1713/2025-2 od 4. studenoga 2025.).

18. Pravo koje je UN stekla temeljem zakona nije prestalo samom činjenicom da nije zaključila ugovor o najmu sa tužiteljem niti sa njegovim prednikom. To tim više i jer ona uredno plaća zaštićenu najamninu sukladno stečenom pravu i u naravi ispunjava obveze zaštićenog najmoprimca.

19. Odredbom iz čl. 33. ZNS-a uređena su pitanja rokova i načina uspostavljanja međusobnih odnosa između vlasnika stana i osobe koja je na temelju stanarskog prava živjela u stanu sadašnjeg vlasnika, a koja je tim zakonom stekla položaj najmoprimca temeljem čl. 30. st. 2. ZNS-a i koja na temelju takvog, zakonom stečenog statusa, ima pravo tražiti sklapanje ugovora iz čl. 31. tog Zakona. Prema odredbama Zakona o najmu stanova vlasnici stanova sa zaštićenim najmoprimcima su mogli ugovoriti samo zaštićenu najamninu koja je bila propisana, a propustom da to učine zakonom nije propisan gubitak stečenog statusa zaštićenog najmoprimca.

20. Uz obrazloženje prvostupanjskog suda, valja reći da je o pravu vlasnika na mirno uživanje stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci ESLJP odlučivao u nekoliko predmeta (B, U, SN i D, S, A), u kojima su činjenice predmeta slične i koje je taj sud okarakterizirao kao kontrolu korištenja vlasništva. Odlučujući o naknadi materijalne štete podnositeljima, ESLJP je naglasio da takva naknada treba pokriti razliku između zaštićene najamnine i odgovarajuće najamnine, što je dovelo do toga da su hrvatski sudovi počeli mijenjati svoju sudsku praksu i pozivajući se na presudu Statileo i dosuđivati razliku između tržišne i zaštićene najamnine vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci.

21. Prema tome, kod donošenja prvostupanjske presude pravilno je sud prvog stupnja primijenio materijalno pravo, pa se nije ostvario žalbeni razlog pogrešne primjene materijalnog prava (čl. 356. ZPP-a), a i odluka o troškovima parničnog postupka je zakonita jer je donesena na temelju čl. 154. st. 1. ZPP-a u svezi sa čl. 155. ZPP-a uz primjenu Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine", broj 138/23, dalje Tarifa) te sukladno postavljenim zahtjevima. Prema odredbi čl. 365. st. 2. ZPP-a sud drugog stupnja ne pazi po službenoj dužnosti na pravilnu primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima parničnog postupka.

22. Slijedom navedenog, valjalo je odbiti žalbu tuženice kao neosnovanu i na temelju odredbe čl. 368. st. 1. ZPP-a potvrditi presudu suda prvog stupnja.

23. Tuženici nije dosuđen trošak žalbenog postupka iz razloga jer je njena žalba odbijena kao neosnovana (čl. 166. st. 1. ZPP-a u vezi s čl. 154. st. 1. ZPP-a).

U Varaždinu 14. svibnja 2026.

Predsjednica vijeća

Sanja Bađun