Poslovni broj: Povrv-52/2019-106

REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U RIJECI

Rijeka, Zadarska 1 i 3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Rijeci, u ime Republike Hrvatske, po sucu Jasenki Pavišić Čačić kao sucu pojedincu, u parničnom predmetu tužitelja RUMAT d.o.o. Rijeka, Žrtava fašizma 1, OIB: 79513253561, kojeg zastupaju ŽZ i drugi odvjetnici iz OD Vukić, Jelušić, Šulina, Stanković, Jurcan & Jabuka iz Rijeke, N. Tesle 9, protiv tuženika ZOYA d.o.o. [adresa], OIB: 52199207369, kojeg zastupaju odvjetnici iz ZOU Franjo Matković & Igor Bezjak iz Rijeke, Zagrebačka 5, radi isplate, nakon glavne i javne rasprave zaključene dana 26. ožujka 2026. godine u prisutnosti zamjenika punomoćnika tužitelja ĆZ, odvjetničkog vježbenika i zamjenice punomoćnika tuženika Matee Jurić, odvjetnice u radnom odnosu kod Igora Bezjaka, odvjetnika iz Rijeke, a objavljene dana 11. svibnja 2026. godine

p r e s u d i o  j e

I. Održava se na snazi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Zorana Vrsalovića iz Rijeke, poslovni broj: Ovrv-1120/18 od 28. prosinca 2018. godine kojim je naloženo tuženiku da plati tužitelju iznos od 400,65 EUR zajedno s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama koje teku po stopi iz čl. 12. a Zakona o financijskom poslovanju i predstečajnoj nagodbi i to:

- na iznos od 42,62 EUR od 26. siječnja 2017. godine do isplate,

- na iznos od 42,62 EUR od 26. veljače 2017. godine do isplate,

- na iznos od 42,62 EUR od 16. ožujka 2017. godine do isplate,

- na iznos od 42,62 EUR od 19. travnja 2017. godine do isplate,

- na iznos od 42,62 EUR od 20. svibnja 2017. godine do isplate,

- na iznos od 42,62 EUR od 21. lipnja 2017. godine do isplate,

- na iznos od 35,63 EUR od 18. kolovoza 2017. godine do isplate,

- na iznos od 36,42 EUR od 1. listopada 2017. godine do isplate,

- na iznos od 36,42 EUR od 26. listopada 2017. godine do isplate,

- na iznos od 36,42 EUR od 26. studenoga 2017. godine do isplate,

kao i u dijelu u kojem je naloženo tuženiku da naknadi tužitelju nastale troškove ovrhe u iznosu od 116,13 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 28. prosinca 2018. godine do isplate po stopi propisanoj čl. 12.a Zakona o financijskom poslovanju i predstečajnoj nagodbi, sve u roku od 8 dana.

II. Održava se na snazi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Zorana Vrsalovića iz Rijeke, poslovni broj: Ovrv-1118/18 od 28. prosinca 2018. godine kojim je naloženo tuženiku da plati tužitelju iznos od 209,75 EUR zajedno s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama koje teku po stopi iz čl. 12. a Zakona o financijskom poslovanju i predstečajnoj nagodbi i to:

- na iznos od 32,80 EUR od 11. ožujka 2017. godine do isplate,

- na iznos od 23,76 EUR od 16. travnja 2017. godine do isplate,

- na iznos od 23,88 EUR od 13. svibnja 2017. godine do isplate,

- na iznos od 16,03 EUR od 16. lipnja 2017. godine do isplate,

- na iznos od 17,41 EUR od 13. srpnja 2017. godine do isplate,

- na iznos od 24,11 EUR od 9. kolovoza 2017. godine do isplate,

- na iznos od 28,51 EUR od 21. rujna 2017. godine do isplate,

- na iznos od 27,38 EUR od 8. listopada 2017. godine do isplate,

- na iznos od 16,38 EUR od 26. listopada 2017. godine do isplate,

kao i u dijelu u kojem je naloženo tuženiku da naknadi tužitelju nastale troškove ovrhe u iznosu od 61,38 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 28. prosinca 2018. godine do isplate po stopi propisanoj čl. 12.a Zakona o financijskom poslovanju i predstečajnoj nagodbi, sve u roku od 8 dana.

III. Održava se na snazi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Zorana Vrsalovića iz Rijeke, poslovni broj: Ovrv-1109/18 od 28. prosinca 2018. godine kojim je naloženo tuženiku da plati tužitelju iznos od 186,40 EUR zajedno s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama koje teku po stopi iz čl. 12. a Zakona o financijskom poslovanju i predstečajnoj nagodbi i to:

- na iznos od 61,90 EUR od 25. listopada 2016. godine do isplate,

- na iznos od 60,09 EUR od 16. prosinca 2016. godine do isplate,

- na iznos od 39,34 EUR od 26. prosinca 2016. godine do isplate,

- na iznos od 25,06 EUR od 26. siječnja 2017. godine do isplate,

kao i u dijelu u kojem je naloženo tuženiku da naknadi tužitelju nastale troškove ovrhe u iznosu od 61,34 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 28. prosinca 2018. godine do isplate po stopi propisanoj čl. 12.a Zakona o financijskom poslovanju i predstečajnoj nagodbi, sve u roku od 8 dana.

IV. Tuženik je dužan naknaditi tužitelju troškove parničnog postupka u iznosu od 3.089,04 EUR, u roku od 8 dana.

V. Odbija se tužiteljev zahtjev za naknadom troškova parničnog postupka u iznosu od 3.187,50 EUR.

Obrazloženje

1. Tužitelj (GRADITELJ STAN d.o.o.) je prijedlogom za ovrhu od 28. prosinca 2018. godine u ovom predmetu, legitimirajući se kao upravitelj zgrade na adresi [adresa], utužio neplaćenu pričuvu za vremensko razdoblje od siječnja do uključivo studenoga 2017. godine za stan broj G/S 406 (etažno vlasništvo E -103) koji se nalazi na četvrtom katu jugozapadne poslovno-stambene zgrade koji se sastoji od dnevnog boravka s kuhinjom i blagovaonom, sobe, garderobe, hodnika, predsoblja, kupaone s WC-om, WC-a, lođe, sveukupne površine od 74,17 m2, a koji odgovara suvlasničkom dijelu od 224/100000 dijela nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Naveo je da ima svojstvo upravitelja predmetne stambene zgrade u kojoj se nalazi posebni dio nekretnine u vlasništvu tuženika. Istaknuo je da tuženik nije podmirivao obvezu plaćanja pričuve, a na okolnost osnovanosti i visine utuženog iznosa predložio je da se izvrši uvid u karticu prostora (str. spisa 6) te dostavljene račune (str. spisa 7 - 16) i preostalu dokumentaciju (str. spisa 17-50) kao i da se provede dokaz saslušanjem prokuriste tužitelja MZ, svjedoka JZ (ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade), zastupnika po zakonu tuženika te po potrebi financijsko- knjigovodstveno vještačenje.

2. Tuženik je u prigovoru protiv rješenja o ovrsi istaknuo prigovor nedostatka aktivne legitimacije navodeći da ugovor s tužiteljem nije sklopljen na temelju iskazane suglasnosti većine po suvlasničkim dijelovima. Istaknuo je prigovor ništetnosti ugovora o upravljanju stambenom zgradom zbog nepostojanja suglasnosti suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi predstavljaju većinu glasova. Prigovor je obrazložio navodom da je jedan od suvlasnika BEST IN PARKING - GARAŽA ZAGRAD d.o.o. (ranije GARAŽE RIJEKA d.o.o.) vlasnik posebnog dijela od 19.867,13 m2, a da se u međuvlasničkom ugovoru iz 2016. godine pogrešno navodi površina od 5.419,62 m2. Slijedom upisanog prava vlasništva na posebnom dijelu zgrade u površini od 19.867,13 m2 predmetni suvlasnik da ima suvlasnički udio u omjeru od 59964/100000 dijela, a da predmetni suvlasničkim udjelom nije dana suglasnost većinskog suvlasnika na međuvlasnički ugovor od 5. listopada 2010. godine, a niti onom iz 2016. godine. Stoga da ovlašteni predstavnik suvlasnika nije imao ovlaštenje za sklapanje ugovora s tužiteljem. Osim toga da većinski suvlasnik BEST IN PARKING - GARAŽA ZAGRAD d.o.o. ne plaća pričuvu i troškove za cijeli prostor već samo za dio prostora. Na tu okolnost predložio je saslušanje prokuriste tuženika GZ.

3. Tužitelj je osporio utemeljenost istaknutih prigovora. Naveo je da tuženik ne plaća pričuvu, da je međuvlasnički ugovor iz 2016. godine potpisan od strane većinskog vlasnika Garaže Rijeka d.o.o. Razlog zašto je društvo PT11 Parking tim d.o.o. Rijeka potpisalo međuvlasnički ugovor iz 2010. godine s površinom od 1100 m2 prema dodatku iz 2013. godine je taj što je samo najviša etaža podzemne garaže predstavljala sastavni dio kompleksa stambeno-poslovnog objekta na adresi [adresa]. Istaknuo je da su Garaže Rijeka d.o.o. do potpisivanja međuvlasničkog ugovora iz 2016. godine samostalno podmirivale sve svoje troškove uključujući energente, čišćenje i investiciono održavanje kao i troškove šest dizala tako da preostali suvlasnici nisu podmirivali troškove garaže ispod najviše etaže. Garaže Rijeka d.o.o. da prema međuvlasničkom ugovoru iz 2016. godine podmiruje obveze. Međuvlasnički ugovor iz 2016. godine da je potpisan većinom od više od 80% suvlasničkih dijelova zgrade, a da je ovlaštenje tužitelja da vrši naplatu pričuve utemeljeno na čl. 2. ugovora o upravljanju stambenom zgradom iz 2016. godine. Pozvao se na pravomoćnu presudu u predmetu Povrv-426/15 iz koje da je razvidno odbijanje protutužbenog zahtjeva društva ZOYA u odnosu na isticanje ništetnosti međuvlasničkog ugovora iz 2010. godine te ugovora o upravljanju zgradom sklopljenog na temelju tog ugovora. Pojasnio je da je prilikom etažiranja sustava zgrada na adresi [adresa] u [adresa] uzeta u obzir cijela podzemna površina uključujući i prometnice, garaže, stubišta i ostalog što da nije ispravno i što ne može predstavljati stvarni temelj obračuna troškova. Zbog navedenog da izračun površine koji otpada na Garaže Rijeka predstavlja bruto obračunatu površinu garaža (korisne površine), a ne korisnu vrijednost površine. Korisne površine da se ne koriste za izračun vlasničkih udjela u nekretnini jer da se za to koriste korisne vrijednosti površina pozivom na čl. 68. ZVDSP-a. Na okolnost dokazivanja iznijetih činjenica predložio je saslušanje FZ koja da je u svojstvu punomoćnika Garaže Rijeka d.o.o. potpisala međuvlasnički ugovor iz 2016. godine te se pozvao na pisani nalaz i mišljenje vještaka Denisa Marušića (stalnog sudskog vještaka građevinske struke, str. spisa 103-122).

4. U postupku je tuženik ustrajao kod prigovora nevaljanosti međuvlasničkog ugovora od 23. svibnja 2016. godine budući da većinski suvlasnik isti nije potpisao s pravilno naznačenim suvlasničkim dijelom (umjesto 59,96% potpisano samo s 16,36%). Navode o nepravilno iskazanim suvlasničkim dijelovima ocijenio je pravno irelevantnim s obzirom na provedeno etažiranje. Osporio je osnovanost visine obračuna pričuve navodeći da je iz računa vidljivo da je obračunata pričuva u iznosu od 4,33 kn po m2 umjesto pravilno 3,70 kn po m2, a kako je to predviđeno čl. 11. međuvlasničkog ugovora od 23. svibnja 2016. godine. Navedena primjedba da se odnosi na razdoblje od siječnja do lipnja 2017. godine. Osporio je činjenicu da bi FZ potpisala međuvlasnički ugovor u ime Garaže Rijeka d.o.o. osporavajući vjerodostojnost potpisa zbog čega je predložio njezino saslušanje i provođenje grafološkog vještačenja.

5. U spojenom predmetu Povrv-51/2019 (prema rješenju od 20. listopada 2020. godine – str. spisa 908) tužitelj je utužio troškove grijanja/hlađenja, materijalne troškove i troškove čišćenja za stan br. G/S 307-G/S407 na trećem katu jugozapadne poslovne-stambene zgrade i na četvrtom katu jugozapadne poslovne -stambene zgrade koji se sastoji od dnevnog boravka s kuhinjom i blagovaonom, hodnika, predsoblja i WC-a (na trećem katu jugozapadne poslovne-stambene zgrade) te dvije sobe, hodnika, kupaone s WC-om i stepenica (na četvrtom katu jugozapadne poslovne-stambene zgrade) sveukupne površine od 68,45 m2 (na nacrtu obojan smeđom bojom), a što iznosi 207/100000 idealnog dijela objekta odnosno (etažno vlasništvo E-98) nekretnine pod oznakom k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk.u l. 5570 k. o. [katastarska općina]. U prilog potraživanju iznosa od 1.580,35 kn tužitelj je dostavio karticu prostora te račune na str. spisa 356-364. Tuženik je ustrajao kod prethodno iznijetih prigovora. Dodatno je u vezi predmetnog potraživanja osporio korištenje us luga grijanja i hlađenja navodeći da koristi podno grijanje na struju. Predložio je provođenje očevida na licu mjesta kao i saslušanje prokuriste tuženika GZ na tu okolnost. Dodatno je osporio utemeljenost povećanog plaćanja naknada od 10% prema obavijesti na str. spisa 411. Naveo je da nije vidljivo na temelju čega je izvršen izračun čišćenja zajedničkih dijelova zgrade, a isto da se odnosi i na raspodjelu troškova grijanja i hlađenja. Dodatno je osporio važenje međuvlasničkog ugovora iz 2010. godine zbog izostale propisane većine suvlasničkih dijelova.

6. U predmetu Povrv-80/2019 (koji je po rješenju od 12. rujna 2019. godine spojen na Povrv-51/2019 – str. spisa 501) tužitelj je u istom svojstvu utužio za posebni dio nekretnine G/S307-G/S407 na trećem katu jugozapadne poslovne-stambene zgrade i na četvrtom katu jugozapadne poslovne-stambene zgrade koji se sastoji od dnevnog boravka s kuhinjom i blagovaonom, hodnika, predsoblja i WC-a (na trećem katu jugozapadne poslovne-stambene zgrade) te dvije sobe, hodnika, kupaone s WC-om i stepenica (na četvrtom katu jugozapadne poslovne-stambene zgrade) sveukupne površine od 68,45 m2 (na nacrtu obojan smeđom bojom), a što iznosi 207/100000 idealnog dijela objekta odnosno (etažno vlasništvo E-98) nekretnine pod oznakom k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] iznos pričuve, čišćenje zajedničkih dijelova zgrade te troškove grijanja i hlađenja za vremensko razdoblje od listopada do prosinca 2016. godine u ukupnom iznosu od 1.404,41 kn. Tuženik je istaknuo sadržajno identične prigovore kao i u predmetu Povrv-51/2019.

7. Na ročištu za glavnu raspravu od 27. svibnja 2025. godine obje parnične stranke su pristale da na mjesto tužitelja stupi društvo RUMAT d.o.o. kao novi upravitelj zgrade. Stoga je postupak nastavljen s tužiteljem kao novim upraviteljem predmetne zgrade koji je u skladu s čl. 93. st. 2 ZVDSP-a ovlašten voditi postupke pred sudom, a sve na temelju ovlasti iz čl. 12. novog Međuvlasničkog ugovora od 22. svibnja 2020. godine (str. spisa 289-349 i 815-875) i čl. 2. Ugovora o upravljanju zgradom od 1. srpnja 2020. godine ( str. spisa 808-814).

8. Tuženik je ustrajao kod prigovora da prethodni međuvlasnički ugovori nisu imali potrebnu većinu po suvlasničkim dijelovima. Ustrajao je kod prigovora na točnost izvršenih obračuna pričuve i troškova.

9. Rješenjem od 29. kolovoza 2025. godine sud je odredio provođenje financijsko- knjigovodstvenog vještačenja sa zadaćom vještaku, da na temelju uvida u isprave dostavljene u spis kao i dokumentacije kojom raspolažu stranke, provjeri odgovaraju li utuženi iznosi visini udjela korisne površine posebnih dijelova nekretnine; stana koji se nalazi u zgradi sagrađenoj na kč. br. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], suvlasnički dio 224/100000, etažno vlasništvo E-103, stan br. G/S 406 na četvrtom katu jugozapadne poslovno-stambene zgrade koji se sastoji od dnevnog boravka s kuhinjom i blagovaonom, sobe, garderobe, hodnika, predsoblja, kupaone s WC-om, WC-a, lođe, sveukupne površine od 74,17 m2 i suvlasnički dio 207/100000, etažno vlasništvo E - 98, stan br. G/S 307 - G/S 407 na trećem katu jugozapadne poslovno-stambene zgrade i na četvrtom katu jugozapadne poslovno-stambene zgrade koji se sastoji od dnevnog boravka s kuhinjom i blagovaonom, hodnika, predsoblja i WC-a (na trećem katu jugozapadne poslovno-stambene zgrade) te dvije sobe, hodnika, kupaone s WC- om i stepenica (na četvrtom katu jugozapadne poslovno-stambene zgrade) sveukupne površine od 68,45 m2, a što iznosi 207/100000 idealnog dijela objekta nekretnine na adresi [adresa], prema zbroju korisne površine svih stanova i poslovnih prostora u predmetnoj nekretnini, a ukoliko ne odgovara da izvrši izračun koji je odgovarajući tom načinu obračuna.

10. Tuženik je na pisani nalaz i mišljenje vještaka od 17. studenoga 2025. godine istaknuo primjedbu da vještak nije udovoljio zadaći suda, a kod te primjedbe ustrajao je i na dopunsko očitovanje vještaka od 19. siječnja 2026. godine te na iskaz vještaka od 26. ožujka 2026. godine.

11. Sud je proveo dokaz uvidom u dokumentaciju koja prileži spisu i uvidom u pisani nalaz i mišljenje vještaka financijsko-knjigovodstvene struke od 17. studenoga 2025. godine (str. spisa 1115-1131), dopunsko očitovanje vještaka od 19. siječnja 2026. godine (str. spisa 1153) kao i saslušanjem vještaka Bibice Milat (str. spisa 1166-1167).

12. Na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, kao i na temelju rezultata cjelokupnog raspravljanja, sud je utvrdio da su tužbeni zahtjevi osnovani u cijelosti.

13. Uvidom u karticu prostora (prostor pod oznakom 1026, str. spisa 6) i račune br. IRP 0122/1/1-2017 (str. spisa 7), IRP 0272/1/1-2017 (str. spisa 8), IRP 0336/1/1-2017 (str. spis 9), IRP 0482/1/1-2017 (str. spisa 10), IRP 0622/1/1-2017 (str. spisa 11), IRP 0750/1/1-2017 (str. spisa 12), IRP 1110/1/1-2017 (str. spisa 13), IRP 1264/1/1-2017 (str. spisa 14), IRP 1413/1/1-2017 (str. spisa 15) i IRP 1614/1/1-2017 (str. spisa 16) utvrđeno je da je tužitelj u vremenskom razdoblju od siječnja do uključivo studenoga 2017. godine utužio pričuvu za posebni dio nekretnine G/S 406.

14. Uvidom u karticu prostora (prostor pod oznakom 66, str. spisa 355) i račune br. IRP 0246/1/1-2017 (str. spisa 356), IRP 0388/1/1-2017 (str. spisa 357), IRP 0529/1/1- 2017 ( str. spis 358), IRP 0655/1/1-2017 (str. spisa 359), IRP 0824/1/1-2017 (str. spisa 360), IRP 1016/1/1-2017 (str. spisa 361), IRP 1149/1/1-2017 (str. spisa 362), IRP 1316/1/1-2017 (str. spisa 363) i IRP 1465/1/1-2017 (str. spisa 364) utvrđeno je da je tužitelj u vremenskom razdoblju od siječnja do uključivo rujna 2017. godine utužio troškove čišćenja zajedničkih dijelova zgrade, grijanje i hlađenje te razliku od uvećanja za 10% grijanja i hlađenja za posebni dio nekretnine označen G/S 307 – G/S 407.

15. Uvidom u karticu prostora (prostor pod oznakom 66, str. spisa 511) i račune br. IRP 0906/1/1-2016 (str. spisa 512), IRP 1010/1/1-2016 (str. spisa 513), IRP 1073/1/1- 2016 (str. spis 514) i IRP 0151/1/1-2017 (str. spisa 515) utvrđeno je da je tužitelj u vremenskom razdoblju od listopada 2016. do prosinca 2016. godine utužio troškove čišćenja zajedničkih dijelova zgrade, grijanje i hlađenje te razliku od uvećanja za 10% grijanja i hlađenja za posebni dio nekretnine označen G/S 307 – G/S 407 kao i pričuvu.

16. Sporno je u postupku je li tužitelj bio aktivno legitimiran naplaćivati utužene troškove za predmetne posebne dijelove nekretnine u vlasništvu tuženika odnosno je li tužitelj u vrijeme izdavanja računa imao svojstvo upravitelja predmetne zgrade u utuženom razdoblju.

17. Sporna je i osnovanost visine s obzirom na tuženikov prigovor da nije koristio grijanje i hlađenje kao i osporavanje osnovanosti obračuna pričuve od 4,33 kn po m2.

18. Uvidom u Međuvlasnički ugovor od 23. svibnja 2016. godine (str. spisa 29 -36, 37-50, 378-399 i 520-541) s pripadajućom potpisnom listom kao privitkom 1 međuvlasničkom ugovoru (str. spisa 37-50) i ovjeri na str. spisa 50 s učinkom od 5. listopada 2016. godine, utvrđeno je da su potpisnici u svojstvu suvlasnika zgrade na adresi [adresa] u [adresa] sklopili međuvlasnički ugovor na temelju odredbe čl. 375. ZVDSP-a kojim su uredili uzajamne odnose u vezi upravljanja i korištenja zgrade. Ovlaštena osoba predstavnika suvlasnika iz čl. 7. Međuvlasničkog ugovora, JZ, zaključila je Ugovor o upravljanju stambenom zgradom od 5. listopada 2016. godine (str. spisa 25-28, 374-377, 516-519) s prijašnjim tužiteljem društvom GRADITELJ-STAN d.o.o. kao upraviteljem. Upravitelj je u ime i za račun suvlasnika bio ovlašten u utuženom razdoblju vršiti naplatu sredstava pričuve i sredstava materijalne potrošnje, sredstava za čišćenje stubišta, zajedničkih prostora i šetnice (čl. 2. Ugovora o upravljanju stambenom zgradom).

19. Člankom 11. Međuvlasničkog ugovora od 23. svibnja 2016. godine suvlasnici su se suglasili da će uplaćivati sredstva potrebna za pokriće troškova upravljanja i održavanja (sredstva zajedničke pričuve) u iznosu od 3,70 kn/m2 korisne površine svojih posebnih dijelova stana odnosno poslovnog prostora mjesečno.

20. Člankom 12. Međuvlasničkog ugovora od 23. svibnja 2016. godine bila je predviđena primjena koeficijenta 1,00 za stambeni prostor prilikom razdiobe troškova pričuve. Svaki suvlasnik je bio u obvezi plaćati mjesečni doprinos koji odgovara dvanaestini njegove godišnje obveze upravitelju do 20. u mjesecu za tekući mjesec. Ujedno je bilo utvvrđeno da ako sredstva mjesečnog doprinosa nisu dovoljna za pokriće nužnih troškova, suvlasnici su u obvezi osigurati sredstva dodatnim uplatama suvlasnika sukladno ključu raspodjele iz čl. 12. st. 1 Međuvlasničkog ugovora.

21. Člankom 13. Međuvlasničkog ugovora od 23. svibnja 2016. godine suvlasnici su u obvezi osigurati dodatna sredstva, razmjerno svojim suvlasničkim udjelima, ukoliko se utvrdi da su neizmirene obveze veće od raspoloživih sredstava. Višak prihoda i rashoda prenosi se u slijedeću godinu.

22. Člankom 15. st. 2 Međuvlasničkog ugovora od 23. svibnja 2016. godine suvlasnici su odredili da će naknadu u vezi korištenja zajedničkih dijelova i uređaja u zgradi te raspored troškova te naknade vršiti na način da će svaki suvlasnik plaćati dio ugovorenog iznosa razmjerno vlasničkom udjelu odnosno očitanju mjernog uređaja za pojedinu uslugu. Člankom 16. Međuvlasničkog ugovora od 23. svibnja 2016. godine suvlasnici su za početak grijanja odnosno hlađenja dogovorili 6,30 sati, a za završetak 21,00 sati tijekom cijele godine odnosno sukladno uvjetima koji vrijede za grad Rijeku.

23. Odredbom čl. 17. Međuvlasničkog ugovora od 23. svibnja 2016. godine dogovoreno je da se ukupni trošak grijanja/hlađenja za zgradu utvrđuje na način da se ulazni troškovi energenata (struja i plin) množe s koeficijentom 1.10 (za manipulativne troškove). Raspodjela troškova grijanja/hlađenja na pojedine suvlasnike vrši se prema očitanju mjernog uređaja (kalorimetra) osim za prostore koji nemaju mjerni uređaj. Ukupni trošak grijanja/hlađenja raspodjeljuje se na način da su fiksni troškovi 30% ukupnog troška. Fiksni trošak plaća se nevezano da li suvlasnik koristi navedenu uslugu. Promjenjivi trošak od 70% raspodjeljuje se na pojedine suvlasnike prema očitanju mjernog uređaja (kalorimetra) osim za suvlasnike koji nemaju mjerni uređaj. Tim suvlasnicima obračunava se prosječna potrošnja zgrade po m3 pomnožena s kvadraturom njihovom prostora. Obračun tog troška povjerit će se posebnim ugovorom društvu specijaliziranom za ovu vrstu usluge.

24. Člankom 18. Međuvlasničkog ugovora od 23. svibnja 2016. godine predviđeno je da će se čišćenje zajedničkih prostora, čišćenje šetnice i raspodjela troškova grijanja i hlađenja regulirati posebnim ugovorima između zgrade i davatelja usluga, a nastali troškovi da će se raspoređivati na suvlasnike po udjelima sukladno čl. 3 ugovora kojim se udjeli iskazuju na način kvadrature posebnog dijela umnoženog s koeficijentom po kojem se izračunava naknada za pričuvu te podijeljenom s ukupnom površinom svakog posebnog dijela zgrade.

25. Sporno je u vezi Međuvlasničkog ugovora iz 2016. godine proizvodi li pravne učinke s obzirom na tuženikov prigovor da je pod red. brojem 78. privitka međuvlasničkog ugovora pogrešno označen udio društva Garaže Rijeka d.o.o. (kasnije Best in parking – Garaža Zagrad d.o.o.) od 29,79% jer da bi s obzirom na upisani suvlasnički udio od 59964/100000 u zemljišnim knjigama taj udio trebao iznositi 59,96% s obzirom na upis suvlasničkog udjela prema izvatku iz zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] za k. č. br. [katastarska čestica] (str. spisa 140-168, 429-433 i 589-603).

26. Sporna je također valjanost potpisa na privitku 1. predmetnog međuvlasničkog ugovora u ime i za račun društva Garaže Rijeka d.o.o. po rednim brojem 78 – str. spisa 46.

27. Neovisno od načina iskazivanja površine u privitku Međuvlasničkog ugovora iz 2016. godine pod rednim brojem 78. na str. spisa 46 (u kvadraturi od 5.419,62 m2 odnosno manjoj od one koja odgovara suvlasničkom dijelu društva Garaže Rijeka d.o.o., kasnije nesporno Best in parking – Garaža Zagrad d.o.o., OIB: 47266879437, s udjelom od 59964/100000 dijela na predmetnoj nekretnini prema izvatku iz zemljišnih knjiga, str. spisa 140-168, a što u naravi odgovara površini od 19867,13 m2), društvo Garaže Rijeka izjavilo je suglasnost na sadržaj Međuvlasničkog ugovora iz 2016. godine. Navedeno i neovisno od činjenice što se u privitku međuvlasničkog ugovora navodi veličina posebnog dijela koja je različita od one koja proizlazi iz izvatka iz zemljišnih knjiga. Naime, sud je u postupku uvažio činjenicu da se vlasništvo posebnog dijela društva Garaže Rijeka d.o.o. odnosi na specifičan garažni prostor koji, po naravi stvari, predstavlja prostor koji nije u podjednakom omjeru koristan svim suvlasnicima zgrade. Zbog toga je za drugačiji ključ raspodjele troškova pričuve, po stavu ovoga suda, bila dovoljna odluka većine suvlasničkih dijelova pozivom na odredbu čl. 89. st. 3 alineja 1 ZVDSP-a (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14), a ne suglasna odluka svih suvlasnika.

28. Stoga je postojala odluka većine po suvlasničkim dijelovima da se izdvoji od plaćanja obveze pričuve podzemni dijelovi garaže i da se u plaćanje pričuve ubraja samo nadzemni dio garaže. Navedeno stoga što i neovisno od iskazivanja korisnih površina kako to pojašnjava tužitelj u postupku, društvo Garaže Rijeka d.o.o. s upisanim suvlasničkim udjelom od 59964/100000 predstavlja odluku većine po suvlasničkim dijelovima, a kako to proizlazi iz izvatka iz zemljišne knjige (str. spisa 140-168). Zbog navedenog, utvrđeno je da je i neovisno od formalnih manjkavosti u pogledu naznake površine i iskazanog suvlasničkog dijela u postotku koji ne odgovara stanju u zemljišnim knjigama, a koji se odnosi na privitak Međuvlasničkom ugovoru iz 2016. godine, već samo izostavljanje podzemnih dijelova garaže predstavljalo rezultat odluke imatelja suvlasničkog dijela od 59964/100000 da se izostavi od zajedničkog održavanja garažni prostor koji premašuje površinu naznačenu u privitku međuvlasničkog ugovora iz 2016. godine. Time je, odlukom većine po suvlasničkim udjelima, određen drugačiji ključ raspodjele troškova jer je imatelj većinskog suvlasničkog udjela potpisao predmetni međuvlasnički ugovor. S obzirom na uvjerljive navode o postizanju dogovora, stav je ovoga suda da Međuvlasnički ugovor iz 2016. godine proizvodi pravne učinke i da su odredbe o sudjelovanju u troškovima čišćenja zajedničkih dijelova zgrade, grijanja i hlađenja te vođenja materijalne potrošnje za zgradu važeći pozivom na čl. 89. st. 3 alineja 1 ZVDSP-a. Pritom je utvrđeno da je FZ, odvjetnica iz [adresa], Međuvlasnički ugovor iz 2016. godine potpisala u ime i za račun tadašnjeg vlasnika Garaže Rijeka d.o.o. i da potpisivanje sadržaja međuvlasničkog ugovora odgovara dogovoru s nositeljem suvlasničkog dijela koji predstavlja većinu suvlasničkih dijelova. Osporavanje činjenice da bi FZ potpisala privitak međuvlasničkom ugovoru iz 2016. ( str. spisa 29-50) pod rednim brojem 78. u ime i za račun društva Garaže Rijeka d.o.o. (str. spisa 46) sud je ocijenio neutemeljenim i usmjerenim na odugovlačenje parnice budući da je istinitost iskaza sud cijenio iz sadržaja sudskog zapisnika koji sam po sebi predstavlja javnu ispravu i potvrđuje istinitost izjava sadržanih u njemu (str. spisa 240-245 u predmetu Povrv- 49/19). Uostalom, za potpisivanje Međuvlasničkog ugovora, odvjetnica FZ je imala posebnu pisanu punomoć koju je izdalo društvo Garaže Rijeka d.o.o. kako to proizlazi iz isprave na str. spisa 83-85, 216-218, 225-227 i 457-459 čije je potpise davatelja punomoći ovjerio javni bilježnik (str. spisa 85). Tuženik uostalom sadržajem prigovora nije doveo u pitanje istinitost izjave svjedoka sadržane u predmetnom zapisniku (str. spisa 240-245), a niti je osporavao vjerodostojnost sudskog zapisnika zbog čega je sud smatrao neekonomičnim ponovno saslušanje svjedoka FZ na okolnost dokazivanja negativne činjenice koju je iznosio tuženik u postupku bez da je u prilog tim navodima iznosio uvjerljiva obrazloženja. Zbog istog razloga sud je ocijenio suvišnim daljnje provođenje dokaza na tu okolnost osobito grafološkog vještačenja budući da kod ovoga suda nije stvorena sumnja u vjerodostojnost potpisa punomoćnika na Međuvlasničkom ugovoru iz 2016. godine u ime i za račun društva Garaže Rijeka d.o.o. s obzirom na isprave u kojima je FZ, činjenicu utvrđenu iz sudskog zapisnika, izrijekom potvrdila (str. spisa 803).

29. Nema dokaza da bi tuženik zahtijevao od suda propitivanje valjanosti Međuvlasničkog ugovora iz 2016. godine po čl. 89. st. 4 ZVDSP-a, prije vođenja ovog postupka, zbog čega je tuženikovo odbijanje podmirenja troškova po ključu iz međuvlasničkog ugovora po ispostavljenim računima ocijenjeno protupravnim. Navedeno osobito stoga što kod ovoga suda, raspodjela troškova predviđena Međuvlasničkim ugovorom iz 2016. godine nije stvorila sumnju u pravilnost obračuna u pogledu razmjernog snašanja troškova kao i korištenje posebnih koeficijenata kojima se stambeni, poslovni, garažni i skladišni prostor različito vrednuju u odnosu na obračun troškova, a kako je to predviđeno čl. 12. Međuvlasničkog ugovora iz 2016. godine. Tuženikovo držanje stoga predstavlja postupanje protivno zakonskoj obvezi ustanovljenoj čl. 85. st. 2 ZVDSP-a.

30. Tuženik svojim prigovorima nije doveo u pitanje pravilnost obračuna troškova čišćenja zajedničkih dijelova zgrade koji su obračunati razmjerno veličini posebnih dijelova nekretnine-stanova i to: za stan pod oznakom G/S406 za površinu 74,17 m2, a za stan pod oznakom G/S307-G/S407 u površini 54,76 m2, a koja odgovara upisima iz zk. izvatka iz zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] – str. spisa 140-168), a isto vrijedi i za troškove grijanja i hlađenja kao i uvećanja od 10% slijedom obavijesti na str. spisa 411 iz koje je utvrđeno da se zbog neplaćanja društva Silvan d.o.o i Zoya d.o.o. energija plaća 10% skuplje s obzirom da je navedeno nužno za redovitu isporuku energenata za potrebe zajedničke kotlovnice. Obračun povišenih troškova ima temelj u čl. 13.

Međuvlasničkog ugovora iz 2016. godine.

31. Tuženik stoga, u postupku nije dokazao utemeljenost istaknutih prigovora. Tuženik kao suvlasnik ne može biti stavljen u povoljniji položaj u odnosu na ostale suvlasnike koji su za poslovne prostore u utuženom razdoblju podmirivali dogovorene troškove po ključu iz čl. 11.-18. Međuvlasničkog ugovora iz 2016. godine. Naime, nema dokaza da bi tadašnji upravitelj zgrade prilikom ispostavljanja računa tuženiku primijenio druge kriterije od onih koje je primijenio na preostale suvlasnike u zgradi. Kako ključ raspodjele troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te preostalih troškova snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima (čl. 89. st. 1 ZVDSP-a), u nedostatku pisanih dokaza o postojanju nerazmjernosti u obračunu, utvrđeno je da je način raspodjele troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine kao i svih obračunatih troškova bio raspoređen tuženiku prema kvadraturi posebnih dijelova nekretnine upisanoj u zemljišnim knjigama odnosno u razmjeru koji otpada na te posebne dijelove nekretnine. Stoga tuženik kao suvlasnik koji nije podmirivao u utuženom razdoblju obvezu plaćanja pričuve i preostalih troškova ne može s uspjehom osporavati postojanje obveze, a niti visinu utužene obveze. Navedeno i iz razloga što je u pogledu obračuna pričuve od 4,33 kn po m2 u vremenskom razdoblju od siječnja 2017. do uključivo lipnja 2017. godine prema ispravama na str. spisa 7-12 izvršeno umanjenje obveze za srpanj 2017. godinu, a kako je to vidljivo iz kartice prostora na str. spisa 6. U pogledu navoda da nije korišteno grijanje i hlađenje jer da je u stanovima ugrađeno podno grijanje, utvrđeno je da tuženik nije s uspjehom osporio obvezu plaćanja 30% od fiksnog troška koji se plaća nevezano od korištenja usluge grijanja odnosno hlađenja pri čemu je utvrđeno da je o raspodjeli troškova grijanja/hlađenja u utuženom razdoblju upravitelj zgrade vodio evidenciju o visini troškova kao i o činjenici radi li se o obračunu fiksnog ili promjenjivog troška, a kako to proizlazi iz isprava na str. spisa 705-707, 708-710, 711-713 iz kojih je utvrđeno da je tuženik bio isključen iz usluge grijanja odnosno hlađenja u utuženom razdoblju te da je shodno tome obračunat fiksni trošak koji se obračunavao i preostalim suvlasnicima koji su bili isključeni iz sustava. Stoga je sud utvrdio da i tuženik kao suvlasnik mora sudjelovati u tim troškovima kao i preostali suvlasnici.

32. Iako vještak financijsko-knjigovodstvene struke Bibica Milat u svom pisanom nalazu i mišljenju od 17. studenoga 2025. godine (str. spisa 1115-1132) kao i dodatnim očitovanjima (str. spisa 1153 i 1169), nije uspio izvršiti provjeru visine obračunatih iznosa prema visini udjela korisne površine posebnih dijelova nekretnine prema zbroju korisne površine svih stanova i poslovnih prostora u predmetnoj nekretnini, na bazi, provjere vještaka da je prema iskazanoj površini stana G/S 307 - G/S 407 odnosno suvlasničkom udjelu od 0,00207 (korisne površine 68,45 m2) i stana G/S 406 odnosno suvlasničkom udjelu od 0,00224 (korisne površine od 74,17 m2), obračun pričuve odgovarao površini posebnog dijela nekretnina i uvjerljivoj tvrdnji tužitelja da je prema tuženiku kao i ostalim suvlasnicima primijenjen ključ iz Međuvlasničkog ugovora iz 2016. godine – str. spisa 1153, sud je zaključio da su obračuni utemeljeni na vjerodostojnim podacima koji, u ovoj fazi postupka, sudu i vještaku nisu bili dostupni zbog objektivne okolnosti, a što je sud pripisao promjeni upravitelja zgrade. Navedeno međutim, ne može tuženika staviti u poziciju povoljniju od ostalih suvlasnika zgrade.

33. Tuženik uostalom niti ne tvrdi da isti ključ raspodjele nije primijenjen na ostale suvlasnike zbog čega i tuženik mora sudjelovati u troškovima po ključu raspodjele po kojem su obveze podmirivali preostali suvlasnici, a kako je to isticao tužitelj u postupku.

34. Zaključno, prednik tužitelja - društvo GRADITELJ – STAN d.o.o. je, kao izdavatelj računa, u utuženom razdoblju imao svojstvo upravitelja zgrade na temelju Ugovora o upravljanju stambenom zgradom od 5. listopada 2016. godine (str. spisa 25-28, 374-377 i 516-519) kojeg je u ime i za račun većine suvlasničkih dijelova s tužiteljem sklopio ovlašteni predstavnik suvlasnika JZ. Slijedom iznijetih utvrđenja, valjalo je tužbeni zahtjev za isplatom troškova čišćenja zajedničkih dijelova zgrade, grijanja i hlađenja, 10%-tnog uvećanja grijanja i hlađenja i pričuve ocijeniti pravno osnovanim budući da su Međuvlasničkim ugovorom iz 2016. održani na snazi prethodno zaključeni ugovori o čišćenju zgrade od 1. rujna 2013. (str. spisa 368 i 544), o izračunu troškova grijanja i hlađenja od 1. travnja 2010. (str. spisa 369 i 545), ugovor o poslovno-tehničkoj suradnji od 1. travnja 2010. (str. spisa 370, 546-547) te ugovor o čišćenju šetnice od 1. travnja 2010. godine (str. spisa 372-373 i 548-549). Stoga je primjenom odredbe čl. 451. st. 3 ZPP-a (NN 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 70/19, 80/22 i 114/22) odlučeno kao u točkama I. -III. izreke.

35. Budući da su u postupku utvrđene sve bitne činjenice o kojima ovisi odluka o osnovanosti i visini tužbenih zahtjeva sud je ocijenio nepotrebnim i suvišnim provođenje dokaza za saslušanjem svjedoka MZ, JZ, HZ, zastupnika po zakonu tuženika, pribavom podataka od Porezne uprave te očevidom na licu mjesta budući da je odluka o osnovanosti tužbenog zahtjeva ovisila o ocjeni vjerodostojnosti podataka sadržanih u utuženim računima koju je sud utvrđivao ocjenom dostavljenih pisanih isprava.

36. Preračunavanje kunskih iznosa izvršeno je primjenom fiksnog tečaja konverzije 1 EUR = 7,53450 kn, sukladno pravilima o preračunavanju i zaokruživanju iz čl. 14. Zakona o uvođenju eura kao službene valute u Republici Hrvatskoj budući da je u vrijeme donošenja odluke euro postao službena novčana jedinica i zakonsko sredstvo plaćanja u Republici Hrvatskoj (čl. 13. i 48. st. 1 i 2 Zakona o uvođenju eura kao službene valute u Republici Hrvatskoj - NN 57/22 i 88/22).

37. Odluka o visini stope zatezne kamate temelji se na primjeni odredbe čl. 12.a st. Zakona o financijskom poslovanju i predstečajnoj nagodbi (NN 108/12, 144/12, 81/13., 112/13, 121/13, 78/15, 71/15, 114/22).

38. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbama čl. 154. st. 1 i 155. ZPP- a Tužitelj je u cijelosti uspio u sporu zbog čega mu je valjalo priznati troškove zastupanja po odvjetniku sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika prema troškovnicima na str. spisa 1170 i 1171 kao i troškovnicima specificiranim u predanim podnescima. U odnosu na trošak nastao u predmetu Povrv- 52/19 prije spajanja (v.p.s. 400,65 EUR) tužitelju je priznat sastav podneska od 15. listopada 2019. godine 100,00 EUR (T.br. 8.1.), zastupanje na pripremnom ročištu od 22. listopada 2019. godine 50,00 EUR (T.br. 9.2.), sastav podneska od 11. prosinca 2019. godine 100,00 EUR (T.br. 8.1.), zastupanje na pripremnom ročištu od 19. prosinca 2019. godine 50,00 EUR (T.br. 9.2.), sastav podneska od 25. rujna 2020. godine 25,00 EUR (T.br. 8.4.). U spojenom predmetu Povrv-51/19 (prije spajanja predmeta Povrv-80/19) priznat je tužitelju trošak sastava podneska od 11. prosinca 2019. godine 50,00 EUR (T.br. 8.1.) i sastav podneska od 11. rujna 2019. godine 50,00 EUR (T.br. 8.1.). U predmetu Povrv-80/19, prije spajanja na Povrv-51/19, priznat je tužitelju sastav podneska od 11. rujna 2019. godine 50,00 EUR (T.br. 8.1.) i zastupanje na pripremnom ročištu od 12. rujna 2019. godine 25,00 EUR (T.br. 9.2.). U predmetu Povrv-51/19 nakon spajanja predmeta Povrv-80/19 (na v.p.s. od 396,15 EUR) priznato je tužitelju zastupanje na pripremnom ročištu od 4. prosinca 2019. godine 50,00 EUR (T.br. 9.2.), sastav podneska od 5. prosinca 2019. godine 100,00 EUR (T.br. 8.1.), sastav podneska od 25. veljače 2020. godine 25,00 EUR (T.br. 8.4.) i zastupanje na ročištu za glavnu raspravu od 26. veljače 2020. godine 50,00 EUR (T.br. 9.2.). U predmetu Povrv-52/19, nakon spajanje Povrv-51/19 na koji je spojen i Povrv-80/19 prema v.p.s. 796,81 EUR priznat je tužitelju sastav podneska od 10. lipnja 2021. godine 75,00 EUR (T.br. 8.3.), zastupanje na ročištu za glavnu raspravu od 27. svibnja 2025. godine 150,00 EUR (T.br. 9.1.), sastav podnesaka od 26. studenoga 2025. godine i 22. siječnja 2026. godine (očitovanje na pisani nalaz i mišljenje vještaka) 150,00 EUR (T.br. 8.1.), zastupanje na ročištu za glavnu raspravu od 26. ožujka 2026. godine 150,00 EUR (T.br. 9.1.), PDV 25% 312,50 EUR, troškovi financijsko-knjigovodstvenog vještačenja u iznosu od 1.500,00 EUR (str. spisa 1112 i 1114) budući da je sud provjeru vještaka u pogledu točnosti obračuna vezanog za kvadraturu ocijenio potrebnim za vođenje parnice te sudske pristojbe za presudu u iznosu od 26,54 EUR (unutar granica specificiranog zahtjeva – str. spisa 1170), a sve sukladno Zakonu o sudskim pristojbama (NN 118/18 i 51/23) i Uredbi o tarifi sudskih pristojbi (NN 53/19, 92/21 i 37/23). Stoga je odlučeno kao u točki IV. izreke.

39. Odluka o odbijanju preostale razlike zatraženih parničnih troškova osim zbog neutemeljeno zatražene visine troškova po priznatim radnjama temelji se i na utvrđenju da preostale radnje nisu bile nužne za vođenje parnice posebno iz razloga što tužitelj, tada u svojstvu umješača na strani tužitelja, sa žalbom od 9. rujna 2021. godine i prijedlogom za dopuštenje revizije od 21. lipnja 2022. godine nije uspio, dok je podneske tužitelja od 16. listopada 2024. godine, 27. siječnja 2025. godine, 11. ožujka 2025. godine i 23. svibnja 2025. godine sud ocijenio nepotrebnim. Stoga je preostalu zatraženu razliku prema troškovniku na str. spisa 1170 i 1171 valjalo ocijeniti neosnovanom i odlučiti kao u točki V. izreke.

U Rijeci, 11. svibnja 2026. godine

Sudac

Jasenka Pavišić Čačić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu u roku od 8 dana od dana objave, a u slučaju da nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje u roku od 8 dana od dana primitka presude. Žalba se podnosi putem ovog suda, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske.

U žalbi se ne mogu iznositi nove činjenice niti predlagati novi dokazi, osim ako se oni odnose na bitne povrede odredaba parničnog postupka zbog kojih se žalba može izjaviti.