REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U PAZINU

52000 PAZIN, Dršćevka 1

P-11/2026-19

(prije P-316/2022)

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Pazinu, po sutkinji toga suda Adrijani Labinjan Skok, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja PLAVA LAGUNA d.d., Poreč, Rade Končara 12, OIB: 57444289760, protiv tuženika GRAD UMAG – UMAGO, Umag, G. Garibaldi 6, OIB: 84097228497, radi utvrđenja neistinitim (nevaljanim) i brisanja knjižnog upisa, nakon javne glavne rasprave održane 31. ožujka 2026. koja je održana u prisutnosti punomoćnika tužitelja VS, dipl. pravnika, zaposlenika kod tužitelja te punomoćnice tuženika ZS, dipl. pravnice, zaposlenice kod tuženika, na ročištu za objavu 12. svibnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

"I/ Utvrđuje da je knjižni upis odobren Rješenjem Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižnog odjela Buje-Buie posl. br. Z-4172/2022-2 od dana 25. listopada 2022. godine neistinit (nevaljan).

lI/ U cijelosti se poništava Rješenje Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižnog odjela Buje-Buie posl. br. Z-4172/2022-2 od dana 25. listopada 2022. godine te se Zemljišno-knjižnom odjelu Buje – Buie Općinskog suda u Pazinu nalaže uspostaviti ono knjižno stanje kakvo je bilo prije zaprimanja Prijavnog lista temeljem kojeg je proveden neistinit (nevaljan) knjižni upis te doneseno ovom Presudom poništeno Rješenje Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižnog odjela Buje-Buie posl. br. Z- 4172/2022-2 od dana 25. listopada 2022. godine."

II. Nalaže se tužitelju da naknadi tuženiku parnične troškove u iznosu od 21,60 eura, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je podnio tužbu protiv tuženika radi utvrđenja neistinitim (nevaljanim) i brisanja knjižnog upisa koji je bio odobren rješenjem Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižnog odjela Buje-Buie posl. br. Z-4172/2022-2 od 25. listopada 2022. ( dalje - rješenje). U tužbi navodi da je tim rješenjem dopuštena provedba prijavnog lista na nekretninama k. č. br. [katastarska čestica] i dr., sve k. o. [katastarska općina], odnosno da je udovoljeno prijedlogu Odjela za katastar nekretnina Buje-Buie da se u obuhvatu čestica navedenih u prijavnom listu formiraju posebne čestice označene kao 7146, (prije P-316/2022)

7147 i 7148, sve k. o. [katastarska općina], u naravi navodno nerazvrstane ceste sa 12817 m2, 299 m2 te 2065 m2 uz istovremenu uknjižbu prava vlasništva za korist i na ime Javno dobro u općoj uporabi, kao neotuđivo vlasništvo tuženika. Istodobno da je provedbom prijavnog lista površina k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u vlasništvu tužitelja umanjena za 47 m2.

2. Kao razlozi zbog kojih je knjižni upis neistinit navodi se postojanje materijalnih i formalnih razloga.

3. Ističe se da su k. č. br. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina], u trenutku sastavljanja prijavnog lista imale status turističkog zemljišta na kojemu su izgrađeni hoteli u sklopu turističkog naselja (taj status da imaju i dalje), a pravni prednik tužitelja da je tuženiku 30.1.2011. bio podnio zahtjev za dodjelu koncesije na tom turističkom zemljištu sve temeljem odredbi Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije ("Narodne novine" broj 92/2010.; u daljnjem tekstu - ZTZ). Navedeni zahtjev da je bio podnesen i za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koja je tada imala površinu 21519 m2 a koja da je naknadno cijepana, između ostalih i na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 4532 m2 a kojoj da je osporenim upisom mijenjana površina koja da sada iznosi 4467 m2. Navedene nekretnine da su imale status turističkog zemljišta i u vrijeme knjižnog upisa jer da je 2.5.2020. stupio na snagu Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu („Narodne novine“ broj 50/20), koji da člankom 9. stavak 1. propisuje da na dan stupanja na snagu tog Zakona trgovačko društvo ima pravni položaj zakupnika turističkog zemljišta iz članka 4. stavak 3. tog Zakona, a da je člankom 2. stavak 1. točka 2. tog Zakona turističko zemljište definirano kao neprocijenjeno građevinsko zemljište na kojemu je bio ili je izgrađen hotel, turističko naselje i/ili kamp i koje s tom građevinom čini funkcionalnu cjelinu, što da je ovdje slučaj jer da se radi o nekretninama u turističkom naselju Punta u Umagu.

4. Tužitelj smatra da je Zakon o neprocijenjenom građevinskom zemljištu lex specialis u odnosu na Zakon o cestama, na kojemu da se temelji sporni upis te da se na nekretnine koje imaju status turističkog zemljišta kao dobra od interesa za Republiku Hrvatsku ne može primijeniti Zakon o cestama.

5. Nadalje, tuženik da je tužitelju ispostavljao račune na ime koncesijske naknade na tom turističkom zemljištu od 1.2.2011. do 2.5.2020., a tužitelj da je račune podmirivao. Stav je tužitelja da je ispostavljanjem računa tuženik priznao da se pravni status tih nekretnina nije promijenio niti nakon sastavljanja prijavnog lista i da je dao prednost propisima koji se odnose na turističko zemljište u odnosu na propise o nerazvrstanim cestama, i da površinu nekretnina tuženik nije htio umanjiti onako kako je iskazao u geodetskom elaboratu koji je bio osnova za sporni upis.

6. U tužbi se navodi i da su se k. č. br. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina], na dan stupanja na snagu Zakona o turističkom zemljištu, 1.8.2010., nalazile unutar granica građevinskog područja turističkog naselja Punta i imale ugostiteljsko turističku namjenu, kako je to i u vrijeme podnošenja tužbe.

7. Tužitelj smatra da iako ugovori o koncesiji na turističkom zemljištu nigdje u Republici Hrvatskoj nisu sklopljeni, podnošenjem zahtjeva za dodjelu koncesije tuženiku, ispostavljanjem računa deset godina uzastopce i njihovim plaćanjima između stranaka stvoren ugovorni odnos kojeg da je tuženik jednostranom promjenom pravnog stanja turističkog zemljišta teško prekršio.

8. U tužbi se također navodi da je k. č. br. [katastarska čestica]. k. o. [katastarska općina], u trenutku sastavljanja prijavnog lista i zaprimanja prijedloga za sporni upis bila u cijelosti u vlasništvu tužitelja jer da je pravnom predniku tužitelja bila u cijelosti procijenjena u (prije P-316/2022)

vrijednost društvenog kapitala, te da mu je spornim upisom povrijeđeno pravo vlasništva.

9. Nadalje se ukazuje da nije proveden postupak izvlaštenja, zatim da nerazvrstana cesta postaje javno dobro u općoj uporabi pravomoćnošću uporabne dozvole ili izdavanjem drugog akta na temelju kojeg je dopuštena uporaba građevine, a što da nije priloženo prijedlogu na temelju kojeg je proveden sporni upis. Također, tuženik da je prilikom obračuna komunalne naknade za 2020. za k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], uzeo u obzir cijelu njihovu površinu prije spornog knjižnog upisa te da time tuženik priznaje da navedene nekretnine nisu pristupačne i da ih ne koristi veći broj ljudi nego samo tužiteljevi gosti i osobe koje isti ovlasti. Nadalje, da je prema Prostornom i urbanističkom planu tuženika vidljivo da se k. č. br. [katastarska čestica] (zapadni dio) te 7147 k. o. [katastarska općina], nalaze unutar granica građevinskog područja za koje je određena ugostiteljsko – turistička namjena i da nemaju namjenu za promet jer da nisu označene niti kao ostale ceste te da stoga ne mogu imati status nerazvrstane ceste.

10. Tužitelj upućuje na sudsku praksu prema kojoj da ukoliko određena nekretnina nije „po načinu korištenja u zemljišnoj knjizi određena kao cesta (put), niti je ista u katastru navedena kao javno dobro u općoj uporabi, tada nije moguće dozvoliti predloženi upis kao ceste kao općeg dobra“, te da je za osporeni upis postojala zapreka u smislu te sudske prakse.

11. Tužitelj se poziva i na sadržaj Odluke o nerazvrstanim cestama na području grada Umaga i to prije svega na stavak 4. u kojem da se navodi da se nerazvrstanom cestom ne smatra parkiralište, put, prilaz i priključak na zemljištu u privatnom vlasništvu pa stoga da slijedi da je tuženik postupio suprotno aktu kojeg je sam donio.

12. Ukazuje da je k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] od 60863 m2 mijenjana na način da sada iznosi 54305 m2, odnosno da je površina nekretnine umanjena za 6558 m2, kada je na dijelu te nekretnine osnovana nova navodno nerazvrstana cesta k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] površine 299 m2. Iz navedenog da proizlazi kako je „nestalo“ 6329 m2 površine, čime da je povrijeđeno više pozitivnih propisa.

13. Slijedom navedenog predloženo je donijeti slijedeću presudu: "I/ Utvrđuje da je knjižni upis odobren Rješenjem Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižnog odjela Buje-Buie posl. br. Z-4172/2022-2 od dana 25. listopada 2022. godine neistinit (nevaljan).

lI/ U cijelosti se poništava Rješenje Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižnog odjela Buje-Buie posl. br. Z-4172/2022-2 od dana 25. listopada 2022. godine te se Zemljišno-knjižnom odjelu Buje – Buie Općinskog suda u Pazinu nalaže uspostaviti ono knjižno stanje kakvo je bilo prije zaprimanja Prijavnog lista temeljem kojeg je proveden neistinit (nevaljan) knjižni upis te doneseno ovom Presudom poništeno Rješenje Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižnog odjela Buje-Buie posl. br. Z- 4172/2022-2 od dana 25. listopada 2022. godine.“

14. Tuženik je u odgovoru na tužbu osporio navode tužitelja istaknute u tužbi kao neosnovane, jer smatra da je nadležni zemljišnoknjižni odjel postupio pravilno, potpuno utvrdio činjenično stanje, pravilno primijenio materijalno pravo i pri tomu nije učinjena povreda pravila zemljišnoknjižnog postupka. Prethodno je tuženik proveo postupak kojim se imalo evidentirati stvarno stanje u odnosu na nerazvrstane ceste koje nisu bile evidentirane u katastru i zemljišnim knjigama, kako je propisano Zakonom o cestama. Predloženo je odbiti tužbeni zahtjev.

(prije P-316/2022)

15. Proveden je dokazni postupak čitanjem dokumentacije u spisu: rješenje Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižni odjel Buje – Buie broj Z-4172/2022-2 od 25. listopada 2022., prijavni list za zemljišnu knjigu iz siječnja 2022., prigovor tužitelja od 11.11.2022., zahtjev ISTRATURIST UMAG d.d. za dodjelu koncesije na turističkom zemljištu, rješenje Trgovačkog suda u Pazinu poslovni broj Tt-17/7389-3 od 29. prosinca 2017., rješenje Općinskog suda u Puli - Pola poslovni broj Z-14059/2016 od 27.52.2016., račune tuženika za naknadu za turističko zemljište od 2011. do 2020. s izvodima tužitelja o plaćanju, uvjerenje o namjeni nekretnina od 16.2.2011., povijesne izvatke iz zemljišne knjige, potvrde sudskog registra ovoga suda R3-1398/2021 od 14.5.2021., rješenje Hrvatskog fonda za privatizaciju Republike Hrvatske od 31. siječnja 1996., rješenje Županijskog suda u Splitu Gžst-311/14 od 5. studenog 2025., zapisnik o usmenoj raspravi Upravnog odjela za komunalni sustav i prostorno planiranje Grada Umaga – Umago od 29.1.2021., rješenja tuženika od 14.6.2021., izvod iz prostornog plana uređenja Grada Umaga, izvod iz urbanističkog plana uređenja Grada Umaga, izvode iz posjedovnog lista, očitovanje Grada Umaga iz siječnja 2022., odluke Grada Umaga o nerazvrstanim cestama na području Grada Umaga, kopije katastarskog plana, skice izmjere, preslik odluka koje se odnose na upis nerazvrstane ceste na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (Jadranska ulica), iz zemljišnoknjižnog predmeta Općinskog suda u Puli - Pola, Posl. br. 14059/2016, Posl. br. Z – 20570/2016, te Županijskog suda u Varaždinu, Posl.br. Gž ZK-193/2017, preslik odluka koje se odnose na upis nerazvrstane ceste na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (Jadranska ulica), iz parničnog postupka Trgovačkog suda u Pazinu, P-278/2016, te Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske, Posl.br. Pž-4694/2021., geodetski elaborat kojim je izvršeno evidentiranje nerazvrstanih cesta na području Grada Umaga, rješenja Općinskog suda u Pazinu Z-4172/2022 od 12.8.2024. i Z-17865/2024 od 24.9.2024., , rješenje Županijskog suda u Zagrebu Gž Zk-407/2024-2 od 1.12.2025.

16. Tužbeni zahtjev je neosnovan.

17. Nisu sporne činjenice da je rješenjem Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižnog odjela Buje-Buie posl. br. Z-4172/2022-2 od 25. listopada 2022. dopušten upis i provedba Prijavnog lista iz Geodetskog elaborata za evidentiranje izvedenog stanja nerazvrstanih cesta u Umagu, i to Jadranske ulice (dio) i Ulice istarskih boraca, koje obuhvaćaju sljedeće katastarske čestice, odnosno dijelove istih: k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina].

18. Postupak po pravnim lijekovima podnesenim u zemljišnoknjižnom postupku pravomoćno je dovršen rješenjem Županijskog suda u Zagrebu Gž Zk - 407/2024-2 od 1. prosinca 2025. tako što je potvrđeno rješenje Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižnog odjela Buje-Buie posl. br. Z-4172/2022-2 od 25. listopada 2022.

19. Tuženik je proveo postupak evidentiranja stvarnog stanja u odnosu na nerazvrstane ceste. Po ovlaštenom inženjeru geodezije MS izrađen je geodetski elaborat broj RN 43/2022 za potrebe provođenja promjena u katastru zemljišta radi evidentiranja izvedenog stanja ceste na k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], koji je potvrđen da je izrađen u skladu s posebnim propisima i da odgovara svrsi za koju je izrađen te da je podoban za potrebe provođenja promjena u katastarskom operatu.

(prije P-316/2022)

20. Prijavni list za provedbu u zemljišnim knjigama je zemljišnoknjižnom sudu dostavio nadležni ured za katastar po službenoj dužnosti. Stoga ne postoje formalno pravni razlozi pobijanja valjanosti uknjižbe.

21. Odredbom članka 131. Zakona o cestama („Narodne novine“, br. 84/11, 18/13, 22/13, 54/13, 148/13, 92/14, 110/19, 144/21, 114/22, u daljnjem tekstu: Zakon o cestama) propisano je:

(1) Ceste koje se na dan stupanja na snagu ovoga Zakona koriste za promet vozila po bilo kojoj osnovi i koje su pristupačne većem broju korisnika, a koje nisu razvrstane kao javne ceste u smislu ovoga Zakona, postaju nerazvrstane ceste. (2) Postojeći upisi u zemljišnim knjigama nerazvrstanih cesta iz stavka 1. ovoga članka u vlasništvu jedinice lokalne samouprave zamijenit će se po službenoj dužnosti upisom nerazvrstane ceste javnog dobra u općoj uporabi kao neotuđivog vlasništva jedinice lokalne samouprave.

(3) Nerazvrstane ceste iz stavka 1. ovoga članka koje nisu upisane u zemljišnim knjigama ili u tim knjigama nije upisano njihovo stvarno stanje, upisuju se u zemljišne knjige po službenoj dužnosti na temelju prijavnog lista koji nakon evidentiranja nerazvrstane ceste, odnosno njezinog stvarnog stanja u katastru, zemljišnoknjižnom sudu po službenoj dužnosti dostavlja tijelo nadležno za katastar.

(4) Nerazvrstane ceste izgrađene do dana stupanja na snagu Zakona o cestama (»Narodne novine«, br. 84/11.) koje nisu evidentirane u katastru ili nije evidentirano njihovo stvarno stanje, evidentiraju se u katastru na temelju geodetskog elaborata izvedenog stanja nerazvrstane ceste, a koji pribavlja i nadležnom tijelu za katastar dostavlja jedinica lokalne samouprave, odnosno pravna osoba koja je ovlaštena upravljati nerazvrstanom cestom sukladno propisima iz članka 107. ovoga Zakona i rješenja nadležnog zemljišnoknjižnog suda o provedbi prijavnog lista. (5) Prijavni list za prethodnu provedbu u zemljišnoj knjizi iz stavka 4. ovoga članka zemljišnoknjižnom sudu po službenoj dužnosti dostavlja nadležni ured za katastar na temelju pregledanog i potvrđenog geodetskog elaborata izvedenog stanja nerazvrstane ceste.

(6) Nerazvrstane ceste iz stavka 1. ovoga članka upisat će se u zemljišnu knjigu kao javno dobro u općoj uporabi, kao neotuđivo vlasništvo jedinice lokalne samouprave uz upis pravne osobe koja upravlja javnom cestom, bez obzira na postojeće upise u zemljišnoj knjizi.

(7) Nekretnine koje su prema ovom Zakonu nerazvrstane ceste i bile su u uporabi kao nerazvrstane ili javne ceste prije 1. siječnja 1997., javno su dobro u općoj uporabi u neotuđivom vlasništvu jedinice lokalne samouprave na čijem se području nalaze.

22. Slijedom navedenih odredbi proizlazi da je osporavani upis izvršen na temelju zakona.

23. Tužitelj nije predložio niti predočio dokaze iz kojih bi proizlazilo da nekretnine koje su predmet spornog upisa ne bi predstavljale nerazvrstane ceste u smislu citirane odredbe Zakona o cestama ili da geodetski elaborat nije izrađen u skladu sa zakonom.

24. Upis nerazvrstanih cesta obavlja nadležni sud po službenoj dužnosti, na temelju prijavnog lista kojeg po službenoj dužnosti dostavlja nadležni ured za katastar na temelju pregledanog i potvrđenog geodetskog elaborata izvedenog stanja nerazvrstane ceste.

(prije P-316/2022)

25. U odnosu na nekretnine koje predstavljaju nerazvrstanu cestu ne primjenjuju se propisi koji uređuju turističko zemljište niti se radi o tome da je tuženik jednostrano promijenio status turističkog zemljišta.

26. U tužbi se navodi da je spornim upisom površina tužiteljeve nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] umanjena za 47 m2, međutim, ovo nije parnica usmjerena na ostvarenje obveznopravnog zahtjeva već se radi o stvarnopravnoj tužbi usmjerenoj na pobijanje zemljišnoknjižnog upisa. Utoliko su za pravilnost zemljišnoknjižnog upisa nerazvrstane ceste irelevantni i tužiteljevi navodi o koncesiji, izdavanju računa s te osnove i status zemljišta po prostornim i urbanističkim planovima.

27. Slijedom navedenog odbijen je tužbeni zahtjev kao neosnovan te je po odredbi članka 154. stavak 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 02/2007. -Odluka USRH, 84/2008., 96/2008.-Odluka USRH, 123/2008., 57/2011., 148/2011. -pročišćeni tekst, 25/2013., 89/2014.-Odluka USRH, 70/2019., 80/2022., 114/2022., 155/2023., 146/2025.) naloženo tužitelju da tuženiku naknadi trošak povratne autobusne karte na relaciji Umag – Pazin – Umag, za pristup na dva ročišta, u iznosu od 21,60 eura (10,80 eura x 2).

U Pazinu 12. svibnja 2026.

Sutkinja

Adrijana Labinjan Skok

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku od 15 dana računajući od održavanja ročišta za objavu presude, ako je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od primitka prijepisa presude, ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude.

DNA:

- tužitelj

- tuženik