Poslovni broj: R1-346/2024-45

Republika Hrvatska

Općinski sud u Zadru

Dr. Franje Tuđmana 35

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Zadru, po sucu toga suda Luki Smoljanu , u izvanparničnom postupku predlagatelja Level 10 d.o.o. sa sjedištem u [adresa], OIB: 69445109774, zastupanog po punomoćnicima - odvjetnicima u Odvjetničkom društvu Gluić Ninčević d.o.o. Zadar, protiv protustranke JĐ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnici Sanji Fijan, odvjetnici iz Zagreba, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, 12. svibnja 2026.,

r i j e š i o  j e

I. Razvrgava se suvlasnička zajednica nekretnina stranaka, i to kat. čest. [katastarska čestica], zgrada i dvorište, ukupne površine 102 m2, upisana u zk ul [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i kat. čest. [katastarska čestica], zgrada, oranica, ukupne površine 1707 m2, upisana u zk ul [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u suvlasništvu stranaka, i to predlagatelja za ukupno 6/7 dijela, a protustranke za 1/7 dijela,

isplatom, na način da iste, prethodno opisane nekretnine, pripadnu u cijelosti u vlasništvo predlagatelju Level 10 d.o.o. sa sjedištem u [adresa], OIB: 69445109774.

II. Nalaže se predlagatelju Level 10 d.o.o. sa sjedištem u [adresa], OIB: 69445109774, da protustranci JĐ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], u roku od 30 (trideset) dana od dana pravomoćnosti ovog rješenja, na ime vrijednosti njegovog suvlasničkog udjela na nekretnini kat. čest. [katastarska čestica], zgrada i dvorište, ukupne površine 102 m2, upisana u zk ul [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], isplati iznos od 8.242,86 eura, te na nekretnini kat. čest. [katastarska čestica], zgrada, oranica, ukupne površine 1707 m2, upisana u zk ul [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], isplati iznos od 117.571,43 eura.

III. Protustranka JĐ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], ima do isplate iznosa iz toč.II. izreke ovog rješenja, a u svrhu osiguranja isplate iznosa iz toč.II. izreke ovog rješenja, založno pravo na nekretninama opisanim pod toč.I. i II. izreke ovog rješenja, koje je pravo dužna sama upisati u zemljišnim knjigama.

Obrazloženje

1. U podnesenom prijedlogu radi razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina predlagatelj navodi da protustranka namjerava otuđiti (prodati) svoj suvlasnički udio na kat. čest. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], od 1/7 dijela, te je ista izvršila zabilježbu prvenstvenog reda otuđenja svojih suvlasničkih udjela pod brojem Z-24483/2024, a ispravom ovjerenom pod posl. br. OV-9204/2024 kod javnog bilježnika Emila Brkića iz [adresa] protustranka je izvršila upis navedene zabilježbe i istakla kako je u postupku prodaje navedenih nekretnina. Nadalje, kako protustranka namjerava otuđiti svoj suvlasnički dio, a predlagatelj želi otkupiti njezin suvlasnički dio, to predlagatelj smatra kako postoji opravdan razlog da sud odredi razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom, te je radi ubrzanja postupka, predlagatelj već angažirao vještaka građevinske struke koji je izvršio procjenu vrijednosti nekretnina, a ukoliko protustranka ospori navedenu tržišnu procjenu, onda se predlaže provesti novo vještačenje po vještaku kojeg će imenovati sud.

2.1. Na prijedlog se očitovala protustranka (l.s. 50,51) na način da se usprotivila prijedlogu radi razvrgnuća suvlasničke zajednice predmetnih nekretnina, pri čemu navodi da suvlasnički udjeli na predmetnim nekretninama nisu sporni, ali da predlagatelj nije učinio vjerojatnim da postoji ozbiljan razlog za razvrgnuće isplatom, te predlaže geometrijsku diobu predmetnih nekretnina, s time da ističe kako je odustala od namjere otuđenja suvlasničkih dijelova nekretnina i osporava procijenjenu vrijednost po procjembenom elaboratu koji je dostavljen uz prijedlog.

2.2. Nadalje, protustranka u podnesku od 8. studenog 2024. navodi da radi ekonomičnosti i svrsishodnosti obzirom na navedenu činjenicu suvlasništva stranaka koje su predmet ovog postupka i kat. čest. [katastarska čestica] predlaže da se provede geometrijska dioba svih kat. čest. čijih su oni suvlasnici u ovom postupku uključujući i kat. čestice u vlasništvu UĐ i predlagatelja dodatno iz razloga kako slijedi. Naime, nekretnine koje su predmet ovog postupka i koje su suvlasništvo protustranke i predlagatelja faktično su odvojene nekretninom oznake kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], upisana u ZK uložak [broj ZK uloška] vlasništvo UĐ koja se nalazi između njih, a s druge strane kat. čest. [katastarska čestica] i kat. čest. [katastarska čestica] u suvlasništvu protustranke i predlagatelja nalazi se kat. čest. [katastarska čestica] upisana u ZK uložak [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] također u vlasništvu UĐ i kat. čest 5922 k. o. [katastarska općina] upisana u ZK uložak [broj ZK uloška] vlasništvo predlagatelja, pa postoji pravni interes i UĐ za cjelovitom geometrijskom diobom svih kat. čestica iz istih naprijed navedenih načela. U protivnom kontinuirano bi se provodili postupci diobe predmetnih čestica, a moguće je provesti jednom cjelovitom geometrijskom diobom diobu svih kat. čestica koje su u suvlasništvu predlagatelja i protustranke i zk. čestica u vlasništvu UĐ i predlagatelja. Također navodi da je povučen prijedlog za upis zabilježbe prvenstvenog reda otuđenja.

3. Predlagatelj se podneskom od 22. studenog 2024. očitovao na prijedlog protustranke i naveo da ŠĐ nije suvlasnik predmetnih nekretnina oznake kat. čest. [katastarska čestica] i kat. čest. [katastarska čestica] obje k. o. [katastarska općina], dakle isti ne može biti stranka ovog postupka niti može zahtijevati, uvjetovati ili predlagati razvrgnuće suvlasništva ili njegove modalitete, već da to pravo zakon daje isključivo suvlasnicima, a nekretnina oznake kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ne može biti predmet ovog postupka razvrgnuća suvlasničke zajednice obzirom da su suvlasnici navedene nekretnine i treće fizičke osobe te jedinica lokalne samouprave, posebice imajući u vidu procesnopravni položaj suvlasnika nekretnine koje su predmet postupka razvrgnuća. Nadalje, da protustranka u ovaj postupak razvrgnuća suvlasničke zajednice pokušava uključiti nekretnine koje nisu suvlasnička zajednica ovih stranaka, primjerice kat. čest. [katastarska čestica] i kat. čest. [katastarska čestica] koje su u isključivom vlasništvu predlagatelja, odnosno da protustranka predlaže sudu odrediti zamjenu nekretnina koja zamjena bi uključivala osobe koje nisu stranke u ovom postupku te nekretnine koje nisu suvlasništvo stranaka. Predlagatelj smatra kako su izneseni prijedlozi protustranke nepodobni za razmatranje jer su protivni odredbama ZV-a koje normiraju razvrgnuće suvlasničke zajednice, a isti su za predlagatelja neprihvatljivi.

4.1. Protustranka se podneskom od 3. prosinca 2024. očitovala na način da je navela kako joj nikako nije namjera odugovlačenje ovog postupka već zaštita njenih prava i interesa, koje predlagatelj uporno pokušava ugroziti isključivo samo u cilju da isključivo sebi priskrbi uvjete gospodarske iskoristivosti (stjecanja uvjeta građenja) na parceli u svom vlasništvu kat. čest. [katastarska čestica] (jer njena površina nije dostatna za stjecanje uvjeta gradnje) pritom zanemarujući interese ovdje protustranke te istodobno zanemarujući svoju poziciju na drugim česticama. Nadalje, upravo zbog činjenice da je predlagatelj suvlasnik kat. čest. [katastarska čestica], zatim vlasnik kat. čest. [katastarska čestica], a između kojih čestica je kat. čest. [katastarska čestica] u vlasništvu UĐ čija kat. čest. [katastarska čestica] se naslanja na kat. čest. [katastarska čestica] od predlagatelja, protustranka i UĐ su u cilju svrhovitosti, ekonomičnosti i u interesu svih zajedno predložili cjelovito rješenje međusobnih odnosa kako bi svi ostvarili gospodarsku svrhu tj. ostvarili uvjete gradnje uključujući sve čestice i to kat. čest. [katastarska čestica], jer niti jedna od njih samostalno nema tražene uvjete. Slijedom navedenog, protustranka kao i UĐ potvrđuju svoju dobru volju za postizanjem dogovora oko diobe i zamjene nekretnina i na drugačiji način od predloženog koji je dostavljen uz podnesak od 8. studenog 2024., radi čega predlažu naslovnom sudu da odredi kraći rok očitovanja predlagatelja na ovaj podnesak u kojem predlažemo da se isti očituje tako da predloži svoje viđenje i način cjelovitog rješenja koje obuhvaćaju sve kat. čestice navedene u ovom podnesku. U suprotnom, ako se predlagatelji izjasne da ne žele cjelovito rješenje, da predlože način geometrijske diobe što do sada nisu učinili i to prije provođenja vještačenja po vještaku građevinske struke kako bi se eventualno izbjegli nepotrebni troškovi i postigao dogovor nakon čega bi se dao zadatak vještaku građevinske struke za izradom parcelacijskog elaborata.

4.2. U daljnjim podnescima stranaka od 9. prosinca 2024., 23. prosinca 2024. i 30. prosinca 2024., predlagatelj je ostao kod navoda kako mu nisu prihvatljivi prijedlozi trećih osoba o zamjeni nekretnina, niti je takvom prijedlogu mjesto u izvanparničnom postupku radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, dok je protustranka ostala kod prijedloga za postizanjem, dogovora oko geometrijske diobe i zamjene nekretnina, što bi uključivalo i nekretnine koje nisu predmet ovog postupka, s time da je predlagatelj istaknuo kako je i UĐ uknjižio zabilježbu prvenstvenog reda otuđenja i opterećenja svojih nekretnina.

4.3. Predlagatelj s podneskom od 24. rujna 2025. dostavlja Uvjerenja DGU iz kojih proizlazi kako su objekti izgrađeni na predmetnim nekretninama vidljivi na snimci iz zraka iz 1967., pa da se radi o zakonito izgrađenim građevinama i predlagatelj je mišljenja kako se u konkretnom slučaju ne može odrediti geometrijska dioba nekretnina obzirom da se ove građevine ne mogu geometrijski podijeliti. Ukoliko protustranka ne pristane da predlagatelj isplati njezin suvlasnički udio sukladno tržišnoj vrijednosti, tada predlagatelj predlaže da sud odredi razvrgnuće suvlasničke zajednice upravo isplatom, a obzirom da predlagatelj ima osobito ozbiljan razlog za razvrgnuće isplatom. Taj razlog se očituje upravo u činjenici kako je suvlasnički udio protustranke značajno manji od suvlasničkog udjela predlagatelja, odnosno suvlasnički udio protustranke iznosi 14,28% cijele nekretnine, dok suvlasnički udio predlagatelja iznosi 85,71%, pri čemu se poziva na pravno shvaćanje Vrhovnog suda Republike Hrvatske u odluci Rev-x-150/11. Predlagatelj u ovom postupku da ima veći suvlasnički udio od onoga na koji ukazuje Vrhovni sud u navedenoj odluci, stoga predlagatelj smatra kako je njegov zahtjev za razvrgnućem suvlasničke zajednice isplatom u potpunosti osnovan s time da postoje i daljnje okolnosti koje govore u prilog predlagateljevog zahtjeva. Pored navedenog, predlagatelj ističe kako nekretnine koje su predmet ovog postupka prema GUP-u Grada [adresa] predstavljaju građevinsko zemljište na kojem je gradnja moguća ukoliko nekretnina na kojoj se gradi ima površinu od 2.000 m2 ili veću, a kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ima površinu od 102 m2 i kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ima površinu od 1.707 m2 odnosno ove dvije nekretnine imaju ukupnu površinu od 1.809 m2. Predlagatelj je vlasnik i nekretnine oznake kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (površine 1.042 m2) koja je smještena neposredno uz kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] te s predmetnim nekretninama čini jedinstveno građevinsko zemljište ukupne površine od 2.851 m2. Dakle, razvrgnućem suvlasničke zajednice predmetnih nekretnina isplatom predlagatelj bi mogao realizirati gradnju na svim ovim nekretninama te ispuniti puni poduzetnički potencijal ovih nekretnina koje predstavljaju jednu od najboljih lokacija za stambeni gradnju u Gradu Zadru te bi predlagatelj mogao realizirati građevinsku investiciju od približno nekoliko milijuna eura. Protustranka razvrgnućem suvlasničke zajednice nekretnina isplatom na niti jedan način ne bi bila oštećena jer bi joj bila isplaćena tržišna vrijednost njezinog suvlasničkog udjela, a posebice imajuću u vidu ista i dalje, bez obzira na simulirano brisanje zabilježbe namjere otuđenja svojih suvlasničkih udjela, namjerava otuđiti svoje nekretnine zajedno s UĐ. Prednja tvrdnja nedvojbeno proizlazi iz njihovog zajedničkog prijedloga da im u „diobi“ pripadne dio kat. čest. [katastarska čestica], kat. čest. [katastarska čestica], kat. čest. [katastarska čestica], kat. čest. [katastarska čestica] i dio kat. čest. [katastarska čestica] koji dio bi imao ukupnu površinu od 2.080 m2, upravo onoliko koliko GUP Grada [adresa] zahtjeva da bi se moglo graditi na ovom području. Dakle, protustranka namjerava zajedno s UĐ formirati građevinsku parcelu površine veće od 2.000 m2 radi prodaje te zbog toga samo za potrebe ovog postupka ista hini da ne namjerava otuđiti svoj suvlasnički udio, jer su očigledno protustranka i UĐ postigli dogovor s trećim osobama kojima namjeravaju otuđiti predloženo. Naime, na nekretninama UĐ koje bi trebale sudjelovati u predloženoj „diobi“ i danas stoji upisana zabilježba namjere otuđenja nekretnina kao i zabilježba prvenstvenog reda radi osnivanja založnog prava s istim ciljem što ukazuje da je stvarna namjera protustranke JĐ upravo prodaja suvlasničkih udjela na nekretninama koje su predmet ovog postupka te da je njezino protivljenje predloženoj isplati samo šikana predlagatelja i zlouporaba prava. U tom smislu, predlagatelj predlaže sudu donijeti rješenje kojim se razvrgava suvlasnička zajednica nekretnina na način da predlagatelj isplati protustranci vrijednost njezinih suvlasničkih udjela.

5.1. U ovom postupku je održan očevid na licu mjesta radi identifikacije predmetnih nekretnina i prijedloga diobe istih uz sudjelovanje imenovanih vještaka geodetske i građevinske struke, te je utvrđeno da kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] s jugozapadne strane se proteže uz postojeću javnu cestu, dok na istoj se nalazi staro prizemno spremište, za koje vještak mjernik navodi da postoji još od 1953. kad je bila nova izmjera za [adresa], a parcela je omeđena starim kamenim suhozidima. Na kat. čest 5920 k. o. [katastarska općina] u sjeveroistok se nastavlja kat. čest. [katastarska čestica], koja se u jugozapadnom dijelu obrađuje, dok u preostalom većem sjeveroistočnom dijelu je zapušteno zemljište s visokim i niskim raslinjem. Negdje po sredini kat. čest. [katastarska čestica] između obrađenog i zapuštenog dijela, se nalazi stara kamena kućica iz 1953.

5.2. Nakon provedenog očevida, stalni sudski vještak Dražen Torbarina iz tvrtke Geo Lesi j.d.o.o. je dostavio skicu sudskog očevida (l.s. 124) s fotografijama (l.s. 125).

6.1. Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina Ante Vuković je dostavio nalaz i mišljenje (l.s. 129-159) u kojem je dao procjenu tržišne vrijednosti predmetnih nekretnina, prema kojem suvlasnički dio protustranke od 1/7 na kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] je procijenjen na 8.242,86 eura (565 eura / m2), dok je suvlasnički dio protustranke od 1/7 na kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] procijenjen na 117.571,43 eura (482 eura / m2).

6.2. Također, imenovani vještak je naveo da je geometrijska dioba nekretnina uvjetno moguća i dopuštena, te da će obje nekretnine geometrijskom diobom zadržati 2. kategoriju i bez spajanja sa susjednim nekretninama neće moći iskoristiti maksimalnu iskoristivost Sv zone (zona stambene namjene veće gustoće), te daje prijedloge diobe, i to predloženu diobu A kojom se formiraju dvije parcele, tako da parcela oznake P1 ukupne površine 248 m2 je omeđena točkama A -E-1-2-3-4-A i odgovara suvlasničkom udjelu 1/7 u obje nekretnine, a parcela oznake P2 ukupne površine 1561 m2 je omeđena točkama 1-2-3-4-B-C-F-G-J-K-1 i odgovara suvlasničkom udjelu 6/7 u obje nekretnine.

6.3. Predloženom diobom B formiraju se dvije parcele i to parcela oznake P1 ukupne površine 243 m2 i omeđena je točkama A-E-1-2-C-B-A i odgovara suvlasničkom udjelu 1/7 u obje nekretnine, dok parcela oznake P2 ukupne površine 1566 m2 omeđena je točkama 1-2-F-G-J-K-1 i odgovara suvlasničkom udjelu 6/7 u obje nekretnine , s time da se u ovom prijedlogu zbog planirane ceste u sjevernom dijelu kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], istoj ne ostavlja prilaz s postojeće prometnice koja prolazi uz kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

6.4. Stalni sudski vještak Dražen Torbarina iz tvrtke Geo Lesi j.d.o.o. je dostavio dopunu skice sudskog očevida sukladno nalazu građevinskog vještaka (l.s. 164).

7.1. Predlagatelj se podneskom od 1. prosinca 2025. očitovao na nalaz i mišljenje vještaka građevinske struke, na način da se protivi geometrijskoj diobi, koji prijedlozi su označeni kao „Prijedlog diobe _A“ i „Prijedlog diobe _B“ , kako je to predložio imenovani vještak iz razloga što se na taj način, a zbog nemogućnosti gradnje na nekretninama koje će nastati takvom geometrijskom diobom, isuviše smanjuje njihova tržišna vrijednost. Naime, vještak zanemaruje činjenicu da je predlagatelj vlasnik nekretnine oznake kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] te da s njom isti može formirati građevinsku parcelu, što protustranka ne može u niti jednoj varijanti, na koji način je značajno obezvrijeđen suvlasnički udio predlagatelja i posebice suvlasnički udio protustranke. Predlagatelj se kategorički protivi prijedlogu vještaka označenom kao „Prijedlog diobe _B“ obzirom da bi na taj način dio nekretnine koji bi predloženom diobom pripao predlagatelju bio bez ikakve veze s javnom prometnicom na koji način je isti dio de facto potpuno obezvrijeđen. Sam vještak u navedenom prijedlogu potvrđuje da bi na taj način ovaj dio koji bi pripao predlagatelju bio bez veze s javnom prometnicom, ali navodi kako je na drugom dijelu „planirana“ nova prometnica. Smatra da je nedopustivo da se prijedlog za diobu temelji na „planiranoj“ prometnici za koju ne znamo kakvog će oblika biti, kada će i da li će ikada biti izgrađena što predlagatelja dovodi u poziciju da do izgradnje ove prometnice, za koju nitko ne zna kada će biti izgrađena, neće moći pristupiti svojoj nekretnini s javne prometnice. Prijedlog za razvrgnuće, a tako i odluka o razvrgnuću, ne može se temeljiti na nekim nesigurnim i budućim planovima trećih osoba, u ovom slučaju jedinice lokalne samouprave, već se mora temeljiti na trenutnom stanju nekretnine koja je predmet razvrgnuća . Također, moli se sud naložiti vještaku da pojasni što je mislio pod pojmom da je geometrijska dioba „uvjetno moguća i dopuštena“, obzirom da u Nalazu i mišljenju ne pojašnjava koji su to uvjeti pod kojima bi geometrijska dioba bila moguća.

7.2. Protustranka se s podneskom od 3. prosinca 2025. očitovala na nalaz i mišljenje vještaka građevinske struke ističući kako se u cijelosti protivi prijedlogu radi razvrgnuća suvlasničke zajednice isplatom nekretnine kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] upisane u ZK uložak broj [broj ZK uloška] i nekretnine kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] upisane u ZK uložak broj [broj ZK uloška] iz razloga koji su detaljno opisani u dosadašnjem tijeku postupka. Nadalje, protustranka iskazuje da prihvaća geometrijsku diobu kako je to predložio imenovani vještak, a koji prijedlog je označen kao „Prijedlog diobe_B“ no prigovara obračunu površine iz razloga što je kvadratura suvlasničkog dijela Protustranke krivo obračunata. Naime, protustranka da je suvlasnik u 1/7 kat. čest. [katastarska čestica] što od ukupne površine predmetne čestice (102 m2) iznosi 14,57 m2 te je suvlasnik u 1/7 kat. čest. [katastarska čestica] što od ukupne površine predmetne čestice (1707 m2) iznosi 243,85 m2 , tako da zbroj površine u obje čestice iznosi 258,42 m2, a što odgovara suvlasničkom udjelu od 1/7 u obje čestice. Shodno tome, protustranka ističe da je imenovani vještak u prijedlogu geometrijske diobe koji prijedlog je označen kao „Prijedlog diobe_B“, točnije u dopuni skice od 26.11.2025. označeno plavim točkama i plavom crtkanom linijom krivo naveo da:

- lik A-E-5-6-C-B-A ukupne površine 243 m2, a sastoji se kat. čest. [katastarska čestica] za cijelo površine 102 m2 (lik A-B-C-E-A) i dijela kat. čest. [katastarska čestica] površine 141 m2 (lik E-5-6- C-E) što sve odgovara suvlasničkom udjelu od 1/7 u obje čestice

- lik 5-6-F-G-J-K-5 površine 1566 m2 dijela kat. čest. [katastarska čestica] što sve odgovara suvlasničkom udjelu od 6/7 u obje čestice.

Slijedom svega navedenoga, protustranka moli sud da pozove imenovanog vještaka da izvrši ispravak krivo obračunatih površina u prijedlogu geometrijske diobe koji prijedlog je označen kao „Prijedlog diobe_B“ točnije u dopuni skice od 26.11.2025. označeno plavim točkama i plavom crtkanom linijom.

8.1. Stalni sudski vještak građevinske struke Ante Vuković se s podneskom od 9. prosinca 2025. (l.s. 179) očitovao na podnesak predlagatelja i naveo da se p rilikom izrade prijedloga geometrijske diobe „B“ uzelo u obzir da je susjedna kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u vlasništvu predlagatelja, a ovo iz razloga, što prijedlogom diobe „B“ nekretnina oznake kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] gubi mogućnost pristupa na javnu prometnu površinu, dok ista ima mogućnost pristupa preko spominjane kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Nadalje, planirana prometnica u sjevernom dijelu kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ne mora biti nikad realizirana, stoga ukoliko predlagatelj ne želi geometrijsku diobu kojom se gubi direktan pristup na javnu prometnu površinu sa kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a pri tome isključuje mogućnost da se prilikom prijedloga geometrijske diobe pristup uvjetuje preko čestice kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u njegovom vlasništvu, onda prijedlog geometrijske diobe „B“ nije moguć ni dopušten. Također, pod „uvjetno moguća i dopuštena“ smatra se da je izvediva ukoliko obje predmetne čestice čine jednu diobenu masu. Ukoliko će se svaka čestica razmatrati pojedinačno, onda kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] zbog izgrađene građevine prije 1968. ne može biti geometrijski podijeljena.

8.2. Stalni sudski vještak građevinske struke Ante Vuković se s podneskom od 9. prosinca 2025. (l.s. 180) očitovao na podnesak protustranke navodeći da zbog različite tržišne vrijednosti nekretnina (izgrađene građevine, planirana prometnica) što je i vidljivo na str. 24 elaborata, površina parcele P1 nastala je sukladno tržišnoj vrijednosti:

- Suvlasnički udio protustranke na kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] = 8.242,86 eura

- Suvlasnički udio protustranke na kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] = 117.571,43 eura Ukupno = 125.814,29 eura

Prema prijedlogu diobe „B“ tržišna vrijednost parcele P1 je:

102 m2 x 565 eura/m2 + 141 m2 x 482,00 eura/m2 = 125.592,00 eura

Također da zbog zaokruživanja procijenjenih vrijednosti sukladno uputi Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 8.5.2023., došlo je do neznatnog odstupanja (manje od tržišne vrijednosti 1 m2 površine).

9.1. Protustranka je s podneskom od 22. prosinca 2025. navela da očitovanja vještaka se ne odnose na prigovor protustranke i da se protivi razvrgnuću suvlasničke zajednice isplatom, a prihvaća geometrijsku diobu označenu kao prijedlog diobe B, no prigovara obračunu površine u tom prijedlogu.

9.2. Predlagatelj je ostao kod prijedloga radi razvrgnuće suvlasničke zajednice i to posebice isplatom, s time da ističe kako je netočan navod da bi predlagatelj imao pristup prometnici preko svoje kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], iz razloga što se prometnica nalazi na deniveliranom, odnosno povišenom položaju od cca 2 metra u odnosu na kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], te bi takav pristup zahtijevao izgradnju građevine za koju je potrebno ishoditi građevinsku dozvolu na koji način bi se značajno umanjila vrijednost kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

9.3. Predlagatelj je podneskom od 5. veljače 2026. istaknuo da je protustranka ponovno izvršila upis prvenstvenog reda namjere otuđenja predmetnih nekretnina pod posl. br. Z-39735/2025, te da je iz istog razvidno kako protustranka zloupotrebljava svoje procesne ovlasti, te iznosi neistine tijekom ovog postupka, u vidu da je odustala od prodaje svojeg suvlasničkog udjela i očito ima namjeru da otuđi svoj suvlasnički udio.

10.1. Predmet ovog izvanparničnog postupka je razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnina na kat. čest. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina] , s time da je predlagatelja suvlasnik predmetnih nekretnina za 6/7 dijela, a protustranka za 1/7 dijela, što nije bilo sporno tijekom postupka i utvrđeno izvadcima iz zemljišne knjige (l.s. 3-8).

10.2. U tom smislu, UĐ nije stranka u ovom postupku, niti se odlučuje o ostalim nekretninama navedenim u podnescima protustranke iz toč . 2.2. i 4.1. ovog obrazloženja, niti je utvrđeno da su pokrenuti postupci radi razvrgnuća suvlasničke zajednice na tim nekretninama radi eventualnog spajanja postupka, s time da su suvlasnici tih nekretnina i druge fizičke osobe te Grad Zadar, pa navodi protustranke iz tih podnesaka nemaju utjecaja na odluku u ovom predmetu.

11. Sukladno odredbi čl. 50. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14, dalje: ZV) , kada razvrgnuće provodi sud, vezan je u provom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona. Ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan u smislu stavka 1. čl. 50. ZV-a, sud će dijelove pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine geometrijski.

12. Odredbom čl. 51. st.1. i 2. ZV-a propisano je da suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno Zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima, s tim da u tom slučaju, ostali suvlasnici imaju do isplate založno pravo na stvari koja je pripala tražitelju razvrgnuća, a ako ih on ne isplati u roku, oni mogu zahtijevati ispunjenje ili naplatu iz vrijednost zaloga, a mogu i tražiti da se poništi odluka o razvrgnuću isplatom .

13. Odredbom čl. 51. st. 3. ZV-a predviđeno je da suvlasnici čiji suvlasnički dijelovi zajedno iznose barem 9/10 dijela (90%) ne moraju učiniti vjerojatnim osobito ozbiljni razlog za oblik civilne diobe isplatom.

14.1. U konkretnom slučaju suvlasnički dio predlagatelja na predmetnim nekretninama iznosi nešto manje od 9/10 dijela (90%), odnosno iznosi 6/7 dijela (85,71%), što znači da sam po sebi suvlasnički udio predlagatelja ne opravdava razvrgnuće isplatom.

14.2. Međutim, veličinu suvlasničkog dijela predlagatelja treba dovesti u vezu s ostalim utvrđenim činjenicama u ovom postupku s obzirom da ZV daje važnost veličini suvlasničkog dijela kroz citiranu odredbu čl. 51. st. 3. ZV-a.

15.1. U tom smislu, tijekom postupka je nedvojbeno utvrđeno da protustranka namjerava prodati svoj suvlasnički udio od 1/7 dijela na predmetnim nekretninama.

15.2. Naime, iz prijedloga za zabilježbu prvenstvenog reda otuđenja pod brojem Z- 24483/2024 (l.s. 9,10) je razvidno da protustranka priznaje da je u postupku prodaje predmetnih nekretnina te traži upis predmetne zabilježbe radi sigurnosti potencijalnih kupaca nekretnine.

15.3. Nadalje, iako je protustranka tijekom postupka dostavila prijedlog kojim povlači prijedlog za zabilježbu prvenstvenog reda otuđenja (l.s. 73,74), te navela da je odustala od prodaje suvlasničkih dijelova predmetnih nekretnina, ipak sud zaključuje da protustranka i dalje namjerava prodati svoj suvlasnički udio, i to prvenstveno jer je ista ponovno upisala zabilježbu prvenstvenog reda otuđenja (l.s. 189,191), ali i tijekom postupka iznosila prijedloge prema predlagatelju skupa s UĐ koj i je također na svojoj nekretnini upisao zabilježbu prvenstvenog reda otuđenja (l.s. 60,92).

16. Također, protivljenje protustranke razvrgnuću isplatom nije ničim opravdano, uvažavajući činjenicu da je opetovano iskazala namjeru prodaje svojih suvlasničkih dijelova, a tijekom postupka nije tvrdila niti dokazivala da ostvaruje bilo kakvu jaku, stvarnu i trajnu (kontinuiranu) povezanost s predmetnim nekretninama.

17. Dakle, kada se uzme u obzir sve navedeno, odnosno da suvlasnički dio predlagatelja na predmetnim nekretninama iznosi tek nešto manje od 9/10 dijela (90%), tj. 6/7 dijela (85,71%), čemu treba pridodati nedvojbeno utvrđenu namjeru protustranke da proda svoj suvlasnički udio od 1/7 dijela na predmetnim nekretninama, pri čemu ne obrazlaže zašto ne pristaje na prodaju suvlasniku koji ima suvlasništvo istih nekretnina, to je učinjeno vjerojatnim da postoji osobito ozbiljni razlog iz čl. 51. st. 1. ZV-a za određivanje diobe isplatom.

18.1. Prema shvaćanju suda prethodno izneseni razlozi sami po sebi opravdavaju određivanje diobe isplatom iz čl. 51. st. 1. ZV-a, ali treba istaknuti i da je geometrijska dioba nekretnina u konkretnom slučaju prema nalazu i mišljenju vještaka uvjetno moguća i dopuštena, odnosno da je izvediva ukoliko obje predmetne čestice čine jednu diobenu masu, a ukoliko će se svaka čestica razmatrati pojedinačno, onda kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] zbog izgrađene građevine prije 1968. da ne može biti geometrijski podijeljena.

18.2. Također, da će prema nalazu i mišljenju vještaka obje nekretnine geometrijskom diobom zadržati 2. kategoriju i bez spajanja sa susjednim nekretninama neće moći iskoristiti maksimalnu iskoristivost Sv zone (zona stambene namjene veće gustoće).

18.3. Pri čemu je protustranka prihvatila geometrijsku diobu označenu kao prijedlog diobe B, a kojim prijedlogom diobe nekretnina oznake kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] gubi mogućnost pristupa na javnu prometnu površinu, odnosno ista ima mogućnost pristupa samo preko kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u vlasništvu predlagatelja, a čemu je predlagatelj prigovorio navodeći da se prometnica nalazi na deniveliranom, odnosno povišenom položaju od cca 2 metra u odnosu na kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], što je i razvidno iz nalaza i mišljenja vještaka (l.s. 139).

18.4. Nadalje, predlagatelj ističe da bi razvrgnućem suvlasničke zajednice predmetnih nekretnina isplatom mogao realizirati gradnju na svim ovim nekretninama te ispuniti puni poduzetnički potencijal ovih nekretnina koje predstavljaju jednu od najboljih lokacija za stambeni gradnju u Gradu Zadru, dok protustranka razvrgnućem suvlasničke zajednice nekretnina isplatom na niti jedan način ne bi bila oštećena jer bi joj bila isplaćena tržišna vrijednost njezinog suvlasničkog udjela.

18.5. Prema tome, uvažavajući i navedene razloge, to je osnovan prijedlog radi razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom sukladno čl. 51. st. 1. ZV.

19.1. Nalazom i mišljenjem stalnog sudskog vještaka Ante Vukovića utvrđena je tržišna vrijednost predmetnih nekretnina, prema kojem suvlasnički dio protustranke od 1/7 na kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] je procijenjen na 8.242,86 eura (565 eura / m2), dok je suvlasnički dio protustranke od 1/7 na kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] procijenjen na

117.571,43 eura (482 eura / m2)

19.2. Sud je pisani nalaz i mišljenje građevinskog vještaka, prihvatio u cijelosti, obzirom da je isto sastavljeni detaljno, jasno, razumljivo i u skladu s pravilima struke, kao i očitovanja vještaka na podneske stranaka.

19.3. Pri čemu stranke nisu ni prigovarale utvrđenoj tržišnoj vrijednosti predmetnih nekretnina, odnosno protustranka je tražila ispravak krivo obračunatih površina u prijedlogu geometrijske diobe koji prijedlog je označen kao „Prijedlog diobe_B“ , a koji prigovor nije relevantan za odlučivanje jer je prihvaćena dioba isplatom, a ne geometrijskom diobom, s time da protivno navodima protustranke je iz očitovanja vještaka razvidno da je isti odgovorio na prigovor protustranke, odnosno da je površina parcele P1 nastala sukladno tržišnoj vrijednosti.

20. Imajući u vidu sve izneseno, to je sud na temelju odredbe čl. 51. st. 1. ZV odlučio kao u izreci, na način da je odredio razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom sukladno utvrđenoj tržišnoj vrijednosti suvlasničkih udjela protustranke.

U Zadru, 12. svibnja 2026.

S U D A C

Luka Smoljan

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba u roku od 15 (petnaest) dana, od dana primitka istog. Žalba se podnosi putem ovog suda za nadležni županijski sud.

D N A:

1. Predlagatelju po pun.

2. Protustranci po pun.