REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Avenija Dubrovnik 6 i 8

Poslovni broj: Us I-2181/2025-21

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Željki Babarović te Andreji Fortunić, zapisničarki, u upravnom sporu tužitelja IV iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa opunomoćenica Paula Kiš, odvjetnica u Zagrebu, Strossmayerov trg 8, protiv tuženika Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski postupak, Zagreb, Koturaška 43/IV, OIB: 18683136487, radi poreza na promet nekretnina, dana 08. svibnja 2026. g.,

p r e s u d i o  j e

I. Poništava se rješenje Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski postupak, Klasa: UP/II-410-20/18-01/1690, Urbroj: 513-04-20- 2 od dana 10. siječnja 2020. godine.

II. Nalaže se drugostupanjskom tijelu da donese rješenje kojim će odlučiti o žalbi u roku od 15 dana od dana pravomoćnosti ove presude.

III. Nalaže se tuženiku naknaditi trošak upravnog spora tužitelju u iznosu od 1.900,00 EUR (slovima: tisućudevetsto eura) u roku od 15 dana od dana primitka ove presude.

Obrazloženje

1. Drugostupanjskim rješenjem Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski postupak, Klasa: UP/II-410-20/18-01/1690 , Urbroj: 513-04-20-2 od 10. siječnja 2020. godine odbijena je žalba tužitelja protiv prvostupanjskog rješenja Ministarstva financija - Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Centar, UP/I-410-20/2018-001/084, Urbroj: 513-007-01-01-2018-005 Zagreb, 14. ožujka 2018. godine kojim je zamijenjeno prvostupanjsko-porezno rješenje Ministarstva financija - Porezne uprave, Područni ured Zagreb, Ispostava Centar, Klasa: UP/I- 410-20/2018-001/084, Urbroj: 513-007-01-01-2018-003 od 10. veljače 2018. godine te je tužitelju utvrđena osnovica poreza na promet nekretnina u iznosu 818.550,28 kn i porez na promet nekretnina u iznosu 32.742,01 kn.

2. Tužitelj u tužbi osporava zakonitost rješenja tuženika u pogledu utvrđene osnovice te samim time i utvrđenog iznosa poreza na promet nekretnina. Pojašnjava da se prvostupanjsko tijelo u postupku procjene tržišne vrijednosti nekretnina služi se podacima iz informacijskog sustava Porezne uprave temeljem kojih uspoređuje cijenu iz isprave o stjecanju nekretnine s cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu za nekretnine s približno istog područja. Prvostupanjsko tijelo je inicijalno, donošenjem prvostupanjskog rješenja I, za procjenu tržišne vrijednosti Stana uzelo za usporedni podatak stan koji se nalazi na 2. katu u Ulici Ivana Dežmana koji je useljiv i podoban za kvalitetno stanovanje, dok je prvostupanjskim rješenjem II koje je tuženik potvrdio, uzelo usporedne podatke za tri stana u [adresa] od kojih su dva smještena u prizemlju, a jedan na 1. katu, te ih je sve potrebno adaptirati. Dakle, prilikom donošenja prvostupanjskog rješenja II i uvažavajući žalbu tužitelja, prvostupanjsko tijelo je smanjilo tržišnu vrijednost stana navodeći da usporedna nekretnina temeljem koje je izvršena procjena tržišne vrijednosti stana u prvostupanjskom rješenju I. ne odgovara stanu po svojima svojstvima obzirom da ne zahtijeva adaptaciju. Tužitelj naglašava da su prvostupanjskom tijelu podaci iz informacijskog sustava Porezne uprave bili dostupni i poznati prilikom donošenja Prvostupanjskog rješenja I kao i prilikom donošenja prvostupanjskog rješenja II. Zbog navedenog je nerazumljivo zašto prvostupanjsko tijelo tek u prvostupanjskom rješenju II navodi kao usporedne podatke temeljem kojih je vršilo procjenu tržišne vrijednosti stana, tri nekretnine koje su u potpuno različitom uporabnom stanju i položaju unutar same stambene zgrade u odnosu na usporednu nekretninu iz prvostupanjskog rješenja I, te sukladno tome imaju i različitu tržišnu vrijednost. Iz navedenog je razvidno da je prvostupanjsko tijelo namjerno ignoriralo podatke o nižim tržišnim vrijednostima nekretnina s približno istog područja te pokušalo Tužitelju obračunati veći porez na promet nekretnina. Navedeno je također vidiljivo iz činjenice da Prvostupanjsko tijelo prilikom donošenja prvostupanjskog iješenja I nije imalo uvid u stvarno stanje I, odnosno nije imalo saznanja o tome radi li se o nekretnini koja je za adaptaciju ili koja je useljiva i podobna za kvalitetno stanovanje, ali je unatoč tome za usporedni podatak prilikom procjene tržišne vrijednosti stana uzelo onu nekretninu s približno istog područja koja ima višu tržišnu vrijednost. Unatoč činjenici da je prvostupanjsko tijelo postupalo zloupotrebljavajući svoj položaj s ciljem naplate većeg poreza na promet nekretnina, tuženik je potvrdio prvostupanjsko rješenje II bez obrazlaganja navoda i prigovora tužitelja te bez očitovanja o iznesenim činjenicama od strane tužitelja.

Predlaže Sudu da donese presudu kojom se poništava drugostupanjsko rješenje.

3. U odgovoru na tužbu tuženik ističe kako tužba nije osnovana iz razloga navedenih u obrazloženju osporenog rješenja. Predlaže da Sud riješi spor bez rasprave i odbije tužbu kao neosnovanu.

4. Tužbeni zahtjev je osnovan.

5. Tijekom postupka sud je izvršio uvid u sudski spis i spis tuženika dostavljen uz odgovor na tužbu.

6. Sud je dana 15. rujna 2025. g. u prisutnosti tužitelja osobno te u odsutnosti uredno pozvanog tuženika i dana 04. svibnja 2026. g. u prisutnosti opunomoćenice tužitelja i tužitelja osobno, a u odsutnosti uredno pozvanog tuženika održao usmene i javne rasprave čime je strankama, u skladu s odredbom članka 6. Zakona o upravnim sporovima (Narodne novine, broj 20/10, 143/12 i 152/14, dalje: ZUS), dana mogućnost da se izjasne o zahtjevima i navodima drugih stranaka te o svim pitanjima koja su predmet ovog upravnog spora.

7. Uvidom u prvostupanjsko rješenje Ministarstva financija - Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Centar, UP/I-410-20/2018-001/084, Urbroj: 513- 007-01-01-2018-005 Zagreb, 14. ožujka 2018. godine Sud je utvrdio da je istim zamijenjeno prvostupanjsko-porezno rješenje Ministarstva financija - Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Centar, Klasa: UP/I-410-20/2018-001/084, Urbroj: 513-007-01-01-2018-003 od 10. veljače 2018. godine te je tužitelju utvrđena osnovica poreza na promet nekretnina u iznosu od 818.550,28 kn i porez na promet nekretnina u iznosu 32.742,01 kn, s obrazloženjem kako je temeljem Ugovora o kupoprodaji od 15. studenog 2017. godine, porezni obveznik IV, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] stekao nekretninu, stan u [adresa], na adresi [adresa], čime je ostvaren promet nekretnina. Promet nekretnine/a smatra se predmetom oporezivanja u smislu članka 5. Zakona o porezu na promet nekretnina (Narodne novine br. 115/16). Predmet oporezivanja je stan u prizemlju lijevo, ukupne površine 59,70 m2 u [adresa], a koji stan se nalazi u zgradi sagrađenoj na kat. č. br. [katastarska čestica] ko. [katastarska općina]. Rješenjem Ministarstva financija- Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Centar, Klasa: UP/I-410- 20/2018-001/084, Urbroj: 513-007-01-01-2018-003 od 10. veljače 2017. godine, poreznom obvezniku utvrđena je osnovica poreza na promet nekretnina u iznosu od 997.243,72 kn te porez na promet nekretnina u iznosu od 39.889,74 kn. Protiv navedenog rješenja porezni obveznik je dana 13. ožujka 2018. godine izjavila žalbu.

Žalba je pravovremena, dopuštena i izjavljena od ovlaštene osobe. Žalitelj u žalbi u bitnom ističe da je pobijanim rješenjem netočno i previsoko utvrđena tržišna vrijednost predmetne nekretnine. Žalitelj prigovara usporednom podatku temeljem kojeg je utvrđena tržišna vrijednost predmetnog stana stoga jer da kod korištenja vrijednosti istoga nije uzeto u obzir da usporedna i predmetna nekretnina nisu istih svojstava, odnosno da predmetna nekretnina treba adaptaciju, dok iz usporednog podatka nije vidljivo da bi bila riječ o nekretnini s istim svojstvima. Žalba je osnovana. Uvažavajući žalbene navode i prigovore poreznog obveznika, uvidom u dokumentaciju koja prileži spisu, ovo Tijelo utvrdilo je da usporedni podatak temeljem kojeg je izvršena procjena tržišne vrijednosti predmetnog stana u [adresa] ne odgovara predmetnom stanu po svojstvima jer isti nije u stanju koje zahtijeva adaptaciju. Na temelju gore navedenih usporednih podataka, utvrđena je prosječna tržišna vrijednost nekretnine u iznosu od: 13.711,06 kn/m2. Prema članku 9. stavku 1. Zakona o porezu na promet nekretnina (Narodne novine br. 116/15) osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze, a koja osnovica je utvrđena na temelju gore navedenih usporednih podataka u iznosu od 818.550,28 kn.

Porez na promet nekretnina utvrđen je primjenom porezne stope od 4% sukladno članku 12. Zakona o porezu na promet nekretnina.

8. Uvidom u pobijano drugostupanjsko rješenje Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski postupak, Klasa: UP/II-410-20/18-01/1690 , Urbroj: 513-04-20-2 od 10. siječnja 2020. godine Sud je utvrdio da je istim odbijena žalba tužitelja protiv prvostupanjskog rješenja Ministarstva financija - Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Centar, UP/I-410-20/2018-001/084, Urbroj: 513- 007-01-01-2018-005 Zagreb, 14. ožujka 2018. godine kojim je zamijenjeno prvostupanjsko-porezno rješenje Ministarstva financija - Porezne uprave, Područni ured Zagreb, Ispostava Centar, Klasa: UP/I-410-20/2018-001/084, Urbroj: 513-007- 01-01-2018-003 od 10. veljače 2018. godine te je tužitelju utvrđena osnovica poreza na promet nekretnina u iznosu 818.550,28 kn i porez na promet nekretnina u iznosu 32.742,01 kn, s obrazloženjem kako žalba nije osnovana. Nesporno je ovdje kako je stjecanjem vlasništva od 15.11.2017. g. ostvaren porez na promet nekretnina sukladno odredbama članka 5. st. 1. Zakona o poreznu na promet nekretnina („Narodne novine“ br. 115/16) daje žalitelj prema čl. 6 st. 1. istog Zakona kao stjecatelj nekretnine obveznik poreza na promet nekretnina, te da je porezna obveza sukladno članku 16. stavak 1. istoimenog zakona nastala u trenutku sklapanja ugovora. Prvostupanjsko tijelo donijelo je rješenje Klasa: UP/I-410-20/2018-01/84, Urbroj.: 513-007-01-01-2018-03 od 10.02.2018. godine u kojem je žalitelju utvrdilo temeljem ugovora o kupoprodaji od dana 15.11.2017. godine poreznu osnovicu. Nakon podnijete žalbe porezno tijelo je zamijenilo rješenje te je donijeto novo rješenje Ministarstva financija - Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave

Centar Klasa: UP/I-410-20/2018-01/84, Urbroj: 513-007-01-01-2018-05 od 14.03.2018. godine, i utvrđen je razrez poreza izvršen pravilnom primjenom odredbi Zakona o porezu na promet nekretnina („Narodne novine" br. 115/16). Nadalje vezano uz procjenu tržišne vrijednosti predmetne nekretnine ističu da je člankom 9. stavku 1. Zakona o porezu na promet nekretnina propisano da je osnovica poreza na promet nekretnina tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze, pod kojim se prema stavku 2. navedenog članka utvrđuje osnovica poreza na promet nekretnina kao tržišna vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupni iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu na tržištu ili se mogu postići. Porezna uprava je prema članku 4. iste odredbe, ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost ako je ukupan iznos naknade iz stavka 3. i 4. ovog članka manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na "tržištu u trenutku nastanka porezne obveze. U smislu tog propisa, za tržišnu, vrijednost nekretnine u pravilu se utvrđuje ona vrijednost koja je navedena u ispravi i stjecanju, osim ukoliko se u postupku ocijeni da ta vrijednost nije odgovarajuća cijenama nekretnine koje se postižu na tržištu u vrijeme nastanka porezne obveze, u kojem je slučaju tada porezno tijelo ovlašteno procjenom utvrditi tu vrijednost sukladno pokazateljima na tržištu nekretnina u tom području. Uvidom u spis predmeta prvostupanjsko tijelo izvršilo je procjenu tržišne vrijednosti nekretnine temeljem tri usporedna podatka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja, sukladno članku 9. stavak 5. Zakona o porezu na promet nekretnina. Nadalje kao usporedni podatak temeljem koje je izvršena procjena tržišne vrijednosti nekretnine korišten je podatak iz informacijsko sustava Porezne uprave i to: stan u [adresa], I kat, za adaptaciju, vrijednost usporedne nekretnine iznosi 14.334,02 kn/m2, stan u [adresa], prizemlje desno, za adaptaciju, vrijednost usporedne nekretnine iznosi 13.369,05 kn/m2 te stan u [adresa], u prizemlju desno, za adaptaciju, vrijednost usporedne nekretnine iznosi 13.430,11 kn/m2. Iz spisa predmeta razvidno je da je prvostupanjsko tijelo na temelju usporednih podataka utvrdilo prosječnu tržišnu vrijednost nekretnine u iznosu od 13.711,06 kn/m2. Temeljem citiranih odredi Zakona prvostupanjsko tijelo je utvrdilo tržišnu vrijednost predmetne nekretnine pa tako i razliku porezne osnovice u odnosu na sklopljeni kupoprodajni ugovor. Temeljem članka 88. Općeg poreznog zakona propisuje se da u poreznom postupku teret dokaza snosi: porezno tijelo za činjenice koje utemeljuju porez, te porezni obveznik za činjenice koje smanjuju ili ukidaju porez.

U konkretnom slučaju pobijano porezno rješenje donijeto je na temelju pravilno i potpuno utvrđenog činjeničnog sanja, te sukladno zakonskim propisima, te je žalbu kao neosnovano valjalo odbiti.

9. U ovom upravnom sporu provedeno je i građevinsko vještačenje po stalnom sudskom vještaku Žarku Željku dipl. ing. građ. za područja građevinarstva i procjene vrijednosti nekretnina sa zadatkom utvrđenja tržišne vrijednost stana u [adresa] u [adresa] u trenutku sklapanja kupoprodajnog ugovora dana 15. studenog 2017. g. i slijedom toga koliki bi bio porez na promet nekretnina. U svom Nalazu i mišljenju od 30. ožujka 2026. g. vještak je dao mišljenje: procjena tržišne vrijednosti stana u prizemlju zgrade u [adresa], upisanog u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao 6. suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-6) u vrijeme sklapanja kupoprodajnog ugovora 15. studenog 2017. godine. Tržišna vrijednost stana procijenjena poredbenim postupkom, iznosi 1.499,43 €/m2, a ukupna procijenjena tržišna vrijednost vrednovanog stana je kako dalje slijedi.

Stan u prizemlju zgrade u [adresa], upisan u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao 6. suvlasnički dio s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-6) 59,70 m2, 1.499,43 EUR/m2 ,ukupno 89.515,85, zaokruženo: 90.000,00 EUR

Utvrđivanje porezne osnovice u vrijeme kupoprodajnog ugovora, 15. studenog 2017. godine, izvršeno je sukladno tada važećim odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina (NN 115/16). Sukladno članku 12. Zakona o porezu na promet nekretnina (NN 115/16), porez se obračunava po stopi od 4%. Porezna obveza za datum kupoprodaje 15. studenog 2017. godine iznosi 3.600 eura.

10. Sud smatra da je pobijanim rješenjima povrijeđen zakon na štetu tužitelja. Naime, nesporno je kako je Ugovorom o kupoprodaji nekretnine od 15. studenog 2017. godine, ostvaren promet nekretnina sukladno odredbama članka 4. stavka 1. Zakona o porezu na promet nekretnina, da je tužitelj, prema članku 6. stavku 1. istog Zakona, kao stjecatelj nekretnine, obveznik poreza na promet nekretnina, te da je porezna obveza sukladno članku 14. stavku 1. istoimenog Zakona nastala u trenutku sklapanja ugovora. Sporna je osnovica na koju je utvrđen porez na promet nekretnina je je tužitelju poreznim rješenjem utvrđena osnovica poreza na promet nekretnina (tržišna vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja) u iznosu od 818.550,28 kn i porez na promet nekretnina u iznosu 32.742,01 kn, a neovisni sudski vještak je u svom Nalazu i mišljenju od 30. ožujka 2026. g. utvrdio, odnosno dao mišljenje da je tržišna vrijednost predmetnih nekretnina u trenutku stjecanja, na dan 15. studenog 2017. godine 90.000,00 EUR te slijedom toga izračunao porez na promet nekretnina u iznosu od 3.600 eura.

11. Stoga, slijedom gore navedenoga, s obzirom da je temeljem provedenog dokaza vještačenjem po neovisnom sudskom vještaku za procjenu nekretnina Žarku Željku u ovom sporu Sud utvrdio da je tuženik pogrešno utvrdio činjenično stanje, odnosno da je tuženik iz utvrđenog činjeničnog stanja izveo pogrešan zaključak o činjenicama, što je dovelo do pogrešne primjene materijalnog prava, to je Sud temeljem navedenog Nalaza i mišljenja neovisnog sudskog vještaka za procjenu nekretnina, kao nepobitnog dokaza, zaključio da je osporavano drugostupanjsko rješenje nezakonito te je na temelju odredbe čl. 58. stavak 1. ZUS-a poništio drugostupanjsko rješenje od 10. siječnja 2020. godine te predmet vratio drugostupanjskom tijelu radi potpunog i pravilnog utvrđivanja činjeničnog stanja na ponovo rješavanje.

12. Slijedom gore navedenoga će dakle u postupku nakon ove presude drugostupanjsko tijelo donijeti novo rješenje, uvažavajući pri tome iznesena pravna shvaćanja i primjedbe suda, odnosno uzimajući u obzir gore citirani Nalaz i mišljenje neovisnog sudskog vještaka Žarka Željka od 30. ožujka 2026. godine, koje prileži spisu tuženika, a sve sukladno odredbi članka 155. Zakona o upravnim sporovima.

13. Stoga je sud na temelju članka 117. stavka 1. Zakona o upravnim sporovima uvažio tužbeni zahtjev.

14. Tužitelju je obzirom na potpuni uspjeh u sporu, na temelju članka 147. Zakona o upravnim sporovima i odredbi Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 107/2025), dosuđen trošak zastupanja po opunomoćeniku odvjetniku za zastupanje na ročištu 04. svibnja 2026. g.– u iznosu od 1.000,00 kn ( Tbr. 27/2), plus 25%PDV-a na taj iznos što je 250,00 EUR i što onda ukupno iznosi 1.250,00 EUR, plus predujam za provedeno vještačenje u iznosu od 650,00 EUR tako da ukupno dosuđeni trošak iznosi 1.900,00 EUR

U Zagrebu 08. svibnja 2026.

Sutkinja:

Željka Babarović

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba sukladno članku 127 stavku 2. Zakona o upravnim sporovima Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u dovoljnom broju primjeraka za sud i sve stranke u sporu, u roku od 15 dana od dana dostave presude.

DNA:

1. Odvjetnica Paula Kiš, [adresa] Zagreb, Strossmayerov trg 8,

2. Ministarstvo financija Republike Hrvatske, Samostalni sektor za drugostupanjski upravni postupak, Katančićeva 5, [adresa] Zagreb,

3. U spis