REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PULI-POLA

Posl.br. P- 4/2025-23

Kranjčevićeva 8,52100 Pula-Pola

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Puli-Pola, po sucu toga suda Mirna Mačešić-Biscuoli kao sucu pojedincu, u građansko pravnoj stvari tužitelja KA iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] zastupan po punomoćniku Valter Šram, odvjetnik iz [adresa], protiv tuženika RA iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], zastupana po punomoćniku Dino Čekada, odvjetnik iz Pule, radi sklapanja kupoprodajnog ugovora, nakon zaključene glavne rasprave održane dana 16.travnja 2026. u prisutnosti tužitelja osobno i njegova punomoćnika te punomoćnika tuženika, a objavljene dana 08.svibnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

„ I. Nalaže se tuženici da u roku od 15 dana sklopi sa tužiteljem ugovor o kupoprodaji sljedećeg sadržaja:

I.

Prodavateljica RA , [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj] (u daljnjem tekstu ugovora: prodavateljica) prodaje, a kupac KA, [adresa] – [adresa] OIB [osobni identifikacijski broj], (u daljnjem tekstu ugovora: kupac) kupuje nekretninu označenu kao k. č. [katastarska čestica]/ZGR., kuća, [adresa], pomoćna zgrada, dvorište, površine 1146 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

II.

Ugovorne strane ugovaraju kupoprodajnu cijenu u iznosu od 400.000,00 EUR- a (četristotisuća eura).

III.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je kupac, sukladno zaključenom predugovoru o kupoprodaji nekretnine prodavateljici isplatio kaparu u iznosu od 10.000,00 EUR-a (desettisuća eura).

IV.

Preostali dio kupoprodajne cijene kupac se obvezuje ispatiti prodavateljici na dan zaključenja ovog ugovora (pravomoćnosti presude).

V.

Po isplati kupoprodajne cijene, prodavateljica se obvezuje kupcu, u roku od 8 dana, predati u posjed nekretninu iz članka I. ovog ugovora.

VI.

Prodavateljica ovlašćuje kupca da na osnovi ovog ugovora, a bez daljnjih pitanja i odobrenja ishodi u zemljišnim knjigama uknjižbu prava vlasništva na nekretnini iz članka I. ovog ugovora, sa imena i vlasništva prodavateljica na svoje ime i vlasništvo u cijelosti.

VII.

Porez na promet nekretnina kao i troškove uknjižbe prava vlasništva plaća kupac.

VIII.

Ugovorne strane prihvaćaju prava i obveze iz ovog ugovora te ga u znak prihvata vlastoručno potpisuju.

Prodavateljica

Kupac

RA

KA

u protivnom takav ugovor će zamijeniti ova presuda po pravomoćnosti, sve u roku od 15 dana.

II Nalaže se tuženici, da tužitelju, naknadi troškove ovog postupka zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja na taj iznos teče od dana donošenja prvostupanjske odluke do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 01.siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dana 01.srpnja te godine, u roku od 15 dana.“

II Nalaže se tužitelju da tuženici nadoknadi troškove parničnog postupka odmjerene u ukupnom iznosu od 4.940,62 eura sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1.Tužitelj u tužbi navodi da je tuženica upisana kao vlasnica u zemljišnim knjigama na nekretnini označenoj kao kč. br. [katastarska čestica]/ZGR u naravi kuća [adresa] pomoćna zgrada , dvorište ukupne površine 1146 m2 upisan u zk. ul. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina] u 1/1 dijela. Nadalje navodi da je sa tuženicom zaključio predugovor o kupoprodaju predmetne nekretnine za kupovnu cijenu od 400.000,00 eura. Na ime kapare ( koja je ugovorena kao odustatnina ) da je tuženici isplatio iznos od 10.000,00 eura koji iznos se ima uračunati u kupovnu cijenu. Tužitelj nadalje navodi da se zaključenim predugovorm obavezao preostali dio kupovne cijene od 390.000,00 eura isplatiti putem kredita najkasnije do 20.12.2024 god. kada se trebao zaključiti i glavni kupoprodajni ugovor. Na temelju navedenog predugovora da je od Zagrebačke banke d.d. ishodovao stambeni kredit . Po odobrenju kredita da je odmah obavijestio tuženicu i pozvao je na zaključenje kupoprodajnog ugovora. Tuženica da do danas nije pristupila zaključenju kupoprodajnog ugovora bez valjanog razloga iako je nato više puta pozivana. Tvrdi da mu se više nije javljala na telefon niti na poruke te da je izbjegavala dolazak u [adresa] .Tužitelj se poziva na odredbu čl. 65 ZOO-a u svezu sa čl. 9 istog zakona te predlaže usvajanje tužbenog zahtjeva uz naknadu parničnog troška.

2.U odgovoru na tužbu tuženik u cijelosti osporava zahtjev tužitelja. Tužena tvrdi da tužitelj nema valjanog pravnog osnova da je natjera da proda svoju nekretninu. Tužbu da je podigao samo kako bi ishodovao zabilježbu spora i na taj način blokirao kupnju predmetne nekretnine od strane trećih osoba. Ističe kao nije svjestan da na takav način uzrokuje štetu tuženici. Tužitelja da je zadržao svu dokumentaciju koja se tiče predmetne nekretnine i ne želi je vratiti tuženoj. Smatra da je bila korektna prilikom sklapanja predugovora te da je uzela minimalnu kapru a da je trebala uzeti kaparu u visino 10 % vrijednosti kupovne cijene. Ističe kao je razlog nesklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji na strani tužitelja jer da nije imao novaca da isplati kupovnu cijenu u dogovorenom roku do 20.12.2024. g. pa da je predugovor prestao važiti. Ističe da je u trenutku sklapanja predgovora znala da tužitelj nema novaca da sa njim predugovor ne bi niti potpisala. Tužitelja da govori neistinu kada kaže da je od banke dobio stambeni kredit . Tvrdi da nije bio kreditno sposoban i kredit nije ishodio jer mu je banka tražila hipoteku na predmetnu nekretninu što tuženici nije odgovaralo. Tvrdi da od banke nije dobila nikada niti obavijest niti ugovor na kojeg se poziva tužitelj. Tvrdi da tužitelj nikada nije ustvari imao novac za kupnju predmetne nekretnine i da se prema tuženoj ponašao na prijevaran način te je dovodio u zabludu tvrdeći da ima novce za isplatu ostatka kupovne cijene. Smatra da je potpuno nebitno da li je tužitelji imao novaca za kupnju ili ne jer kupovnu cijenu nije isplatio u roku iz zaključenog predugovora o kupoprodaji. Tvrdi da nije suglasna sa prijedlogom tužitelja da se zaključi glavni kupoprodajni ugovor i da mu ne želi prodati predmetnu nekretninu te da je tužitelj na to ne može natjerati. Zahtjev tužitelja da predstavlja čistu pljačku tužene jer se traži tabularna isprava prije isplate kupovne cijene stoga predlaže odbijanje tužbenog zahtjeva i potražuje naknadu parničnog troška.

3.U dokaznom postupku pročitan je vlasnički list, predugovor o kupoprodaju nekretnine od 27.8.2024 g., polica osiguranja, zadužnica na str 47 spisa, izjava o zapljeni po pristanku dužnika, ugovor o stambenom kreditu na str 59 spisa, otplatni plan na str 65 spisa, preslik sms poruka na str 146 spisa, geodetski elaborat, uvjeti osiguranja, prijavni list, izvješće o utvrđivanju međa, preslika e-mail poruka, izvodi prometa po račun na str 228 spisa, ugovor o kupoprodaji nekretnine na str 240 spisa, cjelokupni spis Zagrebačke banke d.d. na str 246 – 482 spisa, pročitan je iskaz tužitelja i tuženika.

4.Tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.

5.Između parničnih stranaka nije sporno da su 27.08.2024.sklopili predugovor o kupoprodaji nekretnina, u naravi kuće u [adresa], na adresi [adresa].

Tim pravnim poslom parnične/ugovorne stranke su precizno odredile osobu prodavatelja (tuženik), osobu kupca (tužitelj), predmet prodaje (nekretnina k. č. [katastarska čestica]/ZGR., kuća, [adresa], pomoćna zgrada, dvorište, površine 1146 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]), kupoprodajnu cijenu (400.000,00 eura), rok isplate kupoprodajne cijene (najkasnije do 20.12.2024. koji se rok može produžiti uz suglasnost stranaka), vrijeme izdavanje tabularne isprave (po isplati kupoprodajne cijene), čas predaje posjeda (po isplati kupoprodajne cijene), plaćanje kapare u iznosu od 10.000,00 eura pri sklapanju predugovora, obveznika plaćanja poreza na promet nekretnina (kupac).

6.Članak 376.st.1. ZOO-a propisuje da se ugovorom o kupoprodaji prodavatelj obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu ugovorenu prodajnu cijenu.

7.Prema odredbi čl.247 ZOO-a ugovor se smatra sklopljenim kada su se ugovorne stranke suglasile o bitnim sastojcima ugovora kojeg sklapaju.

8.Bitni sastojci ugovora o kupoprodaji su predmet prodaje i prodajna cijena. Imajući u vidu činjenicu da su stranke sklapanjem predugovora definirale sve bitne sastojke pravnog posla kupoprodaje sud smatra da su neovisno o njegovom nazivu (falsa nominatio non nocet) stranke sklopile ugovor o kupoprodaji nekretnina. Drugim riječima nije odlučno kako su stranke nazvale ugovor već kakav je njegov sadržaj.

Obzirom da su stranke postignule sporazum oko predmeta prodaje i cijene takav se ugovor smatra ugovorom o kupoprodaji. Činjenica da su u pojedinim člancima predugovora (čl.7,8) stranke definirale da će se posjed nekretnine odnosno izdavanje tabularne isprave izvršiti po sklapanju glavnog ugovora ne čini taj pravni posao predugovorom u smislu čl.268 ZOO-a.

9.Prema odredbi čl.268 ZOO-a predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor. Činidba kod predugovora jest da se kasnije sklopi drugi glavni ugovor što u ovom predmetu nije slučaj jer je glavni ugovor o kupoprodaji već sklopljen i ima sva obilježja ugovora o prodaji iz čl.376.st.1 ZOO-a.

Tome dodatno u prilog govori i činjenica da je prilikom sklapanja predugovora plaćena kapara u iznosu od 10.000,00 eura čime ugovorni odnos stranaka dobiva pravno značenje ugovora o prodaji. Osim definiranja predmeta prodaje, kupoprodajne cijene i rokovima plaćanja, visini plaćene kapare, predmetni predugovor sadrži podatke o predaji posjeda, uknjižbi vlasništva, plaćanju poreza na promet nekretnina što dodatno govori u prilog zaključku da se takav posao ima smatrati ugovorom o kupoprodaji (tako i Vrhovni sud RH u odlukama Rev-753/92, Rev 560/07, Rev- 1897/83, Rev-1249/07).

10.Slijedom navedenog sud smatra da su stranke neovisno o njegovom nazivu već sklopile ugovor o kupo prodaji nekretnine k. č. [katastarska čestica]/ZGR., kuća, [adresa], pomoćna zgrada, dvorište, površine 1146 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] slijedom čega je tužbeni zahtjev tužitelja da se tuženiku naloži sklapanje kupoprodajnog ugovora odbijen kao neosnovan.

11.Vaja ukazati i na sljedeće. Tuženik u odgovoru na tužbu (te kasnije tijekom postupka) tvrdi da nije u nikakvoj obvezi prema tužitelju jer isti nije u ugovorenom roku (najkasnije do 20.12.2024. prema čl. 5 i 6 zaključenog predugovora) isplatio ugovorenu kupoprodajnu cijenu. Tuženik se pri tom poziva na odredbu čl.361 ZOO-a smatrajući da je ugovor raskinut po samom zakonu jer da obveza nije bila ispunjena u ugovorenom roku.

12.Sud ne podržava iskazano mišljenje tuženika i smatra da se odredba čl.361 ZOO-a primjenjuje isključivo na one ugovorne odnose koji su ispunjenje obveze u roku kao bitan sastojak pravnog posla / ugovora definirale riječima npr.“rok je bitan sastojak pravnog posla“ ili sl. Drugim riječima nije dovoljno odrediti rok ispunjenja (datum, kalendarski) već je potrebno prikladnim riječima naglasiti da je rok bitan sastojak pravnog posla i da će njegovim prekoračenjem doći do raskida ugovora po samom zakonu. No, to će biti predmet raspravljanja u nekom drugom postupku.

13. Tuženik je u ovome postupku uspio u cijelosti pa mu sukladno odredbi čl. 154. st.1 u svezi s čl. 155. ZPP-a . pripada pravo na naknadu parničnog troška. Tako je tuženiku priznat trošak zastupanja po punomoćniku odvjetniku sukladno važećim odredbama odvjetničke tarife i utvrđenoj vrijednosti predmeta spora. Tuženiku pripada pravo na trošak sastava odgovora na tužbu , pristup na četiri ročišta za glavnu raspravu od čega jedno u 25% tarife , a jedno u 50 % tarife , u sveukupnom iznosu od 1976,25 bodova. Imajući u vidu vrijednost boda od 2,00 eura i PDV od 25 % tuženiku na ime odvjetničkog troška pripada iznos od 4.940,62 eura . Trošak sudskih pristojbi tuženiku nije priznat jer iste nisu plaćene.

U Puli, 08. svibanj 2026.

S u d a c

Mirna Mačešić-Biscuoli

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba. Žalba se podnosi ovom sudu, u tri istovjetna primjera, u roku od petnaest (15) dana od dana ročišta za objavu presude za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu za objavu, odnosno od dana primitka ovjerenog prijepisa presude za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu. O žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

Dna:

1. tužitelju po punomoćniku

2. tuženiku po punomoćniku