REPUBLIKA HRVATSKA
UPRAVNI SUD U RIJECI
[adresa] C 5
Poslovni broj: Us I-2292/2025-13
U I M E R E P U B L I K E H R V AT S K E
P R E S U D A
Upravni sud u Rijeci, po sutkinji Danici Vučinić, uz sudjelovanje zapisničarke Sanje Misirača, u upravnom sporu tužiteljice CP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa MP iz Odvjetničkog ureda Primorac u Rijeci, Prolaz Marije Krucifikse Kozulič 2/III, protiv tuženika Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Zagreb, Ulica Republike Austrije 14, OIB: 95093210687, uz sudjelovanje zainteresirane osobe Luka Rijeka, d. d., sa sjedištem u [adresa], OIB: 92590920313, radi unosa stana u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci, 11. svibnja 2026.,
p r e s u d i o j e
I. Odbija se tužbeni zahtjev tužiteljice radi poništenja rješenja Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine KLASA: UP/I -371-01/24- 13/1661, URBROJ: 531-14-3-25-8 od 26. rujna 2025.
II. Odbija se zahtjev tužiteljice za naknadu troškova spora.
Obrazloženje
1. Rješenjem Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine KLASA: UP/I-371-01/24-13/1661, URBROJ: 531-14-3-25-8 od 26. rujna 2025., odbačen je zahtjev za unosom stana u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci u odnosu na stan upisan u zemljišne knjige Općinskog suda u Rijeci, zk. ul. [broj ZK uloška], kč. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], suvlasnički dio s neodređenim omjerom, etažno vlasništvo (E-3), u naravi stan broj 3 u prizemlju koji se sastoji od vije sobe, kuhinje s blagovaonom, kupaonice, hodnika i balkona, ukupne površine 39,39 m[2] s pripadajućim spremištem površine 5,24 m , što sveukupno čini 44,63 m[2] , na adresi [adresa], a na kojem status zaštićenog najmoprimca ima CP.
2. Tužiteljica je ovom Sudu pravodobno podnijela tužbu kojom osporava rješenje tuženika, te u bitnome navodi da je društvo Luka Rijeka d. d. 11. srpnja 2024. podnijelo tuženiku zahtjev za upis predmetnog stana iz točke II. ove tužbe u Registar stanova. Tuženik da jednostrano i u cijelosti pogrešno isključuje tužiteljicu iz primjene tzv. Statileo Zakona, odnosno Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva 12027/10 i dr.), kao i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. Tuženik da pogrešno tumači da se primjena navedenog Zakona, kao i presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske , odnosi isključivo na posebnu kategoriju „zaštićenog najma”, odnosno na najam stanova u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba koji nisu mogli biti otkupljeni sukladno odredbama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo („Narodne novine“, br. 7/91). Nadalje, da pogrešno interpretira da su isključivo ti slučajevi „zaštićenog najma“ predmet razmatranja u presudama Europskog suda za ljudska prava te u Odluci Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. („Narodne novine“, br. 36/24). Tuženik da također pogrešno navodi da zaštićeni najmoprimci koji nisu obuhvaćeni navedenim sudskim odlukama odnosno zaštićeni najmoprimci u stanovima u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, ustanova kojima je osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, kao i zaštićeni najmoprimci u stanovima na kojima je prema posebnim propisima izvršena pretvorba vlasništva, a koji nisu iskoristili pravo otkupa iako su za to imali mogućnost i dalje potpadaju pod primjenu Zakona o najmu stanova, te da će njihovi odnosi biti uređeni novim Zakonom o najmu stanova koji se planira donijeti tijekom 2025. Nadalje, tuženik da se poziva na jednostrani akt koji je sam donio, a koji nije usklađen sa zakonom ni s presudama Europskog suda za ljudska prava. Naime, člankom 4. stavkom 3. Programa mjera za izvršenje presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. („Narodne novine“, br. 153/24.) propisano je da se Program mjera ne primjenjuje na stanove nad kojima je, prema posebnim propis ima, izvršena pretvorba vlasništva, a čiji zaštićeni najmoprimci nisu iskoristili pravo otkupa iako su to mogli. Presuda Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske, kao i sve prateće presude u skupini predmeta Statileo, da se odnose na cjelokupni sustav zaštićenog najma, a ne na pojedine izdvojene kategorije najmoprimaca ili određene vrste stanova. Europski sud za ljudska prava u presudama iz skupine Statileo da nije razmatrao samo pojedinačne slučajeve, nego da je izričito utvrdio sistemski problem u zakonodavnom okviru Republike Hrvatske koji se odnosi na institut zaštićenog najma, bez diferenciranja: tko je vlasnik stana (fizička osoba, pravna osoba, država ili jedinica lokalne samouprave), je li najmoprimac imao ili nije imao mogućnost otkupa, je li stan bio ili nije bio predmet pretvorbe vlasništva, radi li se o stanu koji je mogao ili nije mogao biti otkupljen prema Zakonu iz 1991. Presuda Statileo i prateće presude da su donijete radi uklanjanja povrede članka 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju, koja se temelji na činjenici da sustav zaštićenog najma u Republici Hrvatskoj vlasnicima stanova nameće nerazmjerno i prekomjerno ograničenje u ostvarivanju njihovih vlasničkih prava, dok se jednako tako odnosi i na položaj najmoprimaca, čiji status mora biti uređen na zakonit, predvidljiv i ujednačen način. Stoga, nijedan dio obrazloženja Europskog suda za ljudska prava da ne ostavlja prostor za tumačenje da bi Republika Hrvatska mogla proizvoljno izdvajati pojedine skupine zaštićenih najmoprimaca i isključivati ih iz primjene presude i mjera koje iz nje proizlaze. Takvo selektivno postupanje da bi bilo: protuustavno, jer bi se različite osobe u istom pravnom položaju stavile u nejednak položaj, suprotno načelu vladavine prava, budući da pravni sustav mora jednako postupati prema jednako pravno relevantnim situacijama, protivno obvezi izvršenja presuda ESLJP, obvezna i sveobuhvatna te se mora provoditi u odnosu na sve slučajeve koji proizlaze iz utvrđenog sistemskog problema. Upravo iz tog razloga da je i Ustavni sud RH u Odluci broj: U-I-3242/2018 i dr. naglasio da se radi o strukturnom problemu, a ne o pojedinačnim izdvojenim situacijama. Prema tome, da nije dopušteno da tuženik ili bilo koje drugo tijelo vlasti samovoljno određuje koji će zaštićeni najmoprimci biti obuhvaćeni Statileo režimom, a koji neće. Takvo postupanje izravno je suprotno svrsi presude, obvezi izvršenja te ustavno -pravnom poretku Republike Hrvatske. Slijedom navedenoga, tuženikova odluka kojom se tužiteljicu pokušava isključiti iz primjene Statileo presuda i Zakona o načinu izvršenja presuda ESLJP u cijelosti da je nezakonita. „Program mjera“ da predstavlja podzakonski, interni akt upravnog tijela, donesen radi tehničkog izvršenja. Međutim, takav akt da ne može stvarati nova pravila, niti može ograničavati ili ukidati prava. Suprotno svrsi propisanoj presudama ESLJP u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske te ciljevima samog reformskog zakonodavstva, Ministarstvo da je Programom mjera proizvelo novu kategoriju isključenih građana, i to bez ikakvog zakonskog uporišta. Svrha reforme bila je upravo zaštititi ranjivu skupinu zaštićenih najmoprimaca, čiji je pravni položaj desetljećima bio nereguliran i u nerazmjernom odnosu prema pravima vlasnika stanova. Umjesto da osigura jednaku i zakonitu provedbu Statileo režima, Ministarstvo je Programom mjera da je stvorilo proizvoljna ograničenja koja zakon ne poznaje. Osporeno rješenje stoga da dovodi do neosnovane i diskriminatorne razlike među zaštićenim najmoprimcima. Jedni su uključeni u provedbu Programa mjera, dok su drugi poput tužiteljice isključeni. Takvo razlikovanje nije utemeljeno ni na zakonu ni na presudama Europskog suda za ljudska prava, te predstavlja oblik nedopuštene diskriminacije i arbitrarnog postupanja upravnog tijela. Tužiteljica i njezina obitelj da kontinuirano i zakonito koriste stan u [adresa], koji je do 1990-ih godina bio predmet stanarskog prava njezina oca. Nakon njegove smrti na radu, stan da je nastavila koristiti samohrana majka tužiteljice s troje djece, u izrazito teškim socijalnim prilikama. Iako nikada nije podnesen zahtjev za otkup stana, obitelj je s Lukom Rijeka d. d. zaključivala ugovore o zaštićenoj najamnini, pri čemu su plaćali najamninu propisanu za zaštićene najmoprimce. Nakon smrti majke, tužiteljica CP nastavila je neprekidno koristiti stan te uredno ispunjavati sve obveze koje proizlaze iz režima zaštićene najamnine. Posebno se naglašava da je Luka Rijeka d. d. tijekom cijelog razdoblja, gotovo tri desetljeća, s tužiteljicom i njezinom obitelji zaključivala ugovore o zaštićenoj najamnini, pri čemu je prema njima kontinuirano nastupala kao prema zaštićenim najmoprimcima. Ni u jednom trenutku Luka Rijeka d. d. da nije naznačio da njihov status navodno ne postoji, niti je od njih tražio zaključenje drugačijeg ugovora ili plaćanje tržišne najamnine. Upravo suprotno, Luka Rijeka d. d. da je ta koja je 11. srpnja 2024. podnijela tuženiku zahtjev za upis predmetnog stana u Registar stanova u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci. Time je sama potvrdila da tužiteljicu smatra zaštićenim najmoprimcem, te je u cijelosti priznala i prihvatila pravnu narav uzajamnog odnosa. Slijedom toga, tužiteljica i njezina obitelj godinama da su bili objektivno i subjektivno održavani u uvjerenju da: imaju status zaštićenih najmoprimaca, te da nemaju pravo otkupa, upravo zato što su kao zaštićeni najmoprimci s pravnom osobom (Lukom Rijeka d. d.) godinama uredno zaključivali ugovore o zaštićenoj najamnini. Čak i kada bi se naknadno smatralo da status nije formalno utvrđen, ustaljena praksa Ustavnog suda i upravnih sudova jasno utvrđuje da pogreške, propusti ili pasivnost upravnih tijela ne mogu ići na štetu stranke (Ustavni sud RH: U-III-1380/2005; U-III-2929/2013). Stoga tužiteljica da ne može snositi negativne posljedice postupanja vlasnika stana niti tuženika, pogotovo u situaciji kada je njezin status godinama faktično priznavan, a postupak upisa u Registar pokrenula je upravo pravna osoba — Luka Rijeka d. d. — koja je imala sve podatke, dokumentaciju i pravne instrumente za to, te predlaže da se poništi rješenje tuženika.
3. Tuženik u odgovoru na tužbu ostaje kod navoda iz osporenog rješenja i navodi da je 11. srpnja 2024. zaprimio zahtjev vlasnika stana za unos stana na adresi [adresa] u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci (dalje: Registar). Tuženik da je po zaprimljenom zahtjevu i priloženoj dokumentaciji utvrdio da je predmetni stan u vlasništvu Luke Rijeka d. d., a u kojem zahtjevu je tužiteljica prijavljena kao zaštićeni najmoprimac. Obzirom da iz prijave vlasnika stana nije bilo moguće utvrditi da li je predmetni stan prilikom pretvorbe unesen u temeljeni kapital vlasnika stana, trgovačkog društva Luka Rijeka d. d. tuženik je Zaključkom KLASA: UP/1-371-01/24-13/1661 URBROJ: 531-14-3-254 od 03. lipnja 2025. pozvao vlasnika stana i tužiteljicu da se očituju da li je prilikom pretvorba vlasništva predmetni stan unesen u temeljni kapital vlasnika te da li je nositelj stanarskog prava na predmetnom stanu imao pravo otkupa istog. Po dostavljenom očitovanju i dokumentaciji utvrđeno je da je predmetni stan, prilikom pretvorbe, procijenjen u društveni kapital društva, što je vidljivo iz djelomičnog rješenja Hrvatskog fonda za privatizaciju KLASA: UP/1-943-01/99-02/92, URBROJ: 563-020202/02-2000- 6 od 12. 1ipnja 2000. te da je za isti izvorni nositelj stanarskog prava NP imala pravo otkupa sukladno odredbama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo („Narodne novine", 19/91., 26/91., 45/92., 83/92., 84/92., 18/93., 94/93., 2/94., 9/95., 42/95., 21/96., 118/99., 99/03., 145/10.). Prema Zakonu o pretvorbi društvenih poduzeća („Narodne novine", 19/91., 26/91., 45/92., 83/92., 84/92., 18/93., 94/93., 2/94., 9/95., 42/95., 21/96., 118/99., 99/03. 145/10.), na stanove koji su ušli u temeljni kapital društva primjenjivane su odredbe Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo („Narodne novine", 19/91., 26/91., 45/92., 83/92., 84/92., 18/93., 94/93., 2/94., 9/95., 42/95., 21/96., 118/99., 99/03., 145/10.), prema kojem su nositelji stanarskog prava, odnosno zaštićeni najmoprimci (nakon stupanja na snagu Zakona o najmu stanova) imali mogućnost otkupiti takve stanove. Isto proizlazi iz članka 47. Zakona o pretvorbi društvenih poduzeća, gdje je u stavku 4. konkretno u pogledu stanova čija je vrijednost unesena u temeljni kapital, propisano da stanari ostvaruju svoje pravo prema propisima koji ureduju stambene odnose. U tom smislu da je potrebno pogledati članak 2. Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo koji propisuje da se odredbe tog zakona odnose se i na stanove na kojima je prema posebnim propisima izvršena pretvorba vlasništva, te je člankom 4. propisano da svaki nositelj stanarskog prava (stanar) može istaći zahtjev za kupnju stana u pisanom obliku nositelju prava raspolaganja stanom odnosno vlasniku koji je to vlasništvo stekao pretvorbom vlasništva izvršenom prema posebnim propisima (u prodavatelj), a prodavatelj gaje dužan prodati. Zakonom o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-1-3242/2018 (dalje Zakon), člankom 2. stavkom l. propisano je da se isti primjenjuje na stanove u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima na dan njegovog stupanja na snagu stanuju zaštićeni najmoprimci po osnovi bivšeg stanarskog prava. Člankom 4. stavkom 16. propisano je da je Program mjera program kojim se razrađuju programske mjere i uređuju druga pitanja radi izvršenja sudskih odluka Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske, a stavkom 19. istog članka definiranje registar kao registar stanova u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci po osnovi bivšeg stanarskog prava i zaštićeni podstanari, koji ustrojava i vodi nadležno ministarstvo u elektroničkom obliku (dalje Registar). Detaljnu svrhu i namjenu uspostave i vođenja Registra, Zakon propisuje člankom 8. kojim u stavku 2. navodi da se Registar ustrojava radi donošenja i provedbe Programa mjera, a članak 9. stavak 3. propisuje da se određeni podaci unose u registar tijekom provedbe Programa mjera. Kako Program mjera u članku 4. stavku 3. precizira odredbe zakona te navodi da se Program mjera ne primjenjuje na stanove nad kojima je, prema posebnim propisima, izvršena pretvorba vlasništva, a zaštićeni najmoprimci u tim stanovima nisu iskoristili pravo otkupa iako su imali tu mogućnost, razvidno je da kako se Program mjera na te stanove uopće ne primjenjuje, oni ne mogu biti upisani u registar čija je jedina svrha upravo provedba Programa mjera i koji se vodi za vrijeme njegove provedbe. Iz svega prethodno navedenog u konkretnom slučaju da je nesporno da se radi o stanu na kojem je prema posebnom propisu, Zakonu o pretvorbi društvenih poduzeća, izvršena pretvorba vlasništva te da je zaštićeni najmoprimac imao temeljem Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo mogućnost otkupa tog stana, ali to pravo, zaštićeni najmoprimac svojevoljno da nije nikad iskoristio. Zato je, primjenom članka 4. stavka 3. Programa mjera tuženik dana 14. rujna 2025. donio rješenje KLASA: UPA-371-01/24-13/1661, URBROJ: 53114-3-25-8 kojim je odbačen zahtjev vlasnika stana Luka Rijeka d. d. za unos sana u Registar. Tužiteljica da pogrešno cijeni i interpretira i provođenje Zakona po presudi Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske, a gdje posebno ističe da Europski sud za ljudska prava (dalje: ESLJP) u svojim presudama iz skupine Statileo nije razmatrao samo pojedinačne slučajeve, nego je izričito utvrdio sistemski problem u zakonodavnom okviru Republike Hrvatske koji se odnosi na institut zaštićenog najma, bez diferenciranja u pogledu pretvorbe vlasništva, kategorije vlasništva stana te mogućnosti otkupa stanova, Tužiteljica u tužbi tvrd i da su presuda Statileo i prateće presude donijete radi uklanjanja povrede članka 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju, koja se temelji na činjenici da sustav zaštićenog najma u Republici Hrvatskoj vlasnicima stanova nameće nerazmjerno i prekomjerno ograničenje u ostvarivanju njihovih vlasničkih prava, dok se jednako tako odnosi i na položaj najmoprimaca, čiji status mora biti uređen na zakonit, predvidljiv i ujednačen način. Stoga ističe da nijedan dio obrazloženja ESLJP ne ostavlja prostor za tumačenje da bi Republika Hrvatska mogla proizvoljno izdvajati pojedine skupine zaštićenih najmoprimaca i isključivati ih iz primjene presude i mjera koje iz nje proizlaze, gdje navodi da bi takvo postupanje bilo protuustavno, suprotno načelu vladavine prava te protivno obvezi izvršenja presuda ESLJP. Takvi navodi tužiteljice da ne stoje iz razloga što se odluka ELJSP u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (presuda, broj zahtjeva: 12027/10, 10. srpnja 2014. i drugi) odnosi na predmet u kojem je vlasniku stana nametnut najmoprimac od strane države na što vlasnik stana nikada nije imao utjecaja, a što nije slučaj sa stanovima koji su prethodno bili u društvenom vlasništvu. Prilikom tumačenja presude Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) da je važno imati u vidu i raniju praksu Europskoga suda za ljudska prava. Pravno stajalište Europskog suda izraženo u odluci o nedopuštenosti zahtjeva broj 543 88/09 Ljubica Galović protiv Hrvatske od 5. ožujka 2013. u povodu prigovora utemeljenog na članku 14. Konvencije daje protiv nje kao nositeljice bivšeg stanarskog prava na stanu u vlasništvu fizičke osobe „izvršena diskriminacija jer, za razliku od drugih nositelja stanarskog prava na stanovima u društvenom vlasništvu, ona nije imama pravo kupiti stan u kojem je živjela i time postati njegov vlasnik”. Iste prigovore prethodno da su uputili Europskom sudu podnositelji zahtjeva u predmetu broj 46934/99 IP i i drugi protiv Hrvatske (odluka od 5. listopada 2000.) te podnositelj zahtjeva u predmetu broj 43447/98 Branko Sorić protiv Hrvatske (odluka od 16. ožujka 2000.). Sve je te prigovore o diskriminaciji Europski sud odbacio kao očito neosnovane, sa sljedećim obrazloženjem (citat iz odluke IP): "Sud primjećuje da su podnositelji zahtjeva uvijek bili u položaju različitom od položaja osoba čije pravo na kupnju stana je priznato Zakonom o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Dok su te osobe bile nositelji stanarskog prava na stanovima u društvenom vlasništvu (bez obzira jesu li ti stanovi uvijek bili u društvenom vlasništvu ili su aktima eksproprijacije, nacionalizacije, konfiskacije ili sličnim aktima pretvoreni iz privatnog u društveno vlasništvo), podnositelji su zahtjeva ab initio stanovali u stanovima u privatnom vlasništvu čijim vlasnicima to vlasništvo nije nikada bilo oduzeto. Nadalje, budući da podnositelji zahtjeva stanuju u stanovima u privatnom vlasništvu, Sud primjećuje da postoji legitimni interes vlasnika da im se zaštiti njihovo vlasništvo. Kad bi osobe u položaju podnositelja zahtjeva imale pravo kupiti stanove u privatnom vlasništvu u kojima stanuju, vlasnici bi bili izloženi prisilnoj obvezi prodati svoje stanove. Suprotno tome, osobe koje stanuju u stanovima u društvenom vlasništvu koje imaju pravo kupiti te stanove, ne ugrožavaju vlasnička prava drugih osoba, jer vlasništvo tih stanova nije privatno. Razlika između ove dvije skupine stoga nije diskriminirajuća, jer postoji objektivno i razumno opravdanje da se zaniječe to pravo bivših nositelja stanarskog prava na stanovima u privatnom vlasništvu kako bi se zaštitilo pravo vlasnika tih stanova. Stoga ova razlika u postupanju ne predstavlja diskriminaciju u smislu članka 14. Konvencije.". Istovjetno stajalište da je ponovio i Ustavni sud u Odluci i Rješenju broj: U-1-3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020. („Narodne novine", broj 105/20.; u daljnjem tekstu: odluka Ustavnog suda iz 2020.), točke 28. do 28.2. Dodatno, tuženik navodi kako ne bi trebalo biti sporno da su stanovi u privatnom vlasništvu vlasnicima oduzeti na načine koji su u demokratskim društvima nedopustivi, dok su stanovi koji su bili u društvenom vlasništvu u pravilu namjenski građeni upravo za stambeno zbrinjavanje radnika. Isto tako, ne bi trebalo biti sporno da nije bila obveza današnjih trgovačkih društava preuzeti u vlasništvo, kroz postupak pretvorbe i privatizacije, stanove u nekadašnjem društvenom vlasništvu te da su takvi stanovi u pravilu uneseni u bilance i temeljni kapital odlukom tadašnjeg rukovodstva trgovačkog društva sa spoznajom da u tim stanovima žive ljudi sa stanarskim pravom. I konačno, ne bi trebalo biti sporno da su zaštićeni najmoprimci u stanovima koji su bili u režimu društvenog vlasništva imali mogućnost riješiti svoj status kroz otkup stana kao što su učinile stotine tisuća drugih građana Republike Hrvatske. Slijedom navedenog, tuženik smatra kako je opravdano što je na različite načine uredio buduće odnose u stanovima koji su bili konfiscirani, odnosno koji su od izgradnje bili u privatnom vlasništvu i u koje su useljeni ljudi sa stanarskim pravom koji kasnije nisu imali mogućnost otkupa stana (današnji zaštićeni najmoprimci) od stanova koji su bili u društvenom vlasništvu u kojima su bivši nositelji stanarskog prava imali mogućnost otkupa stanova. Isključivanjem zaštićenih najmoprimaca koji su imali mogućnost otkupa stana nije došlo do njihovog stavljanja u nepovoljniji položaj jer u slučajevima u kojima se primjenjuje Zakon prestaje odnos zaštićenog najma i nastaje novi odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem su zaštićeni najmoprimci dužni plaćati polovinu prosječne najamnine, koja iznosi više od najamnine koju su dužni plaćati ostali zaštićeni najmoprimci, a koja i dalje ostaje regulirana Zakonom o najmu stanova i Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine („Narodne novine” br. 40/97, 117/05). Upravo napuštanje klasične zaštićene najamnine i plaćanje prijelazne zaštićene najamnine po puno višoj cijeni razlog je subvencije dijela najamnine od strane države, kako oni na koje se Zakon primjenjuje, ne bi naspram ostalih bili dovedeni u neravnopravni položaj. Pravni položaj zaštićenih najmoprimaca koji su imali mogućnost otkupa stanova će se urediti kroz novi zakonodavni okvir što je više puta najavljeno s posebnim mjerama koje će uzimati u obzir ab initio različit pravni status dvije skupine zaštićenih najmoprimaca. Konačno, tuženik ističe kako je u Prijedlogu zakona - RZ. br. 619, KASA: 022-02/24- 01/10, URBROJ: 65-24-2 od 18. siječnja 2024., koji je predsjedniku Hrvatskoga sabora podnijela Vlada Republike Hrvatske, aktom od 18. siječnja 2024. sadržano obrazloženje u odjeljku II. "OCJENA STANJA 1 OSNOVNA PITANJA KOJA SE TREBAJU UREDITI ZAKONOM TE POSLJEDICE KOJE ĆE DONOŠENJEM ZAKONA PROISTEĆI", str . 1. - 26. kojim da je detaljno razložen razvoj instituta stanarskog prava i zaštićenog najma. Radi izbjegavanja njegova ponavljanja, odnosno prepisivanja, navedeno obrazloženje, sadržano u RZ. br. 619 od 18. siječnja 2024., prilaže se uz ovo očitovanje i ima se smatrati njegovim sastavnim dijelom. Tuženik na kraju želi ukazati da se o problematici zaštićenih najmoprimaca koji su imali mogućnost otkupa već raspravljalo pred ovim Sudom i to u postupku Poslovni broj :
Us 1-480/2025, u kojem je donesena presuda kojom je odbijen tužbeni zahtjev tužitelja (u tom postupku vlasnika stana), a kojim zahtjevom se tražilo poništenje rješenja tuženika kojim je odbačen zahtjev za unos stana u kojem živi zaštićeni najmoprimac (koji je imao mogućnost otkupa stana nakon unošenja istog u temeljni kapital u postupku pretvorbe) u Registar. Slijedom navedenog, tuženik naglašava kako je Rješenje zakonito i doneseno u okviru njegove zakonske nadležnosti te predlaže da Sud temeljem članka 116. Zakona o upravnim sporovima, odbije tužbu u cijelosti kao neosnovanu.
4. Među strankama nije sporno da se u predmetu ovoga spora radi o stanu u koje tužiteljica stanuje kao zaštićeni najmoprimac, a koji stan se nalazi u vlasništvu društva Luka Rijeka d. d. koje je prema posebnom propisu steklo pravo vlasništva nad stanom pretvorbom društvenog vlasništva, u kojem žive zaštićeni najmoprimci koji nisu iskoristili pravo otkupa, iako su imali tu mogućnost.
5. Sporno je međutim, potpada li predmetni stan kao takav u područje primjene Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske, te posljedično tome ispunjava li pretpostavke za upis u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci.
6. U sporu je provedena rasprava na ročištu održanom 4. svibnja 2026. u prisutnosti zamjenice opunomoćenika tužiteljice, a u odsutnosti uredno pozvanog tuženika i zainteresirane osobe, čime je strankama, u smislu odredbe članka 6. stavak 1. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine“, broj 36/24, 39/26, u nastavku teksta: ZUS), omogućeno da se izjasne o zahtjevima i navodima druge strane, te o svim činjenicama i pravnim pitanjima odlučnim za rješavanje predmetnog spora.
7. Zamjenica opunomoćenika tužiteljice je ustrajala kod svih navoda iz tužbe i tužbenog zahtjeva, kao i kod podnesaka od 18. prosinca 2025. i 18. travnja 2026. i ukoliko to sud smatra potrebnim, predlaže saslušanje tužiteljice, a u suprotnom predlaže da se usvoji tužbeni zahtjev.
8. U cilju ocjene zakonitosti osporavanog rješenja tuženika Sud je izveo dokaze uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu predmeta upravnog postupka u kojem je doneseno osporavano rješenje tuženika i prvostupanjsko rješenje te uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu predmeta ovog upravnog spora. Sud je odbio u sporu provesti dokazni prijedlog tužiteljice, ocijenivši isti suvišnim za rješavanje ovoga spora kraj činjenica koje su u ovom sporu nesporne, te činjenica koje su utvrđene uvidom u dokumentaciju koja prileži spisu predmeta upravnoga postupka i ovoga upravnog spora, a što će se u nastavku obrazložiti.
9. Na temelju izvršenog uvida u dokumentaciju koja se nalazi u spisu predmeta i razmatranja svih činjeničnih i pravnih pitanja, Sud je utvrdio da tužbeni zahtjev tužiteljice nije osnovan.
10. Odredbom članka 1. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske, propisano je da se tim Zakonom uređuje način izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (presuda, broj zahtjeva: 12027/10, 10. srpnja 2014. i drugi) te Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020.
11. Odredbom članka 2. stavka 1. navedenog Zakona taj se Zakon primjenjuje na stanove u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima na dan njegova stupanja na snagu stanuju zaštićeni najmoprimci po osnovi bivšeg stanarskog prava. Stavkom 2. istoga članka propisano je da se iznimno od stavka 1. ovoga članka, taj Zakon ne primjenjuje na stanove u vlasništvu ustanova kojima su osnivači Republika Hrvatska ili jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave.
12. Odredbom članka 4. stavka 1. točke 17. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske, programske mjere su tim Zakonom propisane mjere za izvršenje sudskih odluka iz članka 1. toga Zakona.
13. Prema odredbi članka 4. stavka 3. Programa mjera, program mjera se ne primjenjuje na stanove nad kojima je, prema posebnim propisima, izvršena pretvorba vlasništva, a zaštićeni najmoprimci u tim stanovima nisu iskoristili pravo otkupa iako su imali tu mogućnost.
14. Iz spisa predmeta upravnog postupka proizlazi da je trgovačko društvo Luka Rijeka d. d., kao vlasnik stana, podnijelo 11. srpnja 2024. zahtjev za unos stana u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci, odnosno CP kao zaštićeni najmoprimac u stanu na adresi [adresa].
15. Tuženik je Zaključkom od 3. lipnja 2025. pozvao društvo Luka Rijeka d. d. i samu tužiteljicu da se očituju da li je prilikom pretvorbe predmetni stan unesen u temeljni kapital vlasnika i da li je nositelj stanarskog prava na stanu imao pravo otkupa istog. Iz dostavljenog očitovanja proizlazi da je predmetni stan, prilikom pretvorbe, procijenjen u društveni kapital društva, te da je za isti stan izvorni nositelj stanarskog prava NP imala pravo otkupa sukladno odredbama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, koje pravo zaštićeni najmoprimac nije nikad iskoristio.
16. U skupini predmeta Europskog suda za ljudska prava Statileo protiv Hrvatske, radilo se o stanovima u privatnom vlasništvu na kojima je u vrijeme socijalističkog društvenog uređenja uspostavljeno stanarsko pravo u korist drugih osoba, a ukinućem stanarskog prava stupanjem na snagu Zakona o otkupu stanova 1996., tim je nositeljima stanarskog prava omogućeno je da postanu zaštićeni najmoprimci, koji uživaju niz zaštitnih mjera, poput obveze najmodavca da s njima sklopi ugovor o najmu na neodređeno vrijeme, te plaćanja zaštićene najamnine čiji iznos utvrđuje Vlada koji je znatno niži od tržišne najamnine.
17. Time se, prema shvaćanju Suda, u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske radi o bitno različitoj pravnoj situaciji i bitno različitom odnosu najmoprimca i najmodavca u odnosu na pravu situaciju iz predmeta ovoga spora, u kojoj se radi o stanu na kojem je Luka Rijeka d. d. prema posebnom propisu stekla pravo vlasništva pretvorbom društvenog vlasništva, a u kojem živi zaštićeni najmoprimac koji nije iskoristio pravo otkupa, iako je ta mogućnost postojala.
18. Stoga se, prema shvaćanju Suda, odnos najma iz predmeta ovoga spora ne može podvesti pod odredbe Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske, kojim se sukladno odredbi članka 1. Zakona uređuje način izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske.
19. Citiranom odredbom članka 4. stavka 1. točke 17. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske, Hrvatske donesenog u izvršenju presuda ESLJP-a, propisuje da se Program mjera ne primjenjuje na stanove nad kojima je, prema posebnim propisima, izvršena pretvorba vlasništva, a zaštićeni najmoprimci u tim stanovima nisu iskoristili pravo otkupa, iako su imali tu mogućnost. U obrazloženju donesenih mjera navodi se da će status zaštićenih najmoprimaca u stanovima na kojima je prema posebnim propisima izvršena pretvorba vlasništva, a u kojima zaštićeni najmoprimci nisu iskoristili pravo otkupa iako su imali tu mogućnost i dalje će biti uređen Zakonom o najmu stanova, do donošenja novog Zakona. Naprijed navedeno proizlazi iz presude Visokog upravnog suda Republike Hrvatske, poslovni broj: Usž- 995/2025-2 od 5. studenog 2025.
20. Stoga je tuženik, pozivajući se na citiranu odredbu članka 4. stavka 3. Programa mjera i cilj Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske, pravilno odbacio zahtjev tužiteljice za upisom predmetnog stana u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci.
21. Budući da iz svega iznesenog proizlazi da je pobijano rješenje na zakonu osnovano, to je tužbeni zahtjev na temelju članka 116. stavak 1. ZUS -a valjalo odbiti kao neosnovan, te riješiti kao u izreci ove presude.
22. Tužiteljica je postavila i zahtjev za naknadu troškova ovog spora. Međutim, kako ista nije uspjela u ovom sporu to joj ne pripada niti pravo na naknadu troškova spora u skladu s odredbom članka 147. stavak 1. ZUS-a kojom je propisano da stranka koja izgubi spor snosi sve troškove spora. Stoga je odbijen zahtjev tužiteljice za naknadu troškova ovog spora pa je odlučeno kao u točki II. izreke ove presude.
U Rijeci 11. svibnja 2026.
S u t k i nj a
Danica Vučinić
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude i rješenja dopuštena je žalba Visokome upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog Suda u tri primjerka, u roku od 15 dana od dana dostave presude.
Žalba odgađa izvršenje pobijane presude (članak 126. stavak 6. Zakona o upravnim sporovima).
Dostaviti:
- opunomoćeniku tužiteljice MP iz Odvjetničkog ureda Primorac u Rijeci, Prolaz Marije Krucifikse Kozulić 2/III
- tuženiku Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Zagreb,
Ulica Republike Austrije 14
- zainteresiranoj osobi Luka Rijeka, d. d., sa sjedištem u [adresa]
