Poslovni broj: P-165/2025-36

Republika Hrvatska

Trgovački sud u Osijeku

Osijek, Zagrebačka 2

U I M E R E PU B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

TRGOVAČKI SUD U OSIJEKU, po sucu Željku Jakšić, u pravnoj stvari tužitelja Đuro Đaković grupa d.d. Slavonski Brod, Ulica 108. brigade ZNG 42, OIB: 58828286397 zastupan po punomoćnici Željki Rajković, odvjetnici iz Zagreba, protiv tuženika SITOLAR d.o.o. Slavonski Brod, Ulica Pavla Radića 12, OIB: 21520217808, zastupan po punomoćniku Domagoju Milićeviću, odvjetniku iz Požege, radi isplate, nakon zaključene glavne rasprave održane 26. ožujka 2026., na ročištu za objavu sudske odluke održanom 7. svibnja 2026., u odsutnosti stranaka,

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženom SITOLOR d.o.o. za graditeljstvo, proizvodnju i trgovinu, ulica Pavla Radića 12, Slavonski Brod OIB: 21520217808 isplatiti tužitelju ĐURO ĐAKOVIĆ GRUPA d.d., Ulica 108. brigade ZNG 42, Slavonski Brod 018:58828286397 iznos od 30.615,90 (trideset tisuća šesto petnaest eura i devedeset centi), zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 11. ožujka 2025., do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 8 dana.

II Odbija se tužitelj ĐURO ĐAKOVIĆ GRUPA d.d., Ulica 108. brigade ZNG 42, Slavonski Brod OIB: 58828286397 sa dijelom tužbenog zahtjeva za isplatom zateznih kamata na pojedine iznose kako slijedi:

- za 05/2022 iznos od 874,74 EUR od 10.05.2022.

- za 06/2022 iznos od 874,74 EUR od 10.06.2022.

- za 07/2022 iznos od 874,74 EUR od 10.07.2022.

- za 08/2022 iznos od 874,74 EUR od 10.08.2022.

- za 09/2022 iznos od 874,74 EUR od 10.09.2022.

- za 10/2022 iznos od 874,74 EUR od 10.10.2022.

- za 1112022 iznos od 874,74 EUR od 10.11.2022.

- za 12/2022 iznos od 874,74 EUR od 10.12.2022.

- za 01/2023 iznos od 874,74 EUR od 10.01.2023.

- za 02/2023 iznos od 874,74 EUR od 10.02.2023.

- za 03/2023 iznos od 874,74 EUR od 10.03.2023.

- za 04/2023 iznos od 874,74 EUR od 10.04.2023.

- za 05/2023 iznos od 874,74 EUR od 10.05.2023.

- za 06/2023 iznos od 874,74 EUR od 10.06.2023.

- za 07/2023 iznos od 874,74 EUR od 10.07.2023.

- za 08/2023 iznos od 874,74 EUR od 10.08.2023.

- za 09/2023 iznos od 874,74 EUR od 10.09.2023.

- za 10/2023 iznos od 874,74 EUR od 10.10.2023.

- za 11/2023 iznos od 874,74 EUR od 10.11.2023.

- za 12/2023 iznos od 874,74 EUR od 10.12.2023.

- za 01/2024 iznos od 874,74 EUR od 10.01.2024.

- za 02/2024 iznos od 874,74 EUR od 10.02.2024.

- za 03/2024 iznos od 874,74 EUR od 10.03.2024.

- za 04/2024 iznos od 874,74 EUR od 10.04.2024.

- za 05/2024 iznos od 874,74 EUR od 10.05.2024.

- za 06/2024 iznos od 874,74 EUR od 10.06.2024.

- za 07/2024 iznos od 874,74 EUR od 10.07.2024.

- za 08/2024 iznos od 874,74 EUR od 10.08.2024.

- za 09/2024 iznos od 874,74 EUR od 10.09.2024.

- za 10/2024 iznos od 874,74 EUR od I 0.10.2024.

- za 11/2024 iznos od 874,74 EUR od 10.11.2024.

- za 12/2024 iznos od 874,74 EUR od 10.12.2024.

- za 01/2025 iznos od 874,74 EUR od 10.01.2025.

- za 02/2025 iznos od 874,74 EUR od 10.02.2025.

- za 03/2025 iznos od 874,74 EUR od 10.03.2025.

za sve do 10. ožujka 2025.

III. Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu od 8.090,23 eura u roku od 8 dana.

IV. Odbija se kao neosnovan tužiteljev zahtjev za naknadu parničnog troška u preostalom dijelu, preko dosuđenog iznosa kao i za pripadajuće zakonske zatezne kamate na dosuđeni iznos od dana presuđenja.

r i j e š i o  j e

Utvrđuje se da je tužba povučena za iznos od 12.784,10 eura (dvanaesttisućasedamstoosamdesetčetirieuraidesetcenti), s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućima od 11. ožujka 2025. do isplate.

Obrazloženje

1. Kod ovoga suda je 29. travnja 2025., zaprimljena tužba uvodno označenog tužitelja protiv uvodno označenog tuženika radi isplate novčanog iznosa od 43.400.00 eura temeljem stjecanja bez osnove.

2. U tužbi tužitelj bitnome navodi da je vlasnik i posjednik nekretnina i to zk.č.br. 97/1 upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], P. Radića, Dvorište, ukupne površine 10986 m2, sve upisana u zemljišne knjige Općinskog suda u Slavonskom Brodu, a da je tuženi vlasnik i posjednik nekretnina i to zk.č.br. 97/3 k. o. [katastarska općina], upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] površine 3609 m2 BROD.ČAIRE, PUT koja čestica graniči sa česticom tužitelja 97/1, da je tužitelj dopisom od 19. veljače 2025., pokušao spor riješiti mirnim putem, međutim tuženik je tu mogućnost otklonio dopisom od 11. ožujka 2025, a predmetnom dopisom tužitelj je pozvao tuženika da ukloni stvari sa dijela katastarske čestice [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koju je tuženik neovlašteno uzurpirao i da tužitelju isplati naknadu u visini od 32.000,00 eura na ime neovlaštenog korištenja dijela zemljišta, tužitelj je postavio zahtjev za isplatom u periodu od 3 godine, no kako je tuženi početkom mjeseca travnja 2025., vratio u posjed tužitelju predmetni dio nekretnine i udovoljio djelu zahtjeva tužitelja, tužitelj potražuje period od 35 mjeseci.

2.1. Također navodi da je tuženik neovlašteno i bez pravne osnove u periodu od 5. mjeseca 2022., do travnja 2025., koristio dio nekretnine tužitelja zk.č.br. 97/l k. o. [katastarska općina] u površini od 800 m2 na način da je na zemljištu tužitelja, koje je ogradio za vlastite potrebe žičanom ogradom, sagradio šator i odlagao veće količine građevinskog materijala, drvene i željezne građe, palete dok je u travnju mjesecu 2025., tuženik uklonio ogradu i stvari sa nekretnine tužitelja.

2.2. Tuženi je bio nepošten posjednik navedenog dijela nekretnine tužitelja koji je koristio u periodu od 5. mjeseca 2022. do 4. mjeseca 2025., što dokazuje i činjenica da je dana 23. siječnja 2025., u 13:02 sata uputio e-mail TT zaposleniku tužitelja, koji sadrži ponudu kojom iskazuju interes za kupnju zk. čestice 97/1 k. o. [katastarska općina] za ukupan iznos od 132.500,00 eura potpisanu od strane direktora tuženika ĆT, a da je tuženik i 2020., poslao ponudu za iskazivanje interesa za kupnju nekretnine tužitelja na oglas tužitelja objavljen u Narodnim novinama br. 20/2020 od 21. veljače 2020., čime je priznao vlasništvo i posjed tužitelja kao i činjenicu da je neovlašteno uzurpirao predmetni dio nekretnine tužitelja.

2.3. Ističe da na temelju članka 165. stavak I. Zakon o vlasništvu, vlasnik stvari ima pravo prema nepoštenom posjedniku zahtijevati naknadu svih koristi koje je nepošteni posjednik imao za vrijeme svog posjedovanja, te stoga tužitelj potražuje od tuženika naknadu u visini naknade koju bi tuženi morao platiti za korištenje zemljišta u tuđem vlasništvu, smatra da je tuženik trebao plaćati za skladištenje svojih stvari na zemljištu veličine koje je koristio za svoje potrebe a nalazi se u vlasništvu tužitelja, prosječnu cijenu zakupa, da bi za dio nekretnine od 800 m2 zakupnina iznosila 1.200,00 eura sa uključenim porezom na dodanu vrijednost, računajući cijenu zakupa u iznosu od 1,55 € po m2, pridržavajući pravo specifikacije tužbenog zahtjeva nakon provođenja vještačenja po vještaku geodetu radi utvrđivanja površine koju je tuženik neovlašteno koristio i vještačenja po vještaku za graditeljstvo koji će utvrditi vrijednost zakupa za m2 zemljišta koji je neovlašteno koristio tuženik.

3. U podnesku kojim se tuženik očituje na tužbu isti smatra neosnovanim tužbeni zahtjev temeljen na navodnom stjecanju bez osnove, pri čemu od tuženika potražuje isplatu iznosa od 43.400,00 eura s osnove navodnog korištenja dijela zemljišta u njegovu vlasništvu u površini od 800 m2, i to za razdoblje od 35 mjeseci, počevši navodno od svibnja 2022. godine do travnja 2025., za što tužitelj arbitrarnom metodologijom određuje zakupninu u visini od 1,55 EUR po m² mjesečno, uvećano za porez na dodanu vrijednost, tuženik osporava takvu tužbu kako u pogledu osnova tako i u pogledu visine postavljenog tužbenog zahtjeva, da je isti u dijelu koji se odnosi na porez na dodanu vrijednost (PDV) nije osnovan, jer se u konkretnom slučaju ne radi o isporuci dobara ili usluga koja bi podlijegala sustavu oporezivanja PDV-om u smislu Zakona o porezu na dodanu vrijednost i Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost, da sukladno članku 25. stavku 1. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost ("Narodne novine" br. 79/2013 i dr.; dalje: Pravilnik), isplata naknade koja ima karakter odštete za štetu nastalu uporabom tuđe stvari bez pravne osnove ne smatra se isporukom koja podliježe PDV-u, već se smatra odštetom, da tuženik nije obavio nikakvu transakciju u prometu dobara ili usluga prema tužitelju, već se tužbeni zahtjev odnosi isključivo na nadoknadu imovinske koristi, što se prema citiranoj poreznoj regulativi ne smatra oporezivom isporukom. Slijedom navedenog, iznos koji tužitelj potražuje ne može osnovano sadržavati iznos PDV-a budući da se naknada stečenog bez osnove ne smatra prometom u smislu propisa o PDV-u, pa stoga nije moguće temeljem istih potraživati poreznu obvezu koja pravno ne postoji.

3.1. Također navodi da pružanje ponude za kupnju nekretnine ne predstavlja priznanje korištenja niti stjecanja bez osnove već isključivo izraz interesa potencijalnog kupca prema nekretnini u vlasništvu druge pravne osobe, i to u okviru legitimnog tržišnog ponašanja, ista ne stvara nikakve pravne učinke sve dok ne dođe do prihvata iste i sklapanja valjanog ugovora te ne postoji pravna veza između izražavanja interesa za kupnju i navodne činjenice korištenja tuđe stvari.

3.2. Ističe da navodno zadiranje u nekretninu tužitelja predstavlja pitanje sporne međe, a ne korištenja tuđe stvari u značajnoj površini, tužbeni navodi o navodnom neovlaštenom korištenju zemljišta u površini od 800 m² temelje se isključivo na jednostranoj tvrdnji tužitelja i nisu potkrijepljeni niti jednim valjanim dokazom koji bi pouzdano utvrdio stvarno stanje granica među predmetnim katastarskim česticama a tužitelj niti sam ne raspolaže relevantnim geodetskim elaboratom koji bi precizno utvrdio obuhvat korištenja niti je provedeno neovisno vještačenje geodetske struke koje bi potvrdilo da je tuženik zaista koristio dio čestice tužitelja, i to u razmjeru od čak 800 m², pojašnjava da je u konkretnom slučaju riječ o nekretninama koje neposredno graniče jedna s drugom, pri čemu tuženik koristi zemljište u svom vlasništvu, a eventualno prekoračenje međe, ukoliko bi isto bilo i dokazano, moglo bi imati značenje isključivo spora o međi (međaškom sporu) u smislu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a nikako pitanja odgovornosti za stjecanje bez osnove, da tužitelj nije proveo takav postupak niti je predložio dokaze koji bi nesumnjivo potvrdili da je tuženik koristio zemljište koje se, izvan svake dvojbe, nalazi unutar katastarske čestice tužitelja, a osobito ne u površini od 800 m², te se u tom smislu osporava tvrdnja da je tuženik koristio dio čestice tužitelja, a osobito da je to činio u opsegu i vremenskom trajanju kako se navodi u tužbi.

3.3. Tuženik ukazuje da tužitelj nije dokazao početak navodnog korištenja nekretnine, što čini tužbeni zahtjev neodređenim i pravno neutemeljenim, da je jedan od ključnih uvjeta za ostvarenje zahtjeva iz osnova stjecanja bez osnove, sukladno članku 1111. Zakona o obveznim odnosima, postojanje konkretno utvrđene i dokazive koristi koju je stjecatelj ostvario na štetu drugoga, uključujući jasno određen početak i trajanje takvog stjecanja, da tužitelj niti u prilozima tužbe, niti u iznesenim činjeničnim navodima, ne prilaže dokumentaciju, zapisnik, fotografiju, dopis, izjavu svjedoka niti bilo kakvu drugu vrstu vjerodostojnog dokaza iz kojeg bi sud mogao sa sigurnošću utvrditi da je navodno korištenje započelo upravo u svibnju 2022. Sama činjenica da tuženik koristi vlastitu česticu koja graniči s česticom tužitelja ne implicira sama po sebi početak korištenja tuđeg zemljišta, niti može poslužiti kao temelj za zaključivanje o postojanju stjecanja bez osnove te se ne može govoriti o ispunjenosti pretpostavki za dosuđenje naknade za razdoblje od 35 mjeseci ukoliko početna točka tog razdoblja ostaje utemeljena isključivo na tvrdnji tužitelja, bez ikakve objektivne potvrde u spisu.

3.4. Također da narav zemljišta kao poljoprivrednog isključuje primjenu kriterija zakupnine za građevinsko zemljište u svrhu utvrđivanja naknade, da zatraženi mjesečni iznos zakupnine nadilazi vrijednost korištenja zemljišta koje nije građevinske naravi i namjene, već neuređena livada, a prema podacima sadržanim u zemljišno- knjižnom izvatku na koji se tužitelj sam poziva, čestica označena kao zk.č.br. 97/1 k. o. [katastarska općina] vodi se kao "dvorište", ali se prema svojim faktičnim karakteristikama i lokaciji u prostorno-planskoj dokumentaciji ne nalazi unutar izgrađenog građevinskog područja niti predstavlja aktivno korišteno građevinsko zemljište s priključcima ili infrastrukturom koja bi omogućavala gospodarsku upotrebu u punom smisla, a također da način na koji tužitelj opisuje da je zemljište bilo korišteno–odlaganje materijala, privremeni šator, dodatno potvrđuje njegovu neuređenu prirodu te se stoga naknada za korištenje zemljišta bez osnove–uz ispunjenje svih ostalih pretpostavki, može se utvrđivati prema uobičajenoj cijeni zakupa zemljišta iste vrste i namjene na tom području, a u slučaju poljoprivrednog zemljišta, uobičajeni iznos zakupnine višestruko je niži od iznosa koji tužitelj navodi. Tuženik je stajališta da zemljište koje je predmet ovog postupka, prema svim dostupnim podacima i načinu faktičkog korištenja, nije građevinsko zemljište niti ima karakteristike razvijenog građevinskog područja te se vrijednost njegova korištenja ne može određivati prema cijenama karakterističnima za građevinsku ili komercijalnu namjenu.

4. Očitujući se na odgovor na tužbu tuženika, tužitelj smatra neosnovanim navode tuženika u dijelu koji se odnosi na porez na dodanu vrijednost (PDV), jer je naknada tražbine za neovlašteno korištenje zemljišta postavljena sa PDV-om i to sukladno zakonu, da je Poreznoj upravi postavljeno pitanje postoji li obveza obračuna i plaćanja PDV-a na iznos naknade štete zbog korištenja poslovnog prostora bez valjanog pravnog osnova, obzirom na činjenicu da je poslovni prostor korišten bez ugovora ili po isteku ili otkazu ugovora za cijelo vrijeme trajanja sudskog postupka te do iseljenja i da je bivši zakupodavac u sudskom postupku ostvario naknadu štete zbog stjecanja bez osnove u visini mjesečne zakupnine za predmetni poslovni prostor sukladno, kako se navodi, odredbama Zakona o obveznim odnosima (Nar. nov., br. 35/05., 41108. i 125/11.) koje reguliraju izvan ugovorne odnose i naknadu štete, navedeno je da se radi o naknadi štete do koje je došlo zbog upotrebe tuđe stvari u svoju korist, a prema mišljenu i tumačenju Porezne uprave od 16. ožujka 2015., vezano za obveza plaćanja PDV-a na naknadu ostvarenu u sudskom postupku temeljem stjecanja bez osnove, zauzet je stav da PDV mora plaćati porezni obveznik koji obavlja bilo koju gospodarsku djelatnost bez obzira na svrhu i rezultat te djelatnosti, da se gospodarskom djelatnošću smatra i iskorištavanje materijalne ili nematerijalne imovine (najam, zakup i slično) u svrhu trajnog ostvarivanja prihoda, a primjenjujući identičnu pravnu situaciju, sa neovlaštenim korištenjem zemljišta, porezna uprava zaključuje s obzirom na navode u upitu da je poslovni prostor korišten (bez ugovora ili po isteku ili otkazu ugovora) da je u konkretnom slučaju obavljena isporuka, odnosno obavljena usluga, te se ne nadoknađuje učinjena šteta sukladno odredbama članka 25. Pravilnika, mišljenje je Porezne uprave da se u predmetnom slučaju radi o plaćanju zakupnine za korištenje poslovnog prostora za razdoblje korištenja bez ugovora ili po isteku ili otkazu ugovora, za koju je u tom slučaju zakupodavac obvezan obračunati i platiti PDV u skladu s odredbama Zakona, da je slijedom toga tužitelj dužan sukladno zakonu obračunati PDV, o čemu je već odlučila i sudska praksa Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske u predmetu poslovni broj Pž- 3361 /2021 od 13. travnja 2022.

4.1. Ponuda za kupnju nekretnine tužitelja ukazuje da je tuženi priznao pravo vlasništva tužitelju a time i nezakonito korištenje tuđeg zemljišta, da tužitelj prije parnice nije bio dužan provoditi geodetska vještačenje iz razloga jer raspolaže sa snimkama o neovlaštenom korištenju od strane tuženika a javno dostupnim dokumentom na internetu Google Earth koji prikazuje povijesne slike da je jasno vidljivo da na dan 1. siječnja 2022., na snimci postoji zgrada tuženika omeđena sa česticom tužitelja i na cijeloj čestici tužitelja nalazi se zelena trava a koje snimke su u širokom formatu vodoravno, a dana 13. lipnja 2022., i 5. srpnja 2022., na povijesnim snimkama Google Earth vidljivo je da je tuženik prema oznaci strelice uzurpirao sporni dio čestice tužitelja na način da je devastirao sporni dio, na povijesnoj slici Google Earth od 2. ožujka 2024., vidljivo je da je tuženik sagradio na spornom dijelu čestice tzv. šator i ostavio devastirani preostali dio, oznaka strelica, odnosno da taj niz fotografija sa javnog servisa dokazuje da je tuženik neovlašteno i bez pravne osnove u periodu od 5. mjeseca 2022., do travnja 2025., koristio dio nekretnine tužitelja zk.č.br. 9711 k. o. [katastarska općina] u površini od 800 m2 na način da je na zemljištu tužitelja, koje je ogradio za vlastite potrebe žičanom ogradom, sagradio šator i odlagao veće količine građevinskog materijala, drvene i željezne građe, palete a u travnju mjesecu 2025., da je tuženik uklonio ogradu i stvari sa nekretnine tužitelja.

4.2. U odnosu na uređenje međe, da je tuženik u veljači 2025., pokrenuo spor radi uređenja međe sa tužiteljem upravo vezano za česticu 97/1 k. o. [katastarska općina] pod poslovnim brojem Rl-22/2025, Općinski sud u Slavonskom Brodu, međutim da zemljišta o kojem se raspravlja u ovom predmetu nije sporni dio međe o kojem se odlučivalo u tom predmetu.

4.3. U odnosu na prigovor tuženika da je predmetno zemljište poljoprivredno i da slijedom toga isključuje primjenu kriterija zakupnine za građevinsko zemljište u svrhu utvrđivanja naknade je neosnovan to stoga što je k. č. br. [katastarska čestica]/l upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u vlasništvu tužitelja i u zemljišnim knjigama je upisana kao dvorište, što ne isključuje pravo građenja te se ne radi o poljoprivrednom dvorištu, s obzirom na status susjednih parcela i zone u kojoj se nalaze a generalni urbanistički plan Grada Slavonski Brod da je odredio da se k. č. br. [katastarska čestica] nalazi u zoni I - Službeni glasnik Grada Slavonski Brod broj 1/2016, članak 24. i 25. koji propisuje mogućnost izgradnje hala, skladišta i slično.

5. Tuženik u daljnjem očitovanju smatra da tužitelj pogrešno tumači i primjenjuje mišljenje Porezne uprave, kao i sudsku praksu Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske, na predmetni spor, da mišljenje Porezne uprave na koje se tužitelj poziva sadržajno ne odgovara činjeničnim okolnostima ovog postupka budući se isto odnosi na poslovni prostor koji je porezni obveznik držao na tržištu u svrhu ostvarenja zakupnine, a obvezno pravni odnos zakupa predstavljao je temeljni okvir tog slučaja te je Porezna uprava polazila od pretpostavke da je zakupodavac poslovni prostor u gospodarskom prometu koristio upravo radi ostvarivanja prihoda, a naknada dosuđena u postupku imala je karakter nastavka postojećeg obveznog odnosa, iako u protupravnoj formi a da u ovom postupku tužitelj nije niti tvrdio niti dokazao da je sporno zemljište ikada stavljao na tržište niti da je imao namjeru putem zakupa ostvarivati prihod, da se radi o zemljištu koje nije korišteno kao poslovni prostor niti je imalo obilježja komercijalne nekretnine namijenjene tržištu a da se jednaka primjedba odnosi i na sudsku praksu Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske, konkretno na presudu broj Pž-3361/2021 od 13. travnja 2022, također da je tužitelj želio biti vjerodostojan u svojim navodima o obvezi plaćanja poreza na dodanu vrijednost, tada bi morao dokazati da je već od prvog mjeseca navodnog korištenja zemljišta od strane tuženika postupao u skladu s poreznim propisima za koje tvrdi da se primjenjuju što znači da je trebao prijaviti PDV obvezu u svojim mjesečnim prijavama poreza na dodanu vrijednost, i to na iznos naknade koju u ovom postupku potražuje, pokazati od kada i u kojem iznosu je navodno plaćao PDV državi na osnovicu koju je sada utužio.

5.1. U odnosu na lokacijsku informaciju smatra da ista ukazuje isključivo na urbanistički i razvojni potencijal čestice, ali ni na koji način ne dokazuje niti upućuje na njezinu faktičku uporabu, komunalnu opremljenost, stupanj uređenosti ili stvarnu tržišnu vrijednost korištenja u relevantnom razdoblju od svibnja 2022. do travnja 2025, da je potrebno razlikovati prostorno-plansku klasifikaciju zemljišta od njegove stvarne uporabe u prometnom i gospodarskom smislu, a samo postojanje prostornog plana ne znači da je zemljište u konkretnom vremenu imalo obilježja gospodarski iskoristivog resursa, da tužitelj nije predočio dokaz da je predmetna čestica bila stavljena na tržište zakupa, niti da je bila infrastrukturno opremljena, uređena i korištena u skladu s poslovnom namjenom kako je navedena u lokacijskoj informaciji, suprotno tome, zemljište je bilo neuređeno i prema tvrdnjama tužitelja korišteno je za privremeno skladištenje, što dodatno isključuje mogućnost da se iz njega stvarno mogla ostvarivati naknada na razini zakupnine za gospodarsko zemljište.

6. Očitujući se na podnesak tuženika od 10. rujna 2025., tužitelj smatra da lokacijska informacija daje konkretan uvid u status zemljišta i uporabnu vrijednost i kao takva ne može se kvalificirati kao irelevantna, da je tuženik trgovačko društvo i obveznik PDV-a, da je tužitelj obrazložio i dostavio u spis sudsku praksu koja je utvrdila da prilikom naknade štete kod stjecanja bez osnove, dužnik mora vratiti vjerovniku protuvrijednost neosnovanog stečenog, onog za što se neosnovano okoristio a tome i pripada porez na dodanu vrijednost budući da se i za njega okoristio čak i da nije plaćen., te da je i Vrhovni sud Republike Hrvatske Građanski odjel na četvrtoj sjednici 5. prosinca 2013., pod brojem Su-Iv-12772013-10 zauzeo pravno shvaćanje točka 4.

" Oštećenik ima pravo na naknadu štete koja uključuje i porez na dodanu vrijednost iako nije popravio oštećenu stvar niti je imao izdatke radi popravljanja stvari."

6.1. Da je Vrhovni sud Republike Hrvatske u presudi Rev x 957/2017 od 5. studeni 2019., zauzeo isto stajalište te utvrdio obvezu plaćanja PDV-a, citat " to što u opisanoj situaciji eventualno još i nije plaćen porez na dodanu vrijednost ili drugi oblik javnog davanja ne oslobađa vjerovnika zakonske obveze da ga ipak plati niti otklanja dužnost poreznog tijela da ostvaruje tražbinu po osnovi poreznog duga - pa uložena za vjerovnika ima punu i stvarnu vrijednost samo sa tim porezom, s time da se obveznika vraćanja ili "dužnika vraćanja stečenog" ne tiče i ne treba ticati odnos vjerovnika i poreznog tijela odnosno je li taj porez plaćen ili ne - te hoće li vjerovnik zbog nepodmirenja tog zakonom propisanog javnog davanja snositi sankcije: on mora vjerovniku vratiti protuvrijednost neosnovano stečenog, onog za što se neosnovano okoristio - a tome pripada i prijeporni porez budući da se i za njega okoristio čak i da nije plaćen"

7. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u zemljišnoknjižne izvadke (listovi 7-10), fotografiju – katastarski plan (list 11 spisa), dopis tuženika (list 13), fotografije (list 14-17), e-mail komunikacija (list 19-22), ponuda (list 30), mišljenje i tumačenje (list 47), odluka Pž-3361/2021 (list 49-52), fotografije (listovi 53-56), izvadak iz službenog glasnika grada Slavonskog Broda (list 57-60), lokacijska informacija (list 62-65), izvad iz zapisnika Građanskog odjela Vrhovnog suda RH, odluka Rev x/957/2017, prijedlog o izvanparničnom postupku i nalaz i mišljenje (list 82-86) zemljišnoknjižni izvadak (listovi 87-88), izvod iz katastarskog plana prilog 3, 4 i 5 (list 89-91), rješenje Općinskog suda u Slavonskom Brodu poslovni broj R1-22/2025 (list 92-96), saslušao je u svojstvu svjedoka ŽT, zakonskog zastupnika tuženika DT te svjedoka MT i ET, te je proveo dokaz vještačenjem po vještaku geodetske struke Mariu Tomiću i vještakinji građevinske struke TTK.

8. Nakon savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i u njihovoj ukupnosti te na temelju rezultata cjelokupno provedenog postupka u skladu s odredbom članka 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne Novine" br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23- dalje: ZPP), sud je na temelju rezultata provedenog postupka, a imajući u vidu pravila o teretu dokazivanja, utvrdio kako je tužbeni zahtjev tužitelja opisano u izreci presude, djelomično osnovan.

9. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu novčanog iznosa od 43.400.00 eura kojega je tužitelj smanjio nakon građevinskog vještačenja na iznos od 30.615,19 eura za neovlašteno korištenje dijela građevinskog zemljišta vlasništvo tužitelja a na ime zakupnine u razdoblju od svibanja 2022 do ožujka 2026, pri tomu pozivajući se na odredbu članka 165. stavka 1. Zakona o vlasništvu.

10. Nesporno je da je tužitelj vlasnik i posjednik nekretnina i to zk.č.br. 97/1 upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], P. Radića, Dvorište, ukupne površine 10986 m2, sve upisana u zemljišne knjige Općinskog suda u Slavonskom Brodu, a da je tuženi vlasnik i posjednik nekretnina i to zk.č.br. 97/3 k. o. [katastarska općina], upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] površine 3609 m2 BROD.ČAIRE, PUT koja čestica graniči sa česticom tužitelja 97/1.

10.1. Za napomenuti je da je tuženik pokrenuo postupak uređenja međe u odnosu na nekretnine vlasništvo tužitelja i tuženika opisane pod točkom 9 obrazloženja, koji se vodio kod Općinskog suda u Slavonskom brodu pod brojem R1- 22/2025 u kojem postupku je sud donio rješenje (listovi 92-97). iz čijeg sadržaja sud zaključuje da se sporna međa u tom postupku nije odnosila na dio nekretnine vlasništvo tužitelja za koju isti tvrdi da ju je koristio tuženik bez valjane pravne osnove.

11. Sporno je je u ovome postupku bilo

-da li je tuženik koristio predmetnu nekretninu vlasništvo tužitelja

-ako je koristio da li je za to imao valjanu pravnu osnovu odnosno da li je bio pošteni ili nepošteni posjednik

-ako je koristio u kojem vremenskom razdoblju je to činio i na kojoj površini

-da li je predmetna nekretnina građevinsko ili poljoprivredno zemljište u svezi kojega utvrđenja ovisi i visina naknade za njeno korištenje

- da li se u naknadu za korištenje predmetne nekretnine obračunava PDV 12. Spornu okolnost da li je tuženik koristio predmetnu nekretninu vlasništvo tužitelja, ako jeste da li je imao valjanu pravnu osnovu i u kojemu je vremenskom razdoblju istu koristio sud je utvrđivao analizom iskaza svjedoka JT, UT i ET te iskazom zakonskog zastupnika tuženika ĐT kao i uvidom u materijalnu dokumentaciju u spisu.

12.1. Sud je u cijelosti poklonio vjeru iskazima svjedoka JT, UT i ET držeći njihove iskaze logičnim i uvjerljivim a u navodim iz istih sud nije utvrdio niti jednu okolnost koja bi iste dovela u dvojbu, dok nije poklonio vjeru iskazu zakonskog zastupnika tuženika DT u dijelu u kojemu pojašnjava da je tuženik uz znanje i odobrenje tužitelja zauzeo dio zemljišta tužitelja kao i u odnosu na površinu koja je tom prilikom zauzeta.

12.2. Svjedok JT detaljno opisuje slijed događaja vezano za predmetnu nekretninu a obzirom da je po funkciji radnog mjesta i dobivenim zadacima od poslodavca bio u obavezi analizirati nekretnine vlasništvo tužitelja koje nisu vezane za njegovu primarnu djelatnost, spisu su priložene fotografije koje je sačinio ovaj svjedok tijekom sastanka u sjedištu tuženika u veljači 2024., a koji događaj u svojemu iskazu ne osporava DT, dakle iz priležećih fotografija na koje tuženik nije imao primjedbi sud zaključuje da je tuženik, a to proizlazi također i djelomično iz iskaza DT, mobilnom ogradom ogradio dio nekretnine vlasništvo tužitelja, a iz istih je vidljivo da se unutar ograđenog prostora ne nalazi samo šator na koji upire tuženik tijekom postupka a s obzirom na površinu zauzetog prostora i na koju okolnost sud također nije poklonio vjeru iskazu zakonskog zastupnika tuženika DT, već da se u preostalom dijelu ograđenog prostora nalaze i različiti drugi metalni i drveni predmeti očito vezani za djelatnost tuženika u tom ograđenom prostoru.

12.3. Tijekom postupka tuženik nije problematizirao funkciju UT, dakle svjedok UT je u razdoblju obuhvaćenom tužbenim zahtjevom bio predsjednik uprave tužitelja, isti je bio decidiran u odnosu na okolnost razgovora za tuženikom vezano za kupovinu predmetne nekretnine tužitelja a od strane tuženika koja prodaja za njegova mandata nije bila realizirana, a sud nije imao razloga ne vjerovati dijelu njegovog iskaza u kojemu je bop decidiran i jasan a sve u smislu da mu se tuženik odnosno DT nije obratio zahtjevom za odobrenje da tuženik koristi dio predmetne nekretnine odnosno slijedom navedenog da takvo odobrenje onda nije niti mogao dati.

12.4 Svjedokinja ET osim spoznaje vezano za iskazani interes tuženika za kupovinu predmetne nekretnine nije imala nikakvih spoznaja vezano za ono što je predmet ovoga postupka te stoga sud njen iskaz nije posebno analizirao.

12.5 Sud naglašava da je tijekom provedenog dokaznog postupka mogao na nedvojben način zaključiti da je tuženik iskazivao u nekoliko navrata interes za kupnju predmetne nekretnine kako bi na istoj mogao proširiti svoju djelatnost, ova okolnost po mišljenju suda nije od značaja za ono što je predmet ovoga postupka, no činjenica da je sjedište tuženika na nekretnini koja se naslanja na predmetnu nekretninu tužitelja, da tuženik na svojoj parceli očito obavlja poslovnu djelatnost posredno upućuje i na narav predmetne nekretnine tužitelja a s obzirom da navode tuženika da bi predmetna nekretnina tužitelja bila isključivo poljoprivredno a ne građevinsko zemljište o čemu će sud elaborirati u nastavku obrazloženja.

13. Sud temeljem ocjene personalnih dokaza i uspoređujući iste sa materijalnom dokumentacijom na nedvojben način može zaključiti da je tužitelj bez znanja i dopuštenja koristio u svoje ime i za svoj račun dio nekretnine vlasništvo tužitelja te se u odnosu na ovu pravnu problematiku imaju primijeniti odredbe članka 164. i 165. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14., 81/15. i 94/17., dalje: ZV) kojima je propisan pravni položaj poštenog i nepoštenog posjednika.

13.1. Prema odredbi članka 164. stavak 1. ZV-a, pošteni posjednik tuđe stvari koji nema pravo ju posjedovati mora ju predati vlasniku ili osobi koju taj odredi, ali nije dužan dati naknadu za to što ju je upotrebljavao i od nje imao koristi primjereno onom pravu na posjed za koje je vjerovao da mu pripada, a ne treba ni naknaditi ono što je pri tome oštećeno ili uništeno.

13.2. Odredbom članka 165. stavak 1. ZV-a, propisano je da nepošteni posjednik tuđe stvari mora predati vlasniku ili osobi koju taj odredi (tuženik je to učinio prije podnošenja tužbenog zahtjeva), te naknaditi sve štete koje su na njoj nastale i sve koristi koje je imao za vrijeme svojega posjedovanja, pa i one koje bi stvar dala da ih nije zanemario, dok je stavkom 6. istog članka propisano da od časa kada je pošteni posjednik postao nepošten, njegova se prava i obveze ravnaju prema pravilima postavljenim za nepoštenog posjednika, isto se tako ravnaju i u pogledu onoga što je pošteni posjednik činio sa stvari neprimjerenom onom pravu na posjed za koje je vjerovao da mu pripada. Stavkom 2. citiranog članka je propisano da vlasnikovo traženja naknade iz stavka 1. ovog članka zastarijeva u roku od tri godine od dana kada mu je stvar predana.

13.3. Nadalje, prema odredbi članka 18. stavak 3. ZV-a posjed je pošten ako posjednik kada ga je stekao nije znao ni s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed, ali poštenje prestaje čim posjednik sazna da mu pravo na taj posjed ne pripada, dok prema stavku 4. istog članka ako je u sporu o pravu na posjed pravomoćno odlučeno da pravo na posjed ne pripada posjedniku, njegov je posjed nepošten od časa kada je primio tužbu. U tom smislu sud je mišljenja da je tuženik zasigurno znao da je u utuženom vremenskom razdoblju bio u posjedu dijela nekretnine vlasništvo tužitelja koji mu ne pripada, a niti jedan izvedeni dokaz nije dokazao tvrdnju tuženika da je prije stupanja u posjed dijela nekretnine vlasništvo tužitelja imao bilo kakvo dopuštenje tužitelja, niti je okolnost da tuženik od početka svibnja 2022. do konca 2024., niti jednom nije obaviješten od strane tužitelja da bi trebao ukloniti ogradu i stvari unutar ograde u ograđenom prostoru nije okolnost koja bi utjecala na utvrđenje suda da je tuženik u konkretnom slučaju bio nepošteni posjednik.

13.4. Odredbom članka 1120. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 145/2023., 155/2023. u daljnjem tekstu ZOO), propisano je da kada je netko tuđu stvar uporabio u svoju korist, vlasnik može zahtijevati, nezavisno od prava na naknadu štete, ili ako je nema, da mu ovaj naknadi korist koju je imao od uporabe.

13.5. Vrhovni sud RH je na sjednici Građanskog odjela od 26. listopada 2009. vezano za primjene i tumačenja odredbe članka 1120. ZOO-a te pitanje primjene i tumačenja odredbe članka 164. stavak 1. i članka 165. stavak 1. ZV-a, zauzeo pravno shvaćanje:

"Ako je određena stvar još uvijek u nepromijenjenom obliku (očuvanog identiteta) u posjedu nevlasnika, valja primijeniti odredbe članka 164. stavak 1. i članka 165. stavak 1. ZV-a, prema kojim odredbama je samo nepošten posjednik dužan naknaditi koristi od uporabe tuđe stvari. Ako je određena stvar uporabljena na način da je promijenila identitet (radi čega nije moguće ili gospodarski nije opravdano vraćanje te stvari), tek u takvoj situaciji valja primijeniti odredbu članka 1120. ZOO-a prema kojoj je osoba koja je uporabila tuđu stvar u svoju korist dužna vlasniku naknaditi korist bez obzira na svoje poštenje, odnosno nepoštenje."

13.6. Isto takvo pravno zauzeto je i na 3. sjednici Građanskog odjela Vrhovnog suda RH održanoj 14. studenog 2013. i 1. ožujka 2021.

13.7. Dakle, u situaciji kada je moguća predaja nekretnine ili stvari u posjed ili suposjed naknada koristi prosuđuje se prema odredbi članka 164. i članka 165. ZV-a.

13.8. S obzirom da dio katastarske čestice vlasništvo tužitelja a kojega je koristio tuženik po utvrđenju suda nije izgubio identitet, to se na konkretni pravni odnos parničnih stranaka primjenjuje odredba članka 165. stavak 1. ZV-a, prema kojoj je nepošten posjednik tuđe stvari osim predaje stvari i naknade svih šteta koje su na njoj nastale, dužan naknaditi vlasniku sve koristi koje je imao za vrijeme svojeg posjedovanja i to u visini koju bi tužitelj mogao ostvariti dajući u zakup predmetni prostor u utuženim razdoblju, odnosno u visini tržišne zakupnine (tako u odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Rev x-334/2015).

14. U odnosu na okolnost vremenskog korištenja dijela nekretnine vlasništvo tužitelja, sud je analizirajući iskaz zakonskog zastupnika tuženika i uspoređujući isti sa materijalnim dokazima iz spisa zaključio da je tuženik istu kao nepošteni posjednik koristio upravo u utuženom razdoblju.

14.1. Zakonski zastupnik tuženik DT tijekom saslušanja uz ostalo izjavio je „ja ne činim spornim da je tuženik negdje u 5. mjesecu 2022., ali uz odobrenje i to usmeno tadašnjeg predsjednika Đure Đaković gospodina UT zauzeo jedan dio površine zemljišta vlasništvo tužitelja, želim reći a kada sam dobio takvo odobrenje od gdina UT sve kako bi se na tom prostoru mogao uskladištiti materijal koji nam je bio potreban vezano za rekonstrukciju tramvajske pruge u Osijeku, ja sam naložio uposleniku tuženika koji je bio šef logistike da ima moje odobrenje da jedan dio zemljišta koji se naslanjao na našu česticu ogradi...“, kako je naprijed navedeno sud nije poklonio vjeru iskazu DT u odnosu na navodno odobrenje koje je dobio od tužitelja, DT nije bio decidiran kojega dana u svibnju mjesecu je takvo odobrenje dao odnosno kada je postavljena ograda i time zauzet dio nekretnine vlasništvo tužitelja, tužitelj a s obzirom da za svibanj 2022., traži puni iznos mjesečne zakupnine očito tvrdi da je to bilo od 1. svibnja 2022., primjenjujući pravilo o teretu dokaza koje je sada preneseno u tom smislu na tuženika, isti nije dokazao da je predmeta površina zauzeta nekog drugog dana u svibnju mjesecu 2022., odnosno da bi tužitelj imao eventualno pravo na razmjerni - manji novčani iznos mjesečne zakupnine za svibanj 2022.

14.2. Nadalje u odnosu na završetak vremenskog razdoblja u kojemu je tuženik kao nepošteni posjednik koristio dio nekretnine vlasništvo tužitelja DT je iskazao „...nakon što je pretpostavljam netko izvijestio moje podređene da bi se to trebalo ukloniti, ja sam dao nalog da se to ukloni.“, te „...od početka svibnja 2022. do konca 2024. godine tuženik niti jednom nije obaviješten od strane tužitelja da bi trebao ukloniti ogradu i stvari unutar ograde u ovom ograđenom prostoru..., dakle zakonski zastupnik tuženika nije bio decidiran kada je tuženik uklonio ogradu i stvari sa dijela tužiteljeve nekretnine.

14.3. Za napomenuti je da je iz dopisa kojega je tužitelj uputio tuženom dana 19. veljače 2025, razvidno da tužitelj zahtjeva da tuženik žurno ukloni sve stvari sa predmetne nekretnine te da plati novčani iznos od 43.200,00 eura na ime naknade štete zbog korištenja dijela njihove nekretnine unazad tri godine (list 12 spisa), sadržaj dopisa tuženika od 11. ožujka 2025 a kojega je tužitelj primio 12. ožujka 2025., (list 13 spisa), ukazuje da tuženik osporava da bez pravne osnove koristi dio nekretnine tužitelja, poziva se neosnovano na postupak uređenja međe a kako je to naprijed navedeno te odbija plaćanje zatraženog novčanog iznosa, te stoga sud zaključuje da tuženik zasigurno na dan 11. ožujka 2025., nije uklonio ogradu niti pokretnine unutar ograde a sa zauzete površine nekretnine vlasništvo tužitelja, tužitelj u tužbenom zahtjevu tvrdi da je tuženik kao nepošteni posjednik koristio dio predmetne nekretnine do konca mjeseca ožujka 2025., i za taj mjesec traži puni mjesečni iznos zakupnine, primjenjujući pravilo o teretu dokaza koje je sada preneseno u tom smislu na tuženika, isti nije dokazao da je predmeta površina zauzeta do nekog drugog dana u ožujku mjesecu 2025., odnosno da bi tužitelj imao eventualno pravo na razmjerni novčani iznos mjesečne zakupnine za mjesec ožujka koji bio niži od zatraženog.

15. U odnosu na površinu koju je zauzeo i upotrebljavao tuženik u utuženom vremenskom razdoblju sud nije poklonio vjeru iskazu zakonskog zastupnika DT držeći isti nelogičnim, neuvjerljivim i suprotnim ostalim izvedenim dokazima. DT tvrdi da je zauzeta površine iznosila površinu šatora za koji je dao nalog da ga se postavi, iz priležećih fotografija a koje je snimio JT prilikom posjete sjedišta tužitelja (list 14 i 15), razvidno je da je tužitelj zauzeo u ogradio veću površinu od one na koju tuženik ukazuje, dakle kao što je naprijed navedeno unutar ograđenog prostoru na nekretnini vlasništvo tužitelja razvidno je da su osim šatora na preostalom otvorenom prostoru bili odloženi razni metalni i drveni predmeti i u tom smislu sud je u cijelosti poklonio vjeru iskazu T koji je proizvoljno ustvrdio da je zauzeta površina bila veća od one na koju je ukazivao DT, a posebice vještaku geodetske struke držeći njegov nalaz i mišljenje kao i pojašnjenje na glavnoj raspravi održanoj 26. ožujka 2026., da je dano sukladno pravilima struke a na koje uostalom stranke nisu imale primjedbi, te stoga sud zaključuje da je tuženik zauzeo površinu od 717 m2 a što je uostalom i vidljivo te pojašnjeno od strane vještaka kao na fotografiji sa lista 125 (prilog 4).

16. Sud je u odnosu na okolnost da li je predmetna nekretnina vlasništvo tužitelja građevinsko ili poljoprivredno zemljište zaključio analizirajući navode i dostavljenu materijalnu dokumentaciju stranaka a posebice nalaz i mišljenje sudskog vještaka građevinske struke, dopune nalaza kao i njegova pojašnjenja dana tijekom postupka.

16.1 Nesporno je a kako je to već naprijed navedeno, da je tužitelj vlasnik nekretnine kč. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], P. Radića, Dvorište, ukupne površine 10986 m2, sve upisana u zemljišne knjige Općinskog suda u Slavonskom Brodu, a da je tuženi vlasnik i posjednik nekretnina i to zk.č.br.

97/3 k. o. [katastarska općina], upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] površine 3609 m2 BROD.ČAIRE, PUT koja čestica graniči sa česticom tužitelja 97/1, a da se na čestici tuženika, što je vidljivo kako iz priloženih fotografija, materijalnih dokaza priloženih u spis i što se može zaključiti iz iskaza saslušanih svjedoka i zakonskog zastupnika tuženika, nalazi sjedište tuženika te poslovna zgrada u kojoj se očito obavlja i gospodarska djelatnost te stoga sud ne smatra osnovanim očitovanja tuženika u odnosu na navode tužitelja te dostavljene materijalne dokaze koji potkrepljuju tvrdnju tužitelja da je predmetno zemljište tužitelja u naravi građevinsko zemljište.

16.2. Tužitelj je u spis kao dokaz dostavio izvadak Službenog glasnika Grada Slavonski Brod broj 1/2016 ( listovi 57-60), a u dijelu naslovljenom „3 UVJETI SMJEŠTAJA GRAĐEVINA GOSPODARSKIH DJELATNOSTI“ točkom 1 uz ostalo propisano je „ Smještaj građevina gospodarskih djelatnosti na području obuhvata Generalnoga urbanističkog plana, predviđen je u sklopu slijedećih predjela

-proizvodna namjena (I);“

16.3. Tužitelj je u spis kao dokaz dostavio očitovanje Grada Slavonski Brod, Upravnog odjela za graditeljstvo, prostorno uređenje i zaštitu okoliša od 24. srpnja 2025., (listovi 62-65), iz čijeg sadržaja uz ostalo proizlazi

-točka II da se predmetna čestica nalazi većim dijelom u neizgrađenom dijelu građevinskog područja te u manjem dijelu na izgrađenom dijelu građevinskog područja u zoni I, -gospodarska namjena - proizvodna i način gradnje 4.4, a manji istočni dio se nalazi u građevinskom području u zoni K1 K2

K3. predviđenoj za gospodarsku namjenu-poslovnu,

-točka III da se predmetna čestica dijelom nalazi u koridoru planirane prometnice,

-točka IV da postoji obaveza izrade urbanističkog plana,

-točka V da je u postupku izmjene i dopune Generalni urbanistički plan Slavonskog Broda te Prostorni plan uređenja Grada Slavonki Brod.

16.4. Iz nalaza i mišljenja sudskog vještaka građevinske struke proizlazi

- da se zemljište nalazi u sjevernom dijelu tvornice Đuro Đaković,

-na predmetnoj čestici nisu izvedeni komunalni i elektroenergetski priključci,

-procjenjivana čestica nalazi se u središnjem dijelu grada Slavonskog Broda, u gospodarskoj zoni,

-predmetna čestica pripada I. zemljišnoj kategoriji,

-prema Izmjeni i dopuni Generalnog urbanističkog plana grada Slavonskog Broda zemljište se nalazi u zoni gospodarska namjena - proizvodna I

-prema Izmjeni i dopuni Generalnog urbanističkog plana grada Slavonskog Broda na predmetnom zemljištu dozvoljena je gradnja objekata gospodarske namjene - proizvodna namjena, ZONA 4.1. - 4.4.

17. Sud je na osnovu utvrđenja iz točke 16. obrazloženja (16. –16.4.), utvrdio da je nekretninu vlasništvo tužitelja u površini od 717 m2 u utuženom razdoblju koristio tuženik i to sa obavljanje poslovne djelatnosti vezao za ugovoreni posao postavljanja tramvajskih tračnica u Gradu Osijeku, sud zaključuje da predmetna površina u naravi građevinsko a ne poljoprivredno zemljište iz kojega razloga je i odbio dokazni prijedlog tuženika da se od Grada Slavonski Brod te od Ministarstva financija pribavi podatak o tržišnoj cijeni zakupa za poljoprivredno zemljište.

17.1 U odnosu na izračun cijene zakupa po m2 zauzetog predmetnog zemljišta od strane tuženika a u utuženom vremenskom razdoblju, sud je poklonio vjeru sudskom vještaku građevinske struke TTK, držeći i taj dio njenog nalaza da je dan sukladno pravilima struke, dakle da bi vrijednost visine naknade zakupa po metru kvadratnom sa PDV-om iznosila 1.22 eura pa kada se to pomnoži sa površinom od 717 m2 da se dobije iznos od od 874,74 eura što u odnosu na utuženo vremensko razdoblje iznosi 30.615,90 eura (sve to u podnesku vještaka od 10. veljače 2026.,), na koji izračun tužitelj nije imao primjedbi, sukladno navedenom iznosu uskladio je svoj tužbeni zahtjev na način da ga je umanjio slijedom čega je sud rješenjem utvrdio da je tužba povučena za iznos od 12.784,10 eura.

17.2. Tuženik je tijekom postupka imao primjedbi kako na nalaz i mišljenje vještaka od 30. prosinca 2025.,(listovi 128-153 spisa), tako i na njene dopune nalaza i mišljenja iz njenih podnesaka od 23. siječnja 2026., 10. veljače 2026., 25. veljače 2026., te njenog usmenog očitovanja na glavnoj raspravi od 26. ožujka 2026., smatrajući da:

- vještak izričito utvrđuje da na predmetnoj čestici nisu izvedeni komunalni ni elektroenergetski priključci, čime potvrđuje da se radi o zemljištu koje u relevantnom razdoblju nije bilo infrastrukturno opremljeno niti neposredno podobno za tržišno gospodarsko korištenje, te se kao takvo ne može porediti u istoj razini kao zemljišta koja imaju osigurane priključke i funkcionalnu komunalnu opremljenost,

-da sporni dio čestice nije pristupačan s javnog dobra puta niti ima bilo kakvu vezu s javnim dobrom puta,

-da prikazane poredbene nekretnine očito pripadaju gospodarski razvijenijem i tržišno aktivnijem području većeg grada Osijeka, gdje postoji stabilnije i razvijenije tržište zakupa gospodarskog zemljišta, uz višu razinu potražnje i znatno bolju infrastrukturnu opremljenost.

-da poredbene nekretnine koje se nalaze u poduzetničkim zonama u pravilu imaju osigurane priključke, asfaltirani ili uređeni pristup, često su ograđene i prilagođene za komercijalnu uporabu poput parkirališta, deponija ili prodaje vozila, što ih čini kvalitativno i tržišno neusporedivima s predmetnom česticom u Slavonskom Brodu.

-iz oglasa za područje Đakova proizlazi da se i infrastrukturno uređenija zemljišta, smještena u industrijskoj zoni i sa asfaltiranim površinama, nude po ukupnim mjesečnim iznosima koji su niži ili tek usporedivi s onima koje vještak izvodi za neuređeni dio predmetne čestice, te je procijenjena zakupnina u nalazu vještaka postavljena previsoko i izvan realnih tržišnih okvira,

-da očitovanje ne sadrži ni minimalno provjerljiv slijed razmišljanja (odabir uzorka, dokaz o usporedivosti, korekcije zbog lokacije, infrastrukture, pristupa i namjene, te osjetljivost rezultata), nego ostaje na razini konstatacije da tržište u evidencijama nije vidljivo i da je odnos bio “usmeni”, što upravo zahtijeva strožu, a ne labaviju metodološku disciplinu a da je tuženik dostavio oglase iz uspoređivanih sredina koji izravno ruše metodologiju i zaključak vještaka,

-da vještakinja s obzirom na infrastrukturu predmetnog zemljišta nije radila nikakvu korekciju a u odnosu poredbene nekretnine uvažavajući njihovu infrastrukturu.

18. U odnosu na način izračuna cijene po m2 za zakup predmetne površine vlasništvo tužitelja, a koju je kao nepošteni posjednik po utvrđenju suda koristio tuženik u utuženom vremenskom razdoblju, sud smatra da je vještakinja koristila odgovarajuće poredbene metode, iz njenog nalaza i mišljenja proizlazi da je za potrebe procjene izvršila istraživanje lokalnog tržišta, te prikupila dostupne podatke iz svih izvora koji su bili dostupni i to Grad Slavonski Brod, Upravni odjel za gospodarstvo, Republika Hrvatska-Brodsko-posavska županija, Odsjek za infrastrukturu, zaštitu okoliša i obnovu, sustav e-nekretnine, te razni dostupni izvori informacija - oglasnici od Grada Slavonskog Broda, i da je iz tih izvora dobila dobila odgovore:

-"Pregledom sustava e-nekretnine ovim putem ističemo kako traženim poredbenim podacima za najam zemljišta ne raspolažemo. Nema niti poredbenih podataka ni za gospodarsku namjenu-proizvodnu niti za gospodarsku namjenu poslovnu, kao niti za gospodarsku namjenu-ugostiteljsko turističku.

-"Uvidom u zbirku kupoprodajnih cijena ne nalazim usporedne nekretnine niti za najam zemljišta, niti za zakup zemljišta gospodarske namjene na području Brodsko-posavske županije."

-pregledom sustava e-nekretnine u koji ima pristup i uvid kao sudski vještak, na području Osječko-baranjske, Vukovarsko-srijemske i Požeško-slavonske županije da nema evidentiranih usporednih nekretnina za najam zemljišta,

-pregledom raznih dostupnih izvora informacija-oglasnici da je pronašla samo tri usporedna oglasa na području Grada Osijeka, koji su sličnih karakteristika kao i predmetno zemljište temeljem čega je mišljenja da bi vrijednost visine naknade zakupa po metru kvadratnome sa PDV-om iznosila 1,22 eura.

18.1. Očitujući se na prigovore njenom nalazu i mišljenju koje je iznio tuženik, vještak je u cijelosti ostao kod svog nalaza i mišljenja i to

-u odnosu na status zemljišta da na to ukazuje prostorno planska dokumentacija Slavonskog Broda ( obrazloženo u točci 16. -16.4.),

- u odnosu na metodologiju izračuna visine zakupnine po m2 da je uzela u izračun sve važne parametre, usporedne metode i sve izračune-korekcije koje je obradila, da je savjesno i sveobuhvatno pregledala sve dostavljene podatke od nadležnih gradskih i županijskih službi, osim dostavljenih podataka od nadležnih gradskih i županijskih službi, savjesno i sveobuhvatno je pregledala ostale dostupne podatke, te iste promotrila i proučila, da je u više navrata zatražila od nadležnih gradskih i županijskih službi ispis iz Zbirke usporednih vrijednosti, da je nadležnim službama u više navrata upućen upit sa različitim karakteristikama namjene zemljišta radi dobivanja relevantnih podataka, da je uspoređivala dostupne podatke, osim podataka dobivenih od nadležnih službi, da iz saznanja koje je dobila od nadležnih službi proizlazi da ne postoje podaci o poredbenim zakupninama zemljišta na lokalnom tržištu, koji bi bili vidljivi u zbirkama kupoprodajnih cijena, da je pregledala dostupne e-podatke u sustavu e nekretnine u koje ima pristup kao sudski vještak te je pregledala oglase i sa oglašivačima izvršila razgovor, napravila je izračun savjesno uzimajući u obzir sve činjenice, da su Osijek i Slavonski Brod veći gradovi sličnih karakteristika, e koristila je dostupne oglase, provjeravala površine i karakteristike, visinu najma, lokaciju usporednih nekretnina, razgovarala sa oglašivačima, te odabrala usporedne nekretnine za koje smatra da su kompatibilne s predmetnom nekretninom, a prethodno da je na očevidu saslušao stranke u postupku i to predstavnike tužitelja i predstavnike tuženika, napravila je zapisnik, promotrila područje-zahvat u prostoru i savjesno napravila elaborat.

18.2. Po mišljenju suda vještak je pojasnio iz kojega razloga je upravo kao poredbene nekretnine analizirao ponude tri nekretnine sa područja Grada Osijeka, dakle da se radio o nekretninama u svezi kojih je prethodno razgovarala sa ponuditeljima zatraživši ponudu u odnosu na kvadraturu i namjenu a koju je koristio tuženik, sud ne smatra osnovanim upiranje tuženika u odnosu na karakteristike predmetne nekretnine u smislu infrastrukture i prometne povezanosti, naime vještak je u svom očitovanju od 23. siječnja 2026., (listovi 176-179), naveo „...koristiti/zakupiti dio čestice tužitelja za svoje potrebe.“

„Koristili su dio čestice kč. br. [katastarska čestica] ...koja se pruža-dotiče uz ogradni zid tuženika na kojoj je dvokrilna metalna kapija a za svoje potrebe, a istu su ogradili zbog bojazni od krađe.“

„Za potrebe pristupa čestice k. č. br. [katastarska čestica] koristili su put kroz svoje dvorište i izgrađene putove, komunalne priključke su koristili iz svog gospodarskog dvorišta“. „Na očevidu sam konstatirala : da nisu izvedeni komunalni priključci na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] da je pristup čestici moguć iz ulice Pavla Radića, da je tuženik dio zemljišta k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], koristio uz svoju rubnu među sa južne strane. Dakle dio koji je njemu odgovarao za njegove poslove- djelatnost“.

„Činjenica je da je tuženik duži vremenski period koristio dio nekretnine tužitelja u površini i na mjestu koje je odgovaralo tehnologiji rada koju je obavljao“.

18.3. Navodi vještaka iz prethodne točke obrazloženja po mišljenju suda upućuju na zaključak da je upravo predmetna nekretnina tužitelja bila istome najpogodnija i najsvrsishodnija od bilo koje druge nekretnine u utuženom vremenskom razdoblju, dakle tuženik nije bio u obavezi pregovarati o cijeni zakupa, o površini koja mu je bila potrebna, o komunalnim priključcima i prometnoj povezanosti, tuženik je očito bez znanja i odobrenja zauzeo površinu nekretnine tužitelja upravo u onoj kvadraturi koja mu je bila potrebna, upravo onu površinu u odnosu na koju mu je bio najlakši i najjeftiniji pristup i sa kojega mjesta je nastavno imao i najlakši izlaz na prometnu površinu dakle kroz svoju nekretninu u odnosu na koju je očito imao pristup kroz dvokrilnu metalnu kapiju, a koje karakteristike mu zasigurno ne bi mogla pružiti niti jedna nekretnina neovisno o njenoj infrastrukturi i prometnoj povezanosti a koje nekretnine takvih karakteristika uostalom na području Slavonskog Broda nije niti bilo.

18.4. Dakako da je za potrebe ovoga postupka vještak morao poredbenim metodama ipak iznijeti mišljenje o cijeni zakupa za m2 predmetne nekretnine, a cijeneći naprijed navedeno, sud drži logičnim i uvjerljivim navode vještaka o načinu i metodama kako je došla do predmetnog izračuna, a drži također uvjerljivim njen navod da nije radila nikakvu financijsku korekciju za cijenu m2 uvažavajući razinu infrastrukturalne opremljenosti poredbenih nekretnina budući da se predmetna čestica čiji dio je koristio tuženik nalazi uz ulicu P. Radića u kojoj se nalazi sva infrastruktura.

18.5. Tuženik je u spis dostavio niz oglasa o najmu zemljišta (listovi 159 do 167), pa tako

-građevinsko zemljište u Osijeku sa cijenom 500 eura za 1.000,00 m2 sa komunalijama bez provjerljivog podatka da li je cijena po m2 sa PDV-om ili bez te da li visina najma ovisi i o vremenskom ugovaranju najma (list 159),

-šest oglasa (listovi 160-161), za najam građevinskog zemljišta u Đakovu, Bistrincima, Valpovu, Požegi u kojima je naveden ili samo podatak o cijeni bez površine, ili bez podatka o vrsti zemljišta odnosno provjerljivog podatka da li je cijena zemljišta po m2 iskazana sa PDV-om ili bez, da li se može unajmiti upravo ona površina koju je koristio tuženik te da li visina najma ovisi o vremenskom ugovaranju najma

- građevinsko zemljište u Đakovu (list 162-163) sa cijenom od 2.11 eura po m2, bez podatka da li je cijena sa ili bez PDV-a, da li je moguć najam upravo one površine koju je zauzeo tuženik, da li cijena najma ovisi o ugovorenom roku najma

-deset oglasa sa nepotpunim podacima o površini, cijeni i vrsti zemljišta (list 169),

-oglas o iznajmljivanju građevinskog zemljišta površine 881,00 metar za 200 eura u mjestu Rastušje uz uvjet desetogodišnjeg perioda zakupa (list 165 spisa)

-pet oglasa za najma građevinskog zemljišta sa nepotpunim podacima za korištenje poredbene metode ( list 167).

Stoga sud cijeni osnovanim pojašnjenje sudskog vještaka na primjedbu tuženika da je dostavio oglase iz uspoređivanih sredina koji izravno ruše metodologiju i zaključak vještaka a u smislu da se koristila dostupnim oglasima, da je provjeravala površine i karakteristike, visinu najma, lokaciju usporednih nekretnina, razgovarala sa oglašivačima te odabrala upravo usporedne nekretnine za koje je smatrala da su kompatibilne sa predmetnom nekretninom.

19. U odnosu na problematiku plaćanja PDV-a, sud je mišljenja da su neosnovani navodi tuženika u tom smislu, odnosno da se o problematici plaćanja PDV-a a čiju obavezu plaćanja ima tuženik kao nepošteni posjednik prema tužitelju kao vlasniku nekretnine koju je zauzeo i koristio u svoje ime i za svoj račun u konkretnom slučaju, ima primijeniti mišljenje i tumačenje Porezne uprave od 16. ožujka 2015., te stajališta iznesena u presudi Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske broj Pž-3361/2021 od 13. travnja 2022., te stajališta Vrhovnog suda RH kako je to navedeno u točkama 6. i 6.1. ovoga obrazloženja, dakle radi se o iznosu od 1,22 eura sa uključenim PDV-om po m2.

19.1. Za napomenuti je da tužitelj nije mogao niti je to činio, od tuženika zahtijevati zakupninu (jer ugovor o zakupu nije zaključen), tužitelj je bio ovlašten davati svoju nekretninu ili jedan dio nekretnine u zakup i ostvarivati naknadu za njeno protupravno korištenje jer u vezi takvog korištenja nije ostvarivao pripadajuću zakupninu, a tuženik se na račun toga neosnovano okoristio a čiju visinu je naznačena u izreci presude.

20. Na sjednici Odjela trgovačkih i ostalih sporova Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske održanoj 16. lipnja 2021. prihvaćeno je pravno shvaćanje prema kojem tražbina vlasnika prema nepoštenom posjedniku po osnovi naknade koristi koje je imao za vrijeme svojeg posjedovanja stvari dospijeva danom podnošenja zahtjeva za naknadu te ima ima pravo na zatezne kamate upravo od toga dana kao dana podnošenja zahtjeva za isplatu naknade a u smislu članka 29. stavka 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 155/2023; u daljnjem tekstu ZOO), dužnik koji zakasni s ispunjenjem novčane obveze duguje, pored glavnice, i zatezne kamate.

21. Tužitelj se dopisom od 19. veljače 2025.,(list 12 spisa), obratio tuženiku sa zahtjevom da mu ovaj plati novčani iznos od 43.200,00 eura na ime naknade štete zbog korištenja dijela nekretnine za protekle tri godine izračunato prema iznosu prosječnog zakupa sličnog zemljišta, tužitelj nije dostavio dokaz kada je tuženik taj dopis primio, a zasigurno ga je primio to stoga što se u odnosu na isti tuženik dopisom od 11. ožujka 2025.,(list 13 spisa), obratio tužitelju odbijajući njegov zahtjev za naknadu štete, a koji datum (11. ožujka 2025), sud smatra datumom kojim je tražbina vlasnika prema nepoštenom posjedniku po osnovi naknade koristi koje je imao za vrijeme svojeg posjedovanja stvari dospjela kao i pravo na zatezne kamate.

22. Odluku o naknadi parničnih troškova sud je donio primjenom odredbi ZPP - a i to članka 151., članka 154. stavka 1., članka 155. i članka 164. stavka 1. i stavka 4., a visina istih odmjerena je prema odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine", broj 138/23, u daljnjem tekstu OT), i Uredbe o tarifi sudskih pristojbi ("Narodne novine", broj 37/23).

23. Budući da u ovoj pravnoj stvari do smanjenja tužbenog zahtjeva nije došlo nakon djelomičnog udovoljenja zahtjevu tužitelja, to nema mjesta primjeni iznimke iz članka 158. stavak 1. ZPP-a te tužitelj za radnje poduzete prije smanjenja zahtjeva nema pravo na naknadu troškova postupka prema vrijednosti predmeta spora u trenutku poduzete radnje, već upravo prema vrijednosti predmeta spora smanjenog zahtjeva, sve kao u odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev-216/2021 od 25. svibnja 2021.

24. Kako je tužitelj s tužbenim zahtjevom (u odnosu na njegov glavni dio) u cijelosti uspio u sporu, sud je tužitelju u odnosu na vrijednost predmeta spora konačno postavljenog tužbenog zahtjeva od 30.615,90 eura priznao

-trošak sastava tužbe od 29. travnja 2025. u iznosu od 250 bodova (Tbr. 1. t. 1. OT),

-trošak sastava podneska od 29. srpnja 2025. u iznosu od 250 bodova (Tbr. 8. t. 1. OT),

-trošak sastava podneska od 15. rujna 2025. u iznosu od 250 bodova (Tbr. 8. t. 1. OT),

-trošak zastupanja na ročištu održanom 16. rujna 2026. u iznosu od 250 bodova

(Tbr. 9. t. 1. OT),

-trošak zastupanja na ročištu održanom 21. listopada 2026. u iznosu od 250 bodova (Tbr. 9. t. 1. OT),

-trošak zastupanja na ročištu održanom 16. rujna 2026. u iznosu od 250 bodova

(Tbr. 9. t. 1. OT),

-trošak nazočnosti na očevidu 1. prosinca 2025. u iznosu od 250 bodova, (Tbr. 9. t. 7. OT),

-trošak sastava podneska od 16. siječnja 2026. u iznosu od 250 bodova (Tbr. 8. t. 1. OT),

-trošak sastava podneska od 4. veljače 2026. u iznosu od 250 bodova (Tbr. 8. t. 1. OT),

-trošak sastava podneska od 9. ožujka 2026. u iznosu od 250 bodova (Tbr. 8. t. 1. OT),

što ukupno iznosi 2.500 bodova. Kada se ukupni broj bodova pomnoži s vrijednosti boda od 2,00 eura sukladno Tbr. 54. OT, tužitelju je priznat trošak u iznosu od 5.000,00 eura što uz pripadajući PDV iznosi 6.250,00 eura.

24.1. Također, sud je tužitelju priznao

-trošak sudske pristojbe za tužbu u iznosu od 240,23 eura (Tar. br. 1. t. 1.),

-trošak na ime predujma za izvođenje dokaza geodetskim vještačenjem u iznosu od 800,00 eura i građevinskim vještačenjem u iznosu od 800,00 eura.

24.2. Stoga je sud tužitelju priznao ukupni parnični trošak u iznosu od 8.090,23 eura.

24.3. Sud je odbio zahtjev tužitelja za naknadom zakonskih zateznih kamata na dosuđeni trošak od dana presuđenja stoga što iste nisu zatražene u troškovniku tužitelja.

25. U preostalom djelu, u odnosu na zahtjev za naknadom navedenih odvjetničkih radnji u iznosu višem od onog koji je propisan tarifnim razredima OT za vrijednost predmeta spora od 30.615,90 eura, zahtjev je odbijen kao prekomjerno postavljen.

25.1. Sud je također odbio zahtjev tužitelja za trošak sastava podneska od 27. listopada 2025., jer isti nije bio nužno potreban za vođenje ovog spora, kao i trošak sudske pristojbe za presudu i to u skladu sa odlukom suda, a s obzirom na činjenicu kako je prema čl. 164. st. 2. ZPP-a stranka dužna u zahtjevu određeno navesti troškove za koje traži naknadu, a što tužitelj nije učinio, stoga mu sud navedeni trošak nije niti priznao.

25.2. Sud je odbio i zahtjev tužitelja da mu tuženik naknadi putni trošak punomoćnika u ukupnom iznosu od 2.123,90 eura. Naime, tužitelj nema pravo na putni trošak svog punomoćnika odvjetnika jer je mogao odabrati punomoćnika iz redova odvjetnika sa sjedištem pisarnice u sjedištu suda, zbog čega odabirom punomoćnika iz udaljenog sjedišta nastali trošak ne može pasti na teret protivne strane, što je po mišljenju suda u skladu s dosljednom i stabilnom sudskom praksom revizijskog suda (primjerice, Rev-501/2023-2 od 30. kolovoza 2023., Rev-652/2023-2 od 12. lipnja 2024., Rev-1037/2023-2 od 6. studenoga 2024., Rev-1040/2023-2 od 15. listopada 2024.).

26. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci.

U Osijeku 7. svibnja 2026.

SUDAC

Željko Jakšić

POUKA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude nezadovoljna stranka može uložiti žalbu Visokom trgovačkom sudu RH u Zagrebu u roku od 15 dana putem ovog suda.