Republika Hrvatska

Općinski sud u Pazinu

Stalna služba u Poreču-Parenzo

Turistička ulica 2, 52440 Poreč

Posl. br. P-183/2026-6

U IME REPUBLIKE HRVATSKE

R J E Š E N J E

Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Poreču-Parenzo, po sutkinji tog suda mr. sc. Marčeli Štefanuti kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja: 1. ĆDJ, iz [adresa] i Sjeverne Irske, LE 2 ITN, Leicester 27, Oxford Road, OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. ZDJ, iz [adresa] i Sjeverne Irske, LE 2 ITN, Leicester 27, Oxford Road, OIB: 88314246773, oboje zastupani po punomoćniku Zoranu Vukiću, odvjetniku iz OD Vukić i partneri, iz Rijeke, protiv tuženika Noon i Eales d.o.o., sa sjedištem u [adresa], Ć [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], radi utvrđenja ništetnosti ugovora, izvan ročišta, 8. svibnja 2026.

r i j e š i o  j e

Odbacuje se tužba tužitelja u ovoj pravnoj stvari.

Obrazloženje

1.Tužitelji su podnijeli tužbu protiv tuženika u kojoj navode da su tužitelji i tuženik sklopili ugovor o kupoprodaji nekretnine tada upisane u zemljišnim knjigama [adresa], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], označene kao kč. br. [katastarska čestica], u naravi kuća i dvorište, solemniziranog od strane javnog bilježnika Anke Poropat, broj ovjere: OU- 198/07. Člankom 3. prednje navedenog ugovora, ugovorne strane su suglasno odredile da će kupoprodajna cijena iznositi 175.000,00 EUR. U pogledu prethodnog, bitno je naglasiti da je prednje navedena kupoprodajna cijena namirena sklapanjem ugovora o kompenzaciji, kojim su parnične stranke utvrdile da imaju međusobna novčana potraživanja u visini iznosa po 1.905.977,04 kn te da prebijaju međusobna potraživanja, od kojih je tražbina tuženika prema tužiteljima bio upravo iznos kupoprodajne cijene. Međutim, predmetni pravni posao nikada nije bio stvarno izvršen niti je proizveo pravne učinke koji se iz njega formalno izvode. Iako je na razini pisanog akta stvoren dojam uredno zaključenog kupoprodajnog odnosa, iz činjeničnog stanja proizlazi da se ugovorene obveze nisu realizirale na način koji bi odgovarao stvarnoj provedbi takvog pravnog posla. Naime, kupoprodajna cijena koja je prema ugovoru predstavljala bitan element kupoprodaje nije bila stvarno isplaćena. Izostanak stvarne novčane transakcije ukazuje da između ugovornih strana nije došlo do stvarnog prijenosa protučinidbe, što je temeljna pretpostavka za ostvarenje svrhe kupoprodajnog ugovora. Uobičajeno je da se takva isplata može dokazivati primjerice bankovnim transferima, potvrdom o uplati ili drugim financijskim tragovima, no u konkretnom slučaju takvih dokaza nema. Također, navodna kompenzacija koja se u ugovoru spominje kao način podmirenja kupoprodajne cijene nije realizirana u pravnom smislu stvarnog prijeboja. Da bi prijeboj bio pravno valjan, potrebno je da postoje međusobna, istovrsna i dospjela potraživanja između istih osoba. Primjerice, ako jedna strana duguje novčani iznos po osnovi zajma, a druga strana ima dospjelo potraživanje po osnovi isporučene robe, tada bi se takva potraživanja mogla međusobno prebiti. U predmetnom slučaju, međutim, nije utvrđeno postojanje takvih konkretnih, dospjelih i međusobnih potraživanja koja bi mogla biti predmet stvarnog prijeboja, niti postoje dokazi da je takav prijeboj doista proveden. Nadalje, nije došlo ni do stvarnog prijenosa vlasništva niti do realizacije ugovorne svrhe u gospodarskom smislu. U praksi bi to značilo da bi kupac preuzeo predmet kupoprodaje, počeo njime raspolagati ili ga koristiti kao vlasnik, dok bi prodavatelj izgubio faktičnu i pravnu kontrolu nad tom stvari. U konkretnom slučaju takve promjene u faktičnom i pravnom stanju nisu nastupile, što dodatno potvrđuje da ugovor nije bio proveden u stvarnosti. Drugim riječima, predmetni pravni posao ostao je isključivo na razini formalnog pravnog akta, bez stvarne gospodarske i pravne realizacije. Takva situacija upućuje na to da između ugovornih strana nije postojala stvarna namjera provedbe ugovora u njegovu sadržaju, već je pravni posao egzistirao samo kao formalni dokument, bez stvarnih učinaka koji bi inače proizlazili iz uredno izvršenog kupoprodajnog odnosa. Prema članku 376. Zakona o obveznim odnosima, ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati stvar kupcu i prenijeti na njega pravo vlasništva, dok se kupac obvezuje platiti cijenu. Cijena predstavlja jedan od bitnih sastojaka kupoprodajnog ugovora, jer upravo ona čini protučinidbu kupca za stvar ili pravo koje stječe od prodavatelja. Bit kupoprodajnog odnosa sastoji se u uzajamnoj razmjeni – prodavatelj prenosi određeno pravo ili stvar, dok kupac za to plaća ugovorenu cijenu. Bez postojanja stvarne i realizirane protučinidbe takav pravni posao ne može ostvariti svoju gospodarsku ni pravnu svrhu, jer izostaje temeljna ravnoteža uzajamnih obveza između ugovornih strana. Primjerice, u redovitoj kupoprodaji nekretnine kupac isplaćuje ugovoreni iznos prodavatelju, najčešće putem bankovnog transfera ili drugog dokazivog načina plaćanja, dok prodavatelj prenosi vlasništvo nad nekretninom. Tek takvom realizacijom obje strane ispunjavaju svoju ugovornu obvezu i pravni posao proizvodi predviđene pravne učinke. U konkretnom slučaju takva stvarna realizacija protučinidbe nije nastupila. Kupoprodajna cijena nije bila stvarno plaćena, odnosno nije došlo do stvarnog prijenosa novčanih sredstava između ugovornih strana. Istodobno, nije izvršen ni stvarni prijeboj dospjelih potraživanja koji bi mogao predstavljati alternativni način podmirenja kupoprodajne cijene. Da bi prijeboj bio pravno valjan, potrebno je da između istih osoba postoje međusobna, istovrsna i dospjela potraživanja koja se mogu međusobno prebiti. Primjerice, ako jedna ugovorna strana duguje određeni novčani iznos po osnovi zajma, a druga strana ima prema njoj dospjelo novčano potraživanje po drugoj osnovi, tada bi se ta potraživanja mogla kompenzirati. U ovom slučaju, međutim, nije dokazano postojanje takvih konkretnih i dospjelih potraživanja niti je proveden stvarni prijeboj koji bi mogao zamijeniti plaćanje kupoprodajne cijene. Prema članku 322. Zakona o obveznim odnosima (ZOO), ugovor koji je protivan prisilnim propisima ili koji nema dopuštenu osnovu smatra se ništetnim. Ništetnost znači da takav pravni posao od samog početka nema pravne učinke i da se smatra kao da nikada nije bio valjano sklopljen. Ova odredba ima za cilj zaštititi pravni poredak i spriječiti situacije u kojima se formalnim pravnim aktima prikrivaju odnosi koji u stvarnosti nisu nastali ili koji nemaju zakonitu svrhu. Dodatno, prema članku 269. Zakona o obveznim odnosima, svaka obveza mora imati dopuštenu i stvarnu pravnu osnovu, odnosno kauzu. Kauza predstavlja pravni i gospodarski razlog zbog kojeg stranke preuzimaju određene obveze. U kupoprodajnom ugovoru ta je osnova upravo razmjena – prijenos stvari ili prava za određenu cijenu. Ako takva osnova u stvarnosti ne postoji, odnosno ako ugovorene obveze nisu stvarno izvršene niti postoji stvarna namjera njihove realizacije, tada pravni posao ostaje bez svoje pravne i gospodarske svrhe. Slijedom navedenoga, kada pravni posao nema stvarnu gospodarsku i pravnu svrhu, odnosno kada ugovorne obveze nisu stvarno realizirane, takav pravni posao ne može proizvesti pravne učinke koji bi inače proizlazili iz valjano sklopljenog i izvršenog ugovora. U takvim okolnostima riječ je o pravnom aktu koji postoji samo formalno, dok u stvarnom pravnom i gospodarskom prometu nije došlo do realizacije odnosa koji bi opravdao njegovo postojanje. U konkretnom slučaju iz utvrđenog činjeničnog stanja proizlazi da nisu ostvareni ključni elementi koji bi upućivali na stvarnu realizaciju predmetnog pravnog posla. Prije svega, nije izvršena stvarna protučinidba između ugovornih strana. U svakom kupoprodajnom odnosu protučinidba predstavlja temelj uzajamnosti obveza, pri čemu jedna strana prenosi određeno pravo ili stvar, dok druga strana za to daje odgovarajuću naknadu. Takva uzajamnost čini bit kupoprodajnog ugovora i predstavlja njegovu osnovnu gospodarsku svrhu. Kada takva protučinidba u stvarnosti izostane, tada izostaje i stvarna razmjena koja opravdava postojanje ugovora. Nadalje, ugovorena cijena, koja predstavlja bitan element kupoprodajnog ugovora, nije bila stvarno plaćena. U pravnom prometu plaćanje cijene u pravilu se može utvrditi putem objektivnih dokaza, kao što su bankovne transakcije, potvrde o uplati ili drugi financijski tragovi koji potvrđuju prijenos novčanih sredstava između ugovornih strana. U predmetnom slučaju takva stvarna isplata nije izvršena, niti postoje dokazi koji bi upućivali na to da je kupoprodajna cijena podmirena na neki drugi pravno valjan način, primjerice putem stvarnog prijeboja dospjelih potraživanja. Uz to, pravni posao u cjelini nije realiziran u svojoj stvarnoj gospodarskoj i pravnoj dimenziji. Realizacija ugovora podrazumijeva da ugovorne strane ispune svoje obveze i da nastupe pravne i faktične promjene koje su ugovorom predviđene. Primjerice, u slučaju kupoprodaje to bi značilo da kupac stječe mogućnost raspolaganja predmetom kupoprodaje, dok prodavatelj prima ugovorenu naknadu. U ovom slučaju takve promjene nisu nastupile, što ukazuje na to da je pravni posao ostao samo na razini formalno sastavljenog dokumenta, bez stvarne provedbe njegovih ugovornih odredbi. Slijedom navedenoga, može se zaključiti da predmetni ugovor nije proizveo pravne učinke koji bi inače proizlazili iz valjano sklopljenog i izvršenog kupoprodajnog odnosa. Budući da nisu ostvareni temeljni elementi ugovorne razmjene niti je došlo do stvarne realizacije ugovorenih obveza, predmetni pravni posao nije zaživio u pravnom prometu kao stvarno izvršen ugovor. Obzirom da ništetan ugovor nema pravni učinak od samog početka (ex tunc), nužno je sudskim putem utvrditi ništetnost predmetnog ugovora radi otklanjanja pravne nesigurnosti i usklađenja pravnog stanja. Slijedom svega navedenog, tužitelji predlažu da sud nakon provedenog postupka donese presudu kojom će se utvrditi ništetnim naprijed navedeni ugovor o kupoprodaji nekretnina, uz naknadu troškova parničnog postupka.

2. Temeljem odredbe čl. 82. Zakona o parničnom postupku sud je dužan u tijeku cijelog postupka po službenoj dužnosti paziti može li osoba koja se pojavljuje kao stranka biti stranka u postupku i je li parnično sposobna, zastupa li parnično nesposobnu stranku njezin zakonski zastupnik i ima li zakonski zastupnik posebno ovlaštenje kad je ono potrebno.

3. Naime, uvidom u sudski registar i povijesni izvadak iz sudskog registra utvrđeno je da je Trgovački sud u Rijeci, Stalna služba u Pazinu, Rješenjem broj Tt- 14/760-30 od 15. listopada 2014. brisao tuženika - tvrtku pod nazivom Noon i Eales d.o.o., OIB: [osobni identifikacijski broj].

4. Pazeći, sukladno čl. 82. Zakona o parničnom postupku (Sl. list SFRJ 4/1977, 36/1977, 36/1980, 6/1980, 69/1982, 43/1982, 58/1984, 74/1987, 57/1989, 20/1990, 27/1990, 35/1991, Narodne novine broj 53/1991, 91/1992,112/199, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 85/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/22, 114/22, dalje: ZPP) na to i po službenoj dužnosti, sud je utvrdio da tuženik, označen u tužbi ne može biti stranka u postupku.

5. S obzirom da se radi o nedostatku koji se ne može otkloniti, a koji je takve naravi da sprječava daljnje vođenje parnice protiv tuženika, riješeno je kao u izreci Rješenja.

U Poreču-Parenzo 8. svibnja 2026.

S u t k i n j a:

mr. sc. Marčela Štefanuti

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog Rješenja dopuštena je žalba nadležnom Županijskom sudu, a podnosi se putem ovog suda u roku od 15 dana od dana dostave ovog Rješenja.

Dna:

- Tužiteljima p.p.