Republika Hrvatska

Trgovački sud u Bjelovaru

Bjelovar, Šetalište dr. Ivše Lebovića 42

Poslovni broj: P-99/2025-13

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Bjelovaru, OIB: 07942269267, po sutkinji Mariji Petrina Kubica, u pravnoj stvari tužitelja ALTERNATIVE INVEST d.o.o. za upravljanje investicijskim fondovima, Zagreb, Međimurska ulica 21, OIB: 34251042886, kojeg zastupa punomoćnik Mislav Bradvica, odvjetnik u Odvjetničkom društvu WAHL & partneri d.o.o. Zagreb, protiv tuženika CROGER d.o.o. za proizvodnju, građevinarstvo, trgovinu i usluge, [adresa], OIB: 34943603532, kojeg zastupa punomoćnik Branko Jurlina, odvjetnik iz Slatine, radi sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine, nakon zaključene glavne i javne rasprave održane 24. ožujka 2026. u nazočnosti zakonskog zastupnika tužitelja, punomoćnika tužitelja, zakonskog zastupnika tuženika i punomoćnika tuženika, 8. svibnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

„I. Nalaže se Tuženiku CROGER d.o.o., sa sjedištem u [adresa] ([adresa]), [adresa], OIB: 34943603532, upisano u sudski registar Trgovačkog suda u Bjelovaru pod brojem MBS [matični broj subjekta], da u roku od 15 dana od dana pravomoćnosti ove presude sklopi u valjanom i provedivom obliku (uz ovjeru potpisa ovlaštene osobe Tuženika) ugovor o kupoprodaji Nekretnina sljedećeg sadržaja:

"CROGER d.o.o., [adresa], OIB: 34943603532, upisano u sudski registar Trgovačkog suda u Bjelovaru pod MBS: [matični broj subjekta], (dalje u tekstu: "Prodavatelj"), s jedne strane

i

ALTERNATIVE INVEST d.o.o., Zagreb, Međimurska ulica 21, OIB: 34251042886, upisano u sudski registar Trgovačkog suda u Zagrebu pod MBS: [matični broj subjekta], (dalje u tekstu: "Kupac"), s druge strane

(Prodavatelj i Kupac dalje u tekstu pod zajedničkim nazivom: "Ugovorne strane")

sklopili su u Bjelovaru, dana [•].[•].2025. godine sljedeći

UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINE

Članak 1.

1.1 Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je Prodavatelj jedini i isključivi vlasnik sljedećih nekretnina upisanih u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Crikvenici, Zemljišnoknjižni odjel Senj:

• k. č. br. [katastarska čestica], upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao STINICA-ZGRADA, ukupne površine 241 m²,

• k. č. br. [katastarska čestica], upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao STINICA-DVIJE KUĆE, ukupne površine 309 m²,

• k. č. br. [katastarska čestica], upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao STINICA-ZGRADA, ukupne površine 424 m²,

• k. č. br. [katastarska čestica], upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao PILANA STINICA-CISTERNA, ukupne površine 58 m²,

• k č. br. 2338/2, upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao STINICA, DVIJE ZGR., ZGRADA I DV. ukupne površine 6198 m2,

• k. č. br. [katastarska čestica], upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao STINICA, DVIJE ZGR. ukupne površine 844 m2

te

• k. č. br. [katastarska čestica], upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao PAŠNJAK U STINICI, ukupne površine 2 jutra i 765 čhv

(opisane k.č. dalje u tekstu pod zajedničkim nazivom: "Nekretnina").

1.2 Ugovorne strane suglasno utvrđuju da Nekretnina nije opterećena pravima u korist trećih osoba.

Članak 2.

2.1 Prodavatelj ovim Ugovorom prodaje, a Kupac kupuje za cijelo Nekretninu.

2.2 Prodavatelj prodaje i prenosi, a Kupac kupuje i preuzima Nekretninu sa svim pravima i obvezama, uključujući i sve ono što je njihov pripadak, po načelu: „viđeno-kupljeno“.

2.3 Prodavatelj jamči da ne postoje neispunjene javnopravne obveze vezane uz Nekretninu, a posebice nikakve porezne ili druge obveze ili dugovi. Sva davanja i dugovi koji se odnose na Nekretninu do dana predaje u posjed snosi Prodavatelj, a od tog dana Kupac.

Članak 3.

3.1 Ugovorne strane sporazumno i suglasno utvrđuju da ukupna kupoprodajnu cijena za Nekretninu iznosi 333.850,00 EUR (slovima: tristo trideset tri tisuće osamsto pedeset eura).

3.2 Ugovorne strane su suglasne da je kupoprodajna cijena iz st. 3.1 ovog članka fiksna i konačna.

3.3 Ugovorne strane suglasno utvrđuju da će kupoprodajnu cijenu iz st. 3.1 ovog članka Kupac isplatiti Prodavatelju na njegov žiro račun o kojem će Prodavatelj obavijestiti Kupca i to u roku od 15 (petnaest) dana od dana potpisa i ovjere ovog Ugovora te od dana deponiranja tabularne izjave kod javnog bilježnika.

3.4 Prodavatelj izjavljuje da će, nakon što kupoprodajna cijena iz st. 3.1. ovog članka bude isplaćena u cijelosti na način kako je to opisano u st. 3.3. ovog članka, biti u cijelosti namiren po osnovi kupoprodajne cijene te da prema Kupcu više neće imati nikakvih drugih potraživanja bilo novčanih, bilo nenovčanih s osnova predmetne kupoprodaje.

3.5 Kupoprodajna cijena iz st. 3.1 ovog članka isplatit će se Prodavatelju na sljedeći način i pod sljedećim uvjetima:

• Prodavatelj će prilikom potpisa ovog Ugovora potpisati i ovjeriti tabularnu izjavu kojom bezuvjetno dopušta Kupcu uknjižbu prava vlasništva na Nekretnini te istu deponirati kod javnog bilježnika Sande Pandže iz Zagreba, Kačićeva 9; • Kupac će odmah podnijeti ovaj Ugovor na predbilježbu prava vlasništva, a koja predbilježba će se opravdati tabularnom izjavom iz prethodne točke; • Pod uvjetom da je pravo vlasništva Kupca na Nekretnini predbilježeno u 1. prvenstvenom redu te pod uvjetom da na Nekretnini ne postoje aktivne plombe niti bilo koji drugi tereti i/ili nove plombe, Kupac će isplatiti Prodavatelju kupoprodajnu cijenu iz st. 3.1 ovog članka u roku iz st. 3.3 ovog članka;

• Javni bilježnik je ovlašten i dužan predati deponiranu tabularnu ispravu Kupcu kada mu Kupac prezentira potvrdu o plaćanju kupoprodajne cijene iz st. 3.1 ovog Ugovora na račun naveden u st. 3.3 ovog Ugovora (potvrda iz koje je vidljivo da je platni nalog izvršen) kojom će se opravdati predbilježba prava vlasništva.

Članak 4.

4.1 Prodavatelj potpisom ovog Ugovora dozvoljava Kupcu, da na temelju ovog Ugovora i tabularne izjave iz st. 3.5 članka 3. ovog Ugovora, a bez svakog daljnjeg znanja, pitanja, pristanka i odobrenja Prodavatelja, zatraži i ishodi u zemljišnim knjigama i drugim javnim knjigama u kojima se upisuje posjed i vlasništvo na nekretninama, uknjižbu prava vlasništva za cijelo na Nekretnini na ime i za korist Kupca kao vlasnika za cijelo, uz istovremeno brisanje tog prava vlasništva s imena Prodavatelja.

4.2 Prodavatelj se obvezuje da će, u slučaju potrebe, na svakodobni poziv Kupca izdati sve druge eventualno potrebne izjave koje bi mogle biti potrebne Kupcu za konačno izvršenje prijenosa prava vlasništva na Nekretnini u zemljišnim knjigama i drugim javnim očevidnicima.

4.3 Prodavatelj ovim Ugovorom ovlašćuje Kupca da temeljem istog zatraži i ishodi u zemljišnim knjigama i drugim javnim knjigama u kojima se upisuje posjed i vlasništvo na nekretninama, predbilježbu prava vlasništva za cijelo na Nekretnini na ime i za korist Kupca.

Članak 5.

5.1 Prodavatelj se obvezuje odmah nakon isplate cjelokupne kupoprodajne cijene, predati Kupcu Nekretninu u samostalan i neposredan materijalni posjed, slobodnu od osoba i stvari, a o čemu će Ugovorne strane napraviti primopredajni zapisnik. U slučaju da Prodavatelj tako ne postupi, Kupac je ovlašten sam stupiti u posjed Nekretnine nakon isplate kupoprodajne cijene u cijelosti.

Članak 6.

6.1 Ugovorne strane suglasno utvrđuju da troškove ovjere ovog Ugovora, ovjere i deponiranja tabularne izjave iz st. 3.5 članka 3. ovog Ugovora, provedbe upisa prava vlasništva u zemljišnim knjigama i drugim javnim očevidnicima, porez na promet nekretninama te sve druge eventualne poreze i pristojbe, snosi Kupac.

6.2 Ugovorne strane suglasno utvrđuju da će međusobne dopise i pismena razmjenjivati na adrese označene u ovom Ugovoru.

Članak 7.

7.1 Ugovorne strane su suglasne da će sve eventualne nesporazume proizašle iz ovog Ugovora nastojati riješiti mirnim putem, sporazumno u obliku pisanih dodataka, a u slučaju nemogućnosti sve eventualne sporove koji mogu proizaći iz primjene i tumačenja ovog Ugovora i u vezi s njim, uključujući i sporove koji se odnose na pitanja njegovog valjanog nastanka, povrede ili prestanka kao i na pravne učinke koji iz toga proistječu, konačno će riješiti pred stvarno i mjesno nadležnim sudom.

7.2 Ovaj Ugovor je sastavljen u 2 (slovima: dva) izvorna primjerka, od kojih jedan ostaje javnom bilježniku, a jedan Kupcu, dok će se za svaku ugovornu stranu napraviti dovoljan broj primjeraka ovjerenih preslika.

7.3 Ugovorne strane su ovaj Ugovor pročitale i razumjele, utvrdile da je u odredbama ovog Ugovora sadržana njihova prava i stvarna volja te ga u znak prihvata prava i obveza koje iz ovog Ugovora proizlaze, vlastoručno potpisuju.

PRODAVATELJ:

KUPAC:

CROGER d.o.o.

ALTERNATIVE INVEST d.o.o.

u protivnom, Tuženik ne pristupi sklapanju navedenog kupoprodajnog ugovora odnosno ako isti odbije zaključiti, opisani kupoprodajni ugovor će zamijeniti ova presuda po njenoj pravomoćnosti.

II. Nalaže se Tuženiku da Tužitelju nadoknadi trošak ovog postupka zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje se određuju, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za pet postotnih poena tekućim od dana presuđenja pa do isplate.“

II Tužitelj ALTERNATIVE INVEST d.o.o. za upravljanje investicijskim fondovima, Zagreb, Međimurska ulica 21, OIB: 34251042886, dužan je tuženiku CROGER d.o.o. za proizvodnju, građevinarstvo, trgovinu i usluge, [adresa], OIB: 34943603532, naknaditi parnične troškove u iznosu od 750,00 eura, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je protiv tuženika podnio tužbu radi sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine.

U tužbi navodi da je s tuženikom 2. srpnja 2025. sklopio Ugovor o poslovnoj suradnji u kojemu je utvrđeno da tuženik sudjeluje na elektroničkoj javnoj dražbi koju provodi Financijska agencija pod ID nadmetanja 51105, u postupku koji se vodi pred Trgovačkim sudom u Varaždinu posl.br. St-997/2016, radi kupnje nekretnine oznake čk.br. 2338/2, GOSPODARSKA ZGRADA, RUŠEVINA, DVORIŠTE U STINICI, 1 jutro i 519 čhv, - čk.br. 2339, PAŠNJAK PULFER KRAJ MOLA U STINICI, 2 jutra i 940 čhv, - čk.br. 2340, ZGRADA, PRODAVAONICA U STINICI, 67 čhv, - čk.br. 2341, KUĆA ŠUMONJA U STINICI, 86 čhv, - čk.br. 2343, ZGRADA, RESTORAN U STINICI, 118 čhv, - čk.br. 2467/7, PAŠNJAK U STINICI, 2 jutra i 765 čhv, - čk.br. 3018, ZDENAC KOD BIRTIJE U STINICI, 16 čhv, sve upisano u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

Ugovor o poslovnoj suradnji sklopljen je s ciljem da tužitelj, u konačnici, stekne pravo vlasništva na opisanim nekretninama a koje su predmet javne dražbe s iznimkom nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]. Slijedom navedenog, predmet Ugovora o poslovnoj suradnji je obvezivanje tuženika da po stjecanju prethodno navedenih nekretnina iste proda tužitelju, te da tužitelj stekne vlasništvo nad sljedećim nekretninama upisanima u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Crikvenici, Zemljišnoknjižni odjel Senj: • k. č. br. [katastarska čestica], upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao STINICA-ZGRADA, ukupne površine 241 m², • k. č. br. [katastarska čestica], upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao STINICA-DVIJE KUĆE, ukupne površine 309 m², • k. č. br. [katastarska čestica], upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao STINICA-ZGRADA, ukupne površine 424 m², • k. č. br. [katastarska čestica], upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao PILANA STINICA - CISTERNA, ukupne površine 58 m², • k. č. br. [katastarska čestica], upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao GOSPODARSKA ZGRADA, RUŠEVINA, DVORIŠTE U STINICI, ukupne površine 1 jutro i 519 čhv, te • k. č. br. [katastarska čestica], upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao PAŠNJAK U STINICI, ukupne površine 2 jutra i 765 čhv. Tužitelj nadalje navodi da je, sukladno čl. 3. Ugovora o poslovnoj suradnji, tuženik preuzeo obvezu prodati navedene nekretnine kupcu u roku od 15 dana od stjecanja nekretnina, po cijeni navedenoj u čl. 2. Ugovora o poslovnoj suradnji, a sve ako tuženik u stečajnom postupku pred Trgovačkim sudom u Varaždinu posl. br. St - 997/2016 ishodi rješenje o dosudi nekretnina na svoje ime. Trgovački sud u Varaždinu donio je dana 16. srpnja 2025. rješenje o dosudi posl. br. St -997/2016-942 kojim su nekretnine dosuđene tuženiku, a nakon toga 10. rujna 2025. zaključak o predaji nekretnina u posjed tuženiku, posl. br. St-997/2016-948, iz kojeg proizlazi da je prethodno navedeno rješenje o dosudi postalo pravomoćno te da je tuženik platio kupoprodajnu cijenu za nekretnine u za to ostavljenom roku, čime je tuženik stekao pravni temelj za uknjižbu prava vlasništva nad nekretninama u nadležnu zemljišnu knjigu na svoje ime i u svoju korist.

Tužitelj smatra da Ugovor o poslovnoj suradnji sadrži sve bitne sastojke ugovora o kupoprodaji nekretnine (predmet kupoprodaje i kupoprodajna cijena), te stoga po svojim obilježjima predstavlja predugovor o kupoprodaji nekretnine tj. nekretnina, a sukladno članku 268. st. 3. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/05 do 155/23, dalje u tekstu: "ZOO"), predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora. Navodi da je u dva navrata pisanim putem pozvao tuženika na sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnina, no tuženik se nije odazvao na predmetne pozive. Štoviše na pisane pozive tužitelja za sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnina odgovarao je telefonskim putem i opetovano navodio kako nema namjeru ispuniti svoje obveze iz Ugovora o poslovnoj suradnji i kako namjerava zadržati nekretnine za sebe, napominjući pritom tužitelju "da ga slobodno tuži". Stoga iz držanja tuženika jasno proizlazi da isti nema namjeru ispuniti svoje nesporno preuzete obveze iz Ugovora o poslovnoj suradnji te sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji nekretnina, iako su za njegovo sklapanje ispunjeni svi uvjeti predviđeni Ugovorom o poslovnoj suradnji. Stoga su ispunjene pretpostavke za primjenu članka 268. st.4. ZOO-a, kojim je propisano da će sud, na zahtjev zainteresirane strane, narediti strani koja odbija sklopiti glavni ugovor da to učini u roku koji će joj odrediti. U ovom slučaju, evidentno je da tuženik odbija sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava tužbeni zahtjev i ističe da Ugovor o poslovnoj suradnji na koji se poziva tužitelj ne predstavlja predugovor u smislu članka 268. Zakona o obveznim odnosima, niti stvara obvezu sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnina. Smatra da je tužbeni zahtjev neprovediv, neodređen i postavljen protivno pravilima obveznog prava. Navodi kako je točno da su stranke sklopile Ugovor o poslovnoj suradnji čija je svrha bila organizacijske naravi i odnosila se isključivo na situaciju u kojoj bi tuženik eventualno stekao određene nekretnine na javnoj dražbi. Ugovor ne sadržava bitne elemente kupoprodaje i ne predstavlja obvezu sklapanja budućeg kupoprodajnog ugovora, već uređuje odnose uvjetno i ovisno o budućem neizvjesnom događaju. Cijena nije određena, nego ovisi o rezultatu licitacije umanjenom za iznos od 65.000,00 eura, što je nespojivo s pojmom određene ili odredive cijene u smislu obveznog prava. Ugovor sadržava i odredbu prema kojoj tužitelj ima pravo jednostranog odustanka od Ugovora, što dodatno potvrđuje da ugovor ne stvara obvezu sklapanja glavnog ugovora. Nadalje, Ugovor ne predviđa rokove za sklapanje kupoprodaje, način isplate, tabularnu obvezu, prijenos posjeda, instrumente osiguranja, niti bilo koji drugi sastojak koji bi morao postojati da bi ga se moglo smatrati predugovorom. Ugovorne obveze svih sudionika ovise o neizvjesnom događaju, što potvrđuje da ugovor nije mogao stvoriti pravnu obvezu sklapanja budućeg kupoprodajnog ugovora odnosno isti ne predstavlja predugovor jer ne ispunjava zakonsku pretpostavku iz članka 268. st.1 ZOO -a, prema kojem predugovor mora sadržavati sve bitne sastojke glavnog ugovora, a ovdje ti sastojci ne postoje.

Tuženik navodi da sud ne može formirati novi sadržaj na mjestu nedostajućih ugovornih elemenata. Tužbeni zahtjev je prema stavu tuženika neprovediv i protivan sadržaju Ugovora jer tužitelj predlaže kupoprodajnu cijenu od 333.850,00 eura, iako takav iznos nije spomenut u Ugovoru o poslovnoj suradnji i proturječi ugovornoj formulaciji prema kojoj je cijena vezana uz ishod licitacije. Nadalje, tužbeni zahtjev sadržava potpuno nove odredbe o tabularnoj izjavi, rokovima plaćanja, načinu predaje posjeda i drugim sastojcima koji nisu predmet Ugovora. Usvajanjem tako postavljenog zahtjeva, sud bi zapravo stvorio sasvim novi Ugovor koji stranke nisu nikada zaključile, a što je nedopušteno. Nadalje tuženik ističe kako tužitelj nije dokazao da je ispunio vlastite pretpostavke za sklapanje ugovora, niti da je spreman izvršiti svoje obveze. Budući da traži ispunjenje obveze tuženika, tužitelj mora dokazati vlastitu sposobnost i spremnost ispuniti svoje obveze iz pravnog odnosa, što nije učinio. Osim toga Ugovor o poslovnoj suradnji sadržava odredbu o raskidu po sili zakona ako tuženik ne stekne nekretnine na dražbi, što dodatno potvrđuje da Ugovor nije stvarao stabilnu obvezu sklapanja budućeg kupoprodajnog ugovora. Tuženik je predložio da sud tužbeni zahtjev odbaci kao nedopušten, a podredno da ga odbije i obveže tužitelja na naknadu troškova postupka.

3. Podneskom od 15. siječnja 2026. tužitelj navodi da je neovisno o nazivu (naslovu) pravnog posla, potrebno sagledati njegov sadržaj te istražiti pravu namjeru stranaka (falsa nominatio non nocet). Ako se pogleda sadržaj Ugovora o poslovnoj suradnji, jasno je da isti predstavlja predugovor o kupoprodaji nekretnine te da će se glavni ugovor o kupoprodaji sklopiti kada se ispuni uvjet – a to je stjecanje nekretnina od strane tuženika. U članku 1. Ugovora o poslovnoj suradnji precizno su definirane nekretnine (kao objekt ugovora) te je utvrđeno da tuženik još uvijek nije njihov vlasnik, već će ih kupiti u postupku javne dražbe. Člankom 2. jasno je određen i drugi bitni element kupoprodajnog ugovora, a to je kupoprodajna cijena. Pritom, cijena nije u potpunosti određena jer se u tom trenutku nisu znali svi parametri za njezino određivanje, ali se cijena može smatrati odredivom sukladno članku 384. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima. Zato jer će se znati cijena licitiranog iznosa kao i sudski troškovi koji su teretili tuženika, a općepoznato je da porez na promet nekretnina iznosi 3% od vrijednosti nekretnine. Dakle, ugovoreni parametri postoje i oni su mogu odrediti nakon što tuženik stekne nekretnine u okviru javne dražbe. No, čak i da cijena nije odrediva u ovom slučaju (a što tužitelj osporava), ona u trgovačkim ugovorima ne mora biti određena ili odrediva te nije pretpostavka njegove valjanosti. Naime, sukladno članku 382. stavku 2. Zakona o obveznim odnosima, kupoprodajni ugovori kod trgovačkih ugovora ne moraju sadržavati nikakvu naznaku cijene – ni određenu, niti odredivu – a koja bi bila pretpostavka njihove valjanosti, nego su valjani i bez odredbe o cijeni. U takvom slučaju, kupac je dužan platiti cijenu koju je prodavatelj redovito naplaćivao u vrijeme sklapanja ugovora, a ako takve nema, onda razumnu cijenu ili cijenu koju utvrđuje sud prema okolnostima slučaja. [Stoga, čak i da Ugovor o poslovnoj suradnji ne sadrži naznaku cijene (s čim se tužitelj ne slaže jer smatra da je cijena jasna i odrediva), to nije zapreka da se taj pravni posao smatra predugovorom o kupoprodaji nekretnine uzevši u obzir da je riječ o kupoprodajnom ugovoru trgovačkog prava. Naposljetku, ističe tužitelj, člankom 3. Ugovora o poslovnoj suradnji propisan je rok za sklapanje glavnog ugovora odnosno rok za prodaju jer je navedeno da se tuženik obvezuje prodati tužitelju nekretnine ako ishodi rješenje o dosudi na svoje ime, i to u roku od 15 (petnaest) dana od dana stjecanja nekretnina.

Tužitelj je prigovarao navodima tuženika da Ugovor o poslovnoj suradnji predstavlja organizacijski ugovor jer je nejasno što se to točno organizira između stranaka i koja su međusobna prava i obveze u toj organizaciji. Smatra da je klauzula da tužitelj može jednostrano odustati od tog ugovora u skladu s načelom slobodnog uređenja ugovornih odnosa jer je tuženik očito procijenio da on te nekretnine može prodati i drugim osobama pa je pristao da tužitelj ima mogućnosti izlaska iz tog ugovora, dok je s druge strane tuženik u obvezi sklopiti glavni ugovor. Takva odredba ne odriče Ugovoru o poslovnoj suradnji svojstvo predugovora, niti je ista ništetna. Štoviše, pokretanjem ovog postupka tužitelj se očigledno neće poslužiti tom ovlasti i neće jednostrano raskinuti taj pravni posao, već inzistira na njegovom izvršenju i sklapanju glavnog ugovora o kupoprodaji. Što se tiče prigovora da Ugovor o poslovnoj suradnji ne sadrži neke druge institute kao što su način isplate cijene, tabularnu izjavu, posjed i sl., tužitelj ističe da to nisu obvezni sastojci kupoprodajnog ugovora, a time nisu niti obvezni sastojci predugovora o kupoprodaji nekretnina. Da bi predugovor obvezivao stranke, on mora sadržavati samo bitne sastojke glavnog ugovora – a to su u ovom slučaju predmet i cijena, sukladno članku 268. stavku 3. Zakona o obveznim odnosima.

Što se tiče prigovora na postavljeni tužbeni zahtjev tužitelj je istaknuo da je isti postavljen tako da se nalaže sklapanje glavnog ugovora u roku od 15 dana, a u protivnom da će sudska presuda zamijeniti taj ugovor. Taj ugovor (zapravo tužbeni zahtjev) koncipiran je na uobičajen način, uz standardna prava i obveze stranaka, balansirajući rizik između njih. Stoga, u njemu ne postoji ništa otegotno za tuženika ili nešto što on nije dužan izvršiti po svojim zakonskim obvezama koje reguliraju kupoprodajni ugovor.

U odnosu na navod tuženika da tužitelj mora dokazati vlastitu sposobnost i spremnost ispuniti svoje obveze iz pravnog odnosa, tužitelj ističe kako je upravo pozivanje na sklapanje ugovora (u konačnici i ovaj postupak), dokaz spremnosti i volje tužitelja da ispuni svoje obveze iz Ugovora. Tužitelj je dobio dozvolu za rad od Hrvatske agencije za nadzor financijskih usluga (HANFA) 2008. godine i upravlja investicijskim fondovima koji imaju imovinu vrijednu 6,7 milijuna eura te je ugovorna kupoprodajna cijena niska u odnosu na imovinu tužitelja. Kapital tužitelja iznosi oko 300.000,00 eura i nema nikakvog financijskog duga.

4. Tužitelj je podneskom od 16. veljače 2026. naveo da je 8. veljače 2026., uvidom u on-line zemljišne knjige, uočio kako je došlo do promjene opisa, površine i broja zk. uloška za nekretninu kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] te je od te čestice nastala nova čestica 2338/16 k. o. [katastarska općina] kao dio predmetne parcelacije. Prvotna čestica bila je predmet ovog postupka te je došlo do promjena uslijed provedbe prijavnih listova Grada Senja, pod Z-17728/2025 i Z-15326/2025. Sukladno navedenim promjenama tužitelj je postavio tužbeni zahtjev kako je navedeno u toč. I izreke ove presude.

Potraživao je naknadu parničnih troškova.

5. Tuženik je predložio da sud tužbeni zahtjev odbije i također je tražio naknadu troškova postupka.

6. Radi utvrđenja činjeničnog stanja sud je izvršio uvid u Ugovor o poslovnoj suradnji od 2. srpnja 2025. (list 10 spisa), rješenje Trgovačkog suda u Varaždinu poslovni broj St-997/2016-942 od 16. srpnja 2025. (list 11-14), zaključak Trgovačkog suda u Varaždinu poslovni broj St-997/2016-948 od 10. rujna 2025. (list 15-16), e- mail poruke od 31. srpnja 2025. i 9. srpnja 2025. (list 18-26) i izvadke iz zemljišnih knjiga (list 27-33, 55-78) te je proveo dokaz saslušanjem stranaka - zakonskog zastupnika tužitelja ČI i zakonskog zastupnika tuženika VI (list 87-89).

7. Provedene je dokaze sud ocijenio u smislu odredbe čl.8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91., 91/92., 112/99., 117/03., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11. - pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23., dalje: ZPP).

8. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

9. Nije sporno:

- da su stranke sklopile Ugovor o poslovnoj suradnji od 2. srpnja 2025.

- da su predmetne nekretnine rješenjem Trgovačkog suda u Varaždinu poslovni broj St-997/2016-942 od 16. srpnja 2025. dosuđenu tuženiku kao kupcu.

- da je tuženik odbio potpisati Ugovor o kupoprodaji nekretnine koji je tužitelj sastavio i dostavio mu na potpis.

10. Sporno je predstavlja li Ugovor o poslovnoj suradnji od 2. srpnja 2025. po svojim obilježjima predugovor o kupoprodaji nekretnina i postoji li obveza tuženika na sklapanje Ugovora o kupoprodaji nekretnine, sadržaj kojeg je naveden u tužbenom zahtjevu.

11. Analizirajući sadržaj Ugovora o poslovnoj suradnji od 2. srpnja 2025. i iskaze zakonskih zastupnika stranaka, sud utvrđuje da je između stranaka dogovorena poslovna suradnja radi stjecanja nekretnina koje su tužitelju bile zanimljive radi poslovnog ulaganja.

Tuženik je sudjelovao kao ponuditelj na elektroničkoj javnoj dražbi koju je provodila Financijska agencija, radi prodaje nekretnina upisanih u k. o. [katastarska općina], u stečajnom postupku koji se vodi kod Trgovačkog suda u Varaždinu pod brojem St- St-997/2016.

Prema Ugovoru o poslovnoj suradnji od 2. srpnja 2025. stranke su dogovorile da se tuženik, naznačen kao Prva ugovorna strana, ukoliko "ishoduje" rješenje o dosudi na svoje ime, odnosno ukoliko bude kupac nekretnina iz čl. 1. tog Ugovora, obvezuje u roku od 15 dana od stjecanja svih nekretnina, nekretnine iz čl. 2. Ugovora prodati Drugoj ugovornoj strani.

12. Sud ne prihvaća tvrdnju tužitelja da Ugovor o poslovnoj suradnji sadrži sve bitne sastojke ugovora o kupoprodaji nekretnine te po svojim obilježjima predstavlja predugovor o kupoprodaji nekretnine.

13. Odredbom čl.268. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine" broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22. i 155/23, dalje: ZOO) propisano je:

(1) Predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor.

(2) Propisi o obliku glavnog ugovora važe i za predugovor ako je propisani oblik pretpostavka valjanosti ugovora.

(3) Predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora. (4) Na zahtjev zainteresirane strane sud će narediti strani koja odbija sklopiti glavni ugovor da to učini u roku koji će joj odrediti.

(5) Sklapanje glavnog ugovora može se zahtijevati u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo sklapanje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema naravi posla i okolnostima ugovor trebao biti sklopljen. (6) Predugovor ne obvezuje ako su se okolnosti od njegova sklapanja toliko izmijenile da ne bi bio ni sklopljen da su takve okolnosti postojale u to vrijeme.

Odredbama čl.380. do 388. ZOO-a propisani su sastojci kupoprodajnog ugovora. Bitni sastojci kupoprodajnog ugovora su stvar i cijena.

14. Iz odredbe čl. 1. i 2. Ugovora o poslovnoj suradnji može se zaključiti da se poslovna suradnja stranaka odnosila na nekretnine čk.br. 2338/2, GOSPODARSKA ZGRADA, RUŠEVINA, DVORIŠTE U STINICI, 1 jutro i 519 čhv, - čk.br. 2340, ZGRADA, PRODAVAONICA U STINICI, 67 čhv, čk.br. 2341, KUĆA ŠUMONJA U STINICI, 86 čhv, čk.br. 2343, ZGRADA, RESTORAN U STINICI, 118 čhv, čk.br. 2467/7, PAŠNJAK U STINICI, 2 jutra i 765 čhv i čk.br. 3018, ZDENAC KOD BIRTIJE U STINICI, 16 čhv, sve upisano u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

No, cijena navedenih nekretnina navedena je opisno - "za cijenu od licitiranog iznosa umanjenog za 65.000,00 eura plus trošak poreza na promet nekretnina i eventualnih sudskih troškova". Nejasno je radi li se o porezu na promet i sudskim troškovima koje će platiti tuženik pri kupnji nekretnina u stečajnom postupku pa će se isti pribrojiti umanjenom licitiranom iznosu ili se radi plaćanju poreza na promet i plaćanju eventualnih sudskih troškova u kupoprodajnom odnosu između tuženika kao prodavatelja i tužitelja kao kupca.

Stoga sud smatra da cijena predmetnih nekretnina nije jasno određena niti je odrediva.

15. Za napomenuti je da u Ugovoru o poslovnoj suradnji nije naveden niti način isplate i rok u kojem bi tužitelj kao kupac bio u obvezi platiti tuženiku kao prodavatelju cijenu.

16. Budući da stranke nisu sklopile predugovor o kupoprodaji nekretnina, tužbeni zahtjev da sud presudom naloži tuženiku da u roku od 15 dana od pravomoćnosti presude sklopi u valjanom i provedivom obliku (uz ovjeru potpisa ovlaštene osobe tuženika) ugovor o kupoprodaji nekretnina sa sadržajem navedenim u podnesku od 16. veljače 2026., jer će u protivnom kupoprodajni ugovor zamijeniti presuda, nije osnovan i odbijen je (toč. I izreke).

17. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl.154. st.1. ZPP-a.

18. Tužitelj je izgubio ovaj spor te je dužan tuženiku naknaditi parnične troškove. Ti su troškovi određeni sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj 142/12, 103/14., 118/14., 107/15., 37/22, 126/22, 138/23 i 107/25, dalje: Tarifa), a odnose se na sastav odgovora na tužbu (200,00 eura - Tbr.7. toč.1. Tarife), zastupanje na ročištu 17. veljače 2026. i 24. ožujka 2026. (200,00 eura x 2 - Tbr. 9. toč.1. Tarife) i porez na dodanu vrijednost (150,00 eura - Tbr.46. Tarife).

U Bjelovaru 8. svibnja 2026.

Sutkinja

Marija Petrina Kubica

Uputa o pravnom lijeku: Protiv ove presude može se podnijeti žalba u roku od 15 dana od primitka presude, na Visoki trgovački sud RH u Zagrebu, a putem ovog suda. Za stranku koja je bila obaviještena o ročištu za objavu i uručenje presude, a na to ročište nije došla, presuda se objavljuje na e-oglasnoj ploči Trgovačkog suda u Bjelovaru. Smatra se da je ta stranka danom objave primila presudu i od toga dana joj se računa rok za žalbu. Žalba se podnosi u tri primjerka.